梁健雄：置富產業信託息高仍存隱憂更揮之不去

博客

梁健雄：置富產業信託息高仍存隱憂更揮之不去
2023-08-23

現時息口走勢應該要有心理準備、或許有機會維特在高位一段頗長時間，勢將會影響到日常民生消費活動層面，除供樓人士負擔將有增加外，民生消費等亦將有影響，若隨後物業估值有機會受息口及經濟波動而影響下調，更大大打擊心理以及消費意欲。 大戶不斷地沽貨 過去幾年頗受投資者追捧的房託基金均以派高息吸引無數捧場客，適逢過去處於銀行水浸存款息率近乎0%、更加添了一班精明退休人士追隨者，但隨着年初美國開始加息壓通脹之時，大戶就開始不斷地拋售幾隻房託基金，而該類型股價更見跌幅驚人。其中置富產業信託（778）由今年4月中旬高位6.75元一路下跌至5.18元，5個月時間股價已下跌23%接近4分之一，置富產業信託屬長實（1113）旗下兩大房地產信託基金之一，主要持有多個中產屋苑商場如麗港城、置富都會、將軍澳調景嶺都會駅、天水圍+WOO等等，旗下幾個主要商場出租率均處予90%以上屬高出租率，近日股價跌得低殘而股息率更接近8厘水平，分析均認為房託屬高防守性且專攻民生消費，因此一般被視作此刻其中穩陣之選。 基本面暫難以扭轉頹勢 雖然息高但股價仍處弱勢並仍在跌跌不休，昨天恒指反覆但仍可上升收市，但置富產業信託全日成交均未曾升越前收市價，並似有越跌越成交多的趨勢出現，提醒食息者當購入後主要還看股價能否有回升能力，否則等收息隨時有機會蝕本金之慮，早在6月時市場炒作美息快將見頂之時，美匯更一度由高位回落作出配合，不過睇回幾隻房託均繼續被拋售更不斷往下沉、更未有因市場預期息率見頂而停跌，其實停止加息亦不等於市場就會轉頭減息，通賬高企息率維持就變成現時市場的主流共識，但對主打中產商場的置富產業信託除了高通脹高息對供樓者之負擔有影響外，還有另一大潮流需要面對，就是香港人消費模式已在急速改變，網購與及北上消費將會對本港零售、餐飲行業等做成巨大衝擊，逢假日北上消費人潮更逼爆5個中港關口，若長此下去將形成香港搵錢北上消費的價性模式，對本港各行各業以及營運商場本身的企業亦有深遠影響，雖然置富產業信託現時息率有近8厘之吸引，但港人消費模式若不逆轉，商場方面日後因人流減少、消費同樣減少下、商戶面對經營困難，商場方面亦較難提升租金水平，現時最大隱憂就是北上消費人流量仍似未達峰頂，這才是置富產業信託的最大沽壓來源，有時高息亦未必屬穩賺不賠，小心隨時因貪息而需要捱價。 撰文：梁健雄  洛天衡保分析部主管 （筆者未持上述股票） ============= 延伸閱讀：梁健雄：百威亞太處大調整近底部可開始留意 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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蔡向成：美股納指收挫2% 港股支持看27500點
2021-03-25

美國聯儲局主席鮑威爾就經濟前景發表樂觀言論，但債息及油價等問題困繞大市，美股昨晚向下，其中科技類股份表現較差。道指收報32420點，跌3點或0.01%；標指收報3889點，跌21點或0.55%；納指收報12961點，跌265點或2.01%。 港股昨日進一步失守28000點關口，其中多隻重磅股回吐，市場氣氛轉淡，技術形態亦轉差，跌破頭肩頂頸線位置，10天及20天線亦跌穿50天線。另外，騰訊(700)去年多賺71%，勝市場預期，惟其持股56%的騰訊音樂在美國股價急挫逾27%，或拖累騰訊股價表現。預計恒指今早跌穿100天線(約27924點)，下方支持看27500點水平。 置富產業防守力強 置富產業信託(778)現時擁有香港16個零售物業，可出租總面積達300萬方呎，並持有2713個車位。旗下物業租戶來自不同行業，超過60%租戶屬於餐飲、超市及教育等民生必需品，生意狀況偏向穩定。 截至去年12月底止，置富產業年度可分派收入按年下跌2.4%至9.7億港元，每基金單位末期分派下跌2.3%至24.56港仙，全年分派則減少8%至47.16港仙。業績轉差，主因續租租金調升率錄得負增長、停車場收入減少及為租戶提供租金優惠。為了增加現金儲備，以確保財政穩健，分派比率由前年同期的100%略降至95%，未來將視乎財政狀況再作調整。 去年本港受疫情打擊，為經濟帶來沉重打擊。政府於年內大部分時間收緊入境控制，以致遊客數量銳減，打擊本地消費市道。集團商場的租金亦有相應調整，但目前仍處於健康水平，整體出租率仍然企穩。去年底出租率為95.8%，租戶續租率更錄得84%的較高水平。 置富資產負債比率為22.4%，較前年底高出2.6個百分點，主因物業估值下降所致，借貸總額並無增加，預期負債率會維持約20%的健康水平。在低息環境下，集團表示仍有空間進行收購，將物色回報率較佳的本地零售項目。 相信本港零售市場復甦的步伐，較大程度取決於能否透過接種疫苗來控制疫情。儘管今年續租租金調升率仍會受壓，不過，在低基數效應下，預期商戶收入在今年較後時間開始轉強，期望待解除社交限制措施，商場生意額將可回升，屆時市場將對其整體業務重建信心。建議買入價7.2港元，中望上望8.1港元，止蝕6.55港元。 [...]

