| Capital 資本平台

博客

羅珏瑜：產業測量師的專業水平直接影響銀行按揭風險

2023-11-01

最近香港的豪宅市場迎來一則讓人嘩然的消息——由深圳祥祺集團董事長、內地富商陳紅天持有的山頂司徒拔道53號傲璇（OPUS HONG KONG）5樓單位以約港元4.2億易手，成交呎價約81,490元。該單位今年5月份被接管人委託後，淪為銀主盤，據報導，是次成交是在今年8月由接管人委託一香港代理以招標出售，按今年5月份市場估值約6.8億元計算，如是次成交屬實，單位將大幅低估值約38%。而按報章報導，Opus的銀主向上述豪宅單位業主陳紅天，借出的貸款連利息高達約5億元，按此計算，如上述物業以4.2億元易手，估計銀主需要錄得至少約8,000萬元的損失。事實上，現時豪宅的銀行按揭成數最多只能借到50%，銀行的按揭業務的風險照理是在可控範圍，鮮有遇到損失的情況，如果銀主今次真的因為低成交價而蝕本，估計與物業估價有關。物業估價是銀行承造按揭的重要指標，在銀行批核按揭貸款額前，都會為申請單位進行估值考量，此時銀行一般會委托指定的產業測量師行作評估，銀行會以產業測量師行的估值結果以決定批出的貸款額，這是銀行控制風險的程序。產業測量師一般按物業類型及市場資訊，以專業態度決定採用那一種評估方法，如有活躍市場交易，產業測量師會將需評估的物業類型相近的物業作比較，以計算物業價值。如缺乏市場成交，則以該物業的租金或衍生的現金流作基礎，並考慮預期市場回報率搭建評估模型以計算物業價值。然而，以Opus為例，這類獨特的豪宅，其租務及買賣市場甚不活躍，一年沒有任何成交並不為奇，銀行承接這類物業的按揭，承受的風險甚高。銀行聘用產業測量師就此類物業作評估，便是希望產業測量師能運用專業知識，在風險控制這環節為銀行把關。因此，產業測量師在進行這類物業的評估時便要份外小心，所考慮的參數需更全面，在計算物業的公允價值時，除了考慮物業現狀及市況，更應該將市場流通性風險納入評估模型。然而，現時的銀行受聘的產業測量師鮮有顧及這風險系數，將買賣合約的成交價格直接納入評估結果屢自不鮮，甚至漠視市場流通的現況，在不知就裡的情況下，為物業賦予一個與市場實況完全脫節的評估結果，以便銀行為客戶批出高於物業實際價值的評估結果。這次Opus以低價出售，導致銀主蒙受損失，估計與物業評估失效有莫大關係，要降低銀行承造按揭的風險，維持產業測量師的專業水平將成關鍵。撰文：羅珏瑜香港專業及資深行政人員協會青年組會員華坊諮詢執行董事 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

博客

羅珏瑜：綠債以外的綠色金融產品

2022-10-16

內房債信心危機持續，債劵市場漸將焦點放在綠債上，而綠色債劵(Green Bond)是其中一種比較廣為人知的綠色金融產品，其他債劵類型包括:社會責任債劵(Social Bond)、可持續發展債券 (sustainability bond) 、可持續發展連結債券 (sustainability-linked bond)等。據統計，2021年全球發行的各類綠色金融產品已突破1.5兆美元，而各類綠色債券發行量每年將以高增長，而這將改變債劵市場既有的生態。綠色金融下，債劵的分類主要取決於發行者募集的資金的用途，常見的用途包括：引領減碳以至零碳排放的轉型項目、與糧食供應與發展可持續糧食系統的產業、支持可負擔住宅、基礎設施建設，亦有一些債劵以扶助貧窮人口、弱勢社群為宗旨，也有與清潔能源、水資源、塑膠處理、氣候相關等產業。而綠債能否吸引投資者，除了募集資金的用途外，債劵的估值也為重要。因此，企業們要在綠色資本市場上透過發行債劵募集資金，除了要有序步入綠色進程，在環保、可持續性以至企業管治三方面都必須有所作為，亦需擁有健全的財務報表，方能獲得優秀的信用評級以提高債劵的估值。新世界近日就成為全球首間企業於公開債券市場發行以美元計價的社會責任及綠色永續雙重債券。其社會責任債券發行規模為2億美元，年息率5.875厘，最終定價為T+290個基點，年期5年；而綠色永續債券的發行規模為5億美元，年息率6.15厘，各吸引逾百名基金經理、資產經理、私人銀行等投資者支持，並獲超額認購接近5倍。公司表示隨著投資者投放資源於多元化的可持續發展目標，社會責任債券的需求亦有所增長。綠色金融已成為推動可持續經濟發展的重要動力，透過開發更多不同種類的綠色金融產品，企業將能將資金導向再生能源、綠色建築、廢氣/廢水管理、電動運輸等領域，更有效應對全球的氣候變化危機。 [...]

