吳老闆筆記
老闆看樓市：政府出招 最佳時機
2017-07-20
‧最龐大的供應，其實來自二手。 ‧地產商大把項目排隊補地價。 ‧公屋轉居屋，年供2萬個單位。 早於上月中，本欄便已指出，樓市出現「見頂」訊號——新盤銷情開始放緩，啟德天寰第三輪推售206伙，只能賣出四成。往後的新盤，亦不復此前勇，場面更是愈發冷清——資深投資者盧華旗下維達創建發展的長沙灣AVA 61，推售85伙，首日只賣出了29伙；及至近日，九龍建業（00034）的西營盤63 Pokfulam，首批推售50伙，首日更僅賣了13伙而已。始終，即使單位面積只屬小型，但整體銀碼已上升到一個不是普羅大眾可以負擔的水平。 然而，樓價縱見頂，惟難以下跌，皆因需求仍然大，拉動樓價之餘，地價亦高企，由成本推動樓價。因此，現時乃政府最佳機會，真正解決市民住屋問題。 第一招，就是逐步撤銷「辣招」。截至2016年9月，全港共有155.8萬個私人住宅單位，佔去住宅總數275.2萬個的56.6%，反映最龐大的供應，其實來自二手市場，但現時在「辣招」下，二手交投卻大幅萎縮，水盡鵝飛，只要為辣招鬆綁，便可為二手減壓。當然，如果希望繼續壓抑非本地居民買香港樓，則保留買家印花稅（BSD）亦無妨。 一石三鳥 第二招，則是加速發展商將農地轉用途的步伐。淨計四大地產商，便有逾1億方呎農地在手，以地積比率為3倍計，已經可建多達3億方呎樓面，每個單位面積400方呎的話，就可興建75萬個住宅。 事實上，只要政府願意「鬆手」少許，地產商手頭上大把項目排隊補地價。且看新地（00016）屯門兆康第54區的商住項目，剛完成補地價65.3億元，已成為過去6年以來撇除港鐵項目外的最大宗補地價個案，以可興建168.2萬方呎住宅、117.2萬方呎商用樓面計算，每方呎樓面補地價僅2,288元罷了。 至於第三招，便是將原定興建的公屋單位，改為興建居屋。根據《長遠房屋策略》，未來10年每年須興建20萬個公屋，即是每年2萬個。 總括而言，若然港府1年向四大發展商每間批出1萬個單位補地價，就有4萬個單位，以及公屋轉居屋的2萬個，加上本身年均約有2萬個一手供應，共有多達8萬個住宅，將此政策延續兩年，便有16萬個單位傾倒入市！ 期間，政府除了津貼市民首置買樓，還可鼓勵公屋住戶買樓，更可買到時間增加長遠土地供應，可謂一石三鳥。而剩下來的問題是，資金勢必流入商業物業，打擊營商環境，因此，除了住宅，政府亦須正視商業物業短缺的情況。 吳鴻生： 南華集團主席 《資本壹週》社長 劉若文：《資本壹週》總編輯 [...]