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劉嘉晉：置富產業信託 （0778）現金流穩定、防守力強
2020-08-14

本週《財富》雜誌公佈新一年的500強名單，大公司每年變動不可能太大，但從中可以看到全球產業大趨勢。今年媒體標題是中資企業數目超過美資，但可以講中資暫時仲係大而未算強，正因如此，美國要快快出手打壓。《財富》今年頭10強，有3間係中資，美資有兩間，中資都是有壟斷性的國家企業，包括中石化（386）、國家電網及中石油（857），美國則有排第一位的沃爾瑪和亞馬遜。撇除國家支持的企業，美國私企可以話係遙遙領先，特別係亞馬遜由美國陸續覆蓋愈來愈多國家。但相信這亦會刺激及加深中美的矛盾，對環球股市仍有一定不明朗因素。 所以，今週的期權策略主題會是攻擊資訊科技器材板塊，Short Call瑞聲科技 (2018) Oct $80及 Short Call舜宇光學(2382) Oct $190。此板塊最近盈利預測急劇下降及加上外圍因素不利，加上圖形顯著出現下降趨勢，相信短時間持續走弱，相對來說沽出認購期權值博率甚高。另外，進取的投資者可以嘗試 Long Put 聯想集團 (992) Aug [...]

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【港股專家】蔡向成：外圍市況未明，港股50天線成關鍵
2018-02-08

美國昨晚未有重要經濟數據公布，聯儲局官員的講話受到市場關注。芝加哥聯儲行長埃文斯表示，若通脹及其他經濟數據支持，局方今年將加息3次，甚至4次。而根據芝加哥利率期貨數據顯示，目前3月份加息機會為71%。美股昨晚繼續出現大幅波動，道指全日高位波幅接近500點，早段最多升380點，但美國10年期國債孳息率攀升，大市又見沽壓，最終收報24,893點，跌19點或0.08%；標普500指數收報2,681點，跌13點或0.5%；納指收報7,051點，跌63點或0.9%。 港股方面，經歷近日的調整，市場信心偏弱，昨日跟隨外圍回升最多877點後倒跌。即將踏入農曆新年長假期，「北水」昨日錄得淨流出，是今年以來首次，而13日(下周二)至22日，港股通將會暫停，「北水」停止流入亦對港股構成影響。外圍股市未算回穩，預計在農曆年前恒指維持反覆格局，短期主要看能否重回50天線上(約30,614點)。 置富產業受惠零售業向好 本港經濟表現穩健，失業率下跌，加上零售市道持續復甦，整體零售銷售自去年3月開始錄得正增長，同時帶動商舖的租賃需求。較早前公布業績的置富產業信託(0778)，可看高一線。集團現時擁有17個零售商場及1,392個租戶，其中十大租戶佔總租金收入約27.8%。在目前的商場組合內，約70%租予與民生消費相關的商戶，如超級市場、餐飲、服務及教育，相信在不同的經濟周期，亦可維持收入穩定。 該股2017年度物業收入淨額按年上升3.3%至14.57億港元，主要受惠於出租率上升，及物業續租租金上調所帶動。同期可供分派收益上升3.8%至9.7億港元，每基金單位分派亦升3.1%至0.5078港元。置富嘉湖為集團規模最大的資產，佔物業組合總收益約18.5%，亦成為主要增長動力。集團將為該物業進行大型資產增值措施，首階段為西座進行翻新，預計斥資1.5億港元，最快第二季動工，料2020年初完成。 針對今年美國聯儲局加息的預期，集團已作出應變措施，約60%債務已被對沖，有效減低潛在的財務沖擊。另外，集團去年12月中旬以20億港元出售和富薈，有關交易於本月底完成，預計可帶來約9.21億港元收益，屆時負債比率將由目前的27.4%降至25%。本港經濟增長保持平穩，個人消費迅速擴張；加上入境旅客的復甦，推動零售業向好，而集團的零售組合可望從中獲益。 [...]