博客

羅珏瑜：樓宇按揭市場的一大漏洞

2022-05-29

今年2月23日，財政司司長發表了「波叔plan」，即修訂香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃樓價上限，措施已推出差不多3個月，成效顯著。金管局早前提交的立法會財經事務委員會文件顯示，今年截至4月20日，按證公司共批出約12,500宗按揭保險計劃申請，當中1,160宗屬「波叔plan」後新適用範圍下的個案，超過九成為首次置業人士。香港的住宅市場由剛需帶動，「波叔plan」以上調按揭貸款樓價上限的手段，協助置業人仕上車，不過，銀行如何厘定按揭可以承造的金額？物業估值是承造按揭的重要指標，每間銀行都會為按揭申請物業進行估值考量，並以此決定可批出的貸款額。大部份銀行都會把估值工作外判予其於名單上的測量師行，在這過程中，按揭申請人並不能選擇自己心儀的測量師。各測師量行的專長及團隊質素各有不同，尤其特殊類型的住宅如豪宅、洋房、村屋、唐樓，其估值的考量以至需進行的盡職調查深度甚是不同。實際上，銀行名單上所指定的測量師行並不多，而且多年不變，銀行職員一般只會按程序選擇慣常溝通的測量師。而測量師通常會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較，對於成交較稀疏的屋苑或特殊種類的物業（特別是豪宅），很容易出現估值不足的現象。作為按揭申請人的準小業主們，在估值不足的情況下，無奈要自行抬錢上會。相反，市場上也有些炒家，熟諳測量師行的運作，自製關聯成交，把「成交價」推高從而抬高物業估值，以便獲得更多銀行貸款。更甚的是，對於鮮有成交的物業如成幢商廈的估值，其「真實價值」可供發揮的空間便更大，如自制關聯租約，推高租金從而把估值推高等技倆也是屢見不鮮。無奈，在樓宇按揭市場，監管機構只針對按揭成數作監管而鮮有質疑測量師的物業估值報告，這無疑是整個按揭市場的一大漏洞，而銀行如何確保其外判的測量師行的估值水平也是風險管理重要的一環，只有充分發揮監管機構的功能，香港的房地產金融方能健康發展。撰文：羅珏瑜香港專業及資深行政人員協會青年組會員華坊諮詢執行董事 [...]

博客

羅珏瑜：特朗普財務詐騙案的啟示

2022-04-09

早前，調查特朗普房地產開發集團的紐約州總檢察長Letitia James發出了傳票。據報，James發現了關鍵證據，證明特朗普謊報資產價值，以實現逃稅和獲得貸款。 James的調查更揭示了特朗普公司利用對高爾夫度假村和摩天大樓等財產“欺詐性或誤導性”的估值來獲取貸款和稅收優惠。其中特朗普位於韋斯賈斯特縣(Westchester County)的七泉莊園(Seven Springs)的估值，按特朗普房地產開發集團2004的財務紀錄，此物業的估值為美金八千萬元，於2007年已飆升至美金2億元，特朗普曾在2011年報稱計劃在莊園興建9座豪宅，將物業估值推高至2.61億美元，遠較當地政府估算的2,000萬美元高，不過豪宅至今仍未興建。由於評估師的工作需建基於主觀假設或未實現的未來預測上，評估模型更被譏諷為「Rubbish In Rubbish Out」的產物。就此，香港證監會曾在2019年發佈了「有關董事在考慮企業收購或出售項目時的操守及責任」聲明，就提及「有關估值報告沒有為上市公司擬進行的收購項目的評估提供可靠的基準；而董事在批准交易時僅依賴有關估值報告，是非常輕率的做法。此外，公司知情者及估值師如謀劃利用估值報告，以人為方式支援預設價格估計，便可能涉嫌欺詐上市公司的股東。」來至非評估專業的上市公司董事們，又如何確定評估師的工作是公平合理？更要為此負上法律責任？誠然，在評估師的專業領域，一直都有定時更新國際認可的準則、指引，每年均有不少權威性的學術文章、數據及研究予評估師作參考，是一個具有深厚學術基礎的專業。縱然評估模型基於主觀假設，也必須有客觀而科學的事實作支持。可是由於缺乏行業監管或行內的害群之馬，讓人看不見評估師應有的專業。每個行業的發展都需要經過痛苦而嚴峻的歷程來實踐，伴隨著經濟運行機制的轉軌，頻繁的經濟交往、法律/稅務/財務事務等活動都將涉及更多資產評估活動，評估行業已成為市場經濟不可或缺的部分，而設立一個有效而具透明度的監管制度，將成為評估師專業發展的里程碑。撰文：羅珏瑜香港專業及資深行政人員協會青年組會員 [...]

博客

羅珏瑜：激發熱情的公募REIT

2022-01-21

在內房債違約風波下，投資者除聚焦內房股表現，在固定收益界也激起萬重波。以往內地的機構投資者，一般把資金投放於城投債或地產債。不過，自銀保監[2021]15號文的發佈後進一步收緊城投平台在信貸、債券等再融資管道的監管，因而放緩了今年城投債的發行。在此之前，城投債規模佔整個債券市場的40%-50%。而今年一波又一波的內房債違約風波，更讓追求固定收益的投資者失去了方向。 2020年4月中國證券監督管理委員會、國家發展改革委發佈的《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》(“通知”)為業界帶來了希望。通知明確將優先支援國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展基礎設施證券投資基金試點。這就是近幾個月火速竄紅的「公募REIT」。 2021年5月底，9隻公募REIT以千呼萬喚的姿態投入市場，掀起了一股火爆的認購熱潮，在其發售的第一天截至上午11點30分，9隻REITs已全部超募，而首批REITs亦不負眾望，整體漲幅亮眼，截至11月底，除平安廣州廣河REIT外，其餘8隻REITs全部實現溢價。REIT的穩定性及其收入的可預測性，是得到投資者青睞的原因。在首批REITs上市近半年後，第二批終於也落地，11月29日，滬、深兩大交易所分別迎來建信中關村REIT和華夏越秀高速REIT的公開發售，發售當天已迅速突破了認購上限，以秒光的姿態完成募集。內地投資者對REITs的熱情反映了市場對其穩定現金流、高比例分紅特性的渴望，又顯示了在地產、城投債等固收產品陸續暴露風險的趨勢中，投資者對「創新」投資產種的期待。在亞洲，REITs的歷史源遠悠長，唯市場一直欠缺動力。亞洲最大的REITs市場依次為日本、澳洲、新加坡及香港，而日本及澳洲的REITs已有超過100隻，而新加坡也有40多隻，唯香港只有12隻，日本REITs的市值是新加坡的4倍多，是香港的7倍多，隨著內地REITs迅速竄紅，REITs是否只是透過引入普通投資者協助房地產市場走出低迷氛圍的工具，還是為區內的REITs的發展進程提供嶄新的發展方向？香港的REITs市場將會何去何從—是與內地協作、競爭還是面對(Compete, Cooperate or Confront)？這將會是未來地產、基建企業發展重要的方向，而可以肯定的是，亞洲的REITs市場將會迎來新一輪變革。撰文：羅珏瑜香港專業及資深行政人員協會青年組會員華坊諮詢執行董事 [...]