香港

綠置居及租置公屋按揭全攻略
2021-05-30

新一期「綠表置居計劃」（綠置居）及租者置其屋計劃（租置計劃）於5月28日起至6月10日接受申請，預計7月進行抽籤，9月至10月開始揀選單位。「綠置居」出售單位包括鑽石山「啟鑽苑」2,112個全新單位、柴灣「蝶翠苑」8個及青衣「青富苑」517個重售單位。而「租置計劃」則推售分佈於39條屋邨的800個收回重售單位。 是次綠置居出售單位中，最矚目的想必為鑽石山「啟鑽苑」，除了為今期綠置居唯一全新屋苑，屋苑鄰近市區及鑽石山地鐵站，地理位置吸引，相信將會成為一眾買家的首選。 「啟鑽苑」單位實用面積為184平方呎至481平方呎，售價介乎約118萬元至385萬元，差不多以市價五折出售。除有地價折扣外，由於有房委會的擔保，新買家不需透過按揭保險公司購買保險，亦可承做最高九成半按揭，供款年期則為最長25年。最平的單位售價約118萬，買家只需支付約5.9萬元首期便可輕鬆上車。以最貴的單位為例，售價約385萬元，承造九成半按揭，年期為25年，現時按揭息率約P-2.5%，實際按息為2.5%，首期為19.25萬元（$3,850,000×95%），每月供款額為$16,408。 如預算不足未能購買綠置居，可考慮選擇透過租置計劃購買租置公屋單位，其出售單位的折扣率比綠置居更高，最平的單位售價低至約14萬元，供樓負擔相對地輕鬆。而透過租置計劃購買公屋單位的人士，銀行最高更可提供高達十成的按揭貸款，還款期亦長達25年。雖然最高可承造十成按揭，但不代表「無本」置業，申請人亦需支付其他費用，包括$2,500申請意向金、印花稅、轉讓契據註冊費以及律師費等。 綠置居及租置計劃皆有政府擔保，申請按揭時可免去通過金管局的三厘壓力測試計算入息水平，同時亦不需要通過指定的入息及資產限制。不過申請人士亦要考慮清楚自身的負擔能力及資金預算，揀選合適可負擔的單位及銀行按揭。 撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

香港

首期只需5萬9!! 綠置居啟鑽苑推逾2千單位 罕見市區盤有幾筍？
2021-03-19

 房委會資助房屋小組委員會通過綠置居2021的銷售安排，計劃以市價5折推售鑽石山「啟鑽苑」2,112個單位，同時，上期綠置居的523個貨尾單位亦納入同一期綠置居計劃重售，亦會將800個「租置計劃」回收單位一同銷售。 消息指，房委會擬為一人申請者預留300個綠置居單位，即沿用過往預留10%的做法。而房委會同時擬為「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者預留800個單位，申請者於選樓時，可選擇購買綠置居單位或租置計劃回收單位。 只需5萬9便可上車 「啟鑽苑」共有５幢樓宇，其中啟宏閣（第1座）及啟雋閣（第2座）仍屬出租公屋，而綠置居項目分別是「啟池閣（第3座）」、「啟濤閣（第4座）」及「啟湖閣（第5座）」，實用面積由約17.1平方米（約184平方呎）至約44.7平方米（約481平方呎 ），較之前公布的室內面積152平方呎至406平方呎略大，主要是加上牆身厚度等。參考售價為118萬元至385萬元，平均呎價7,390元，當中就以「2人或3人單位」佔最多。而由於綠置居最高可做9成半按揭，即買家只需約59,000元便可上車！以25年供款期計，每月供款只需7,842元，而最貴的樓王單位385萬元，則首期19.25萬元，月供16,408元。 「綠置居2020／21」的申請費為250元，當局將於5月接受市民申請，7或８月進行攪珠，並於９或１０月讓合資格申請者挑選單位，預計最快2024年第一季入伙。 交通方便四通八達 項目鄰近港鐵站A2出口，出閘後不用數分鐘即可到達，便捷程度無庸置疑。此外，附近有大型巴士站和小巴站，又有運輸交匯處，提供了不同路線前往全港各個區分，交通四通八達，非常方便。 生活配套齊全 區內的生活配套也相當完善，啟鑽苑鄰近荷里活廣場，商場內有不少餐飲和店舖，更有戲院和遊戲機中心，滿足區內市民消費需求。而且，附近有數個大型超級市場和街市，包括大成街街市、鳳德街市等，方便購買日常食品及食材。再者，采頤花園和新蒲崗區只是一街之隔，處處美食匯聚，選擇多不勝數。 休憩設施雲集 該區衣食住行樣樣齊，休憩設施充足，附近有籃球場、足球場、運動場、遊樂場和游泳池，市民能隨時享受做運動的樂趣。此外，黃大仙廟、志蓮淨苑和南蓮園池也在步行距離之內，這些設施都屬當區居民的「後花園」，吃飽飯後作散步休憩一流。 近龍翔道方向會比較嘈吵 屋苑部分單位面向龍翔道，該處車流密集，汽車聲嘈雜，對低層住戶影響尤其嚴重，此舉亦可能會令屋內麈埃堆積，不排除住戶要長期關窗。加上，最細的單位面積只得152呎，接近劏房面積，綠置居嘅朋友隨時要大屋換細屋。 [...]

博客

申請綠置居事前5大須知
2021-03-05

本港住屋需求強勁，樓價多年來已水漲船高，為加快上車步伐，不少市民亦會選擇購買比市價便宜三至四成的資助房屋入市，因此近年每當推出新一輪資助房屋發售時，均錄得超額認購。 除居屋以外，政府於2015年推出綠表置居先導計劃（綠置居），即由房委會揀選合適的興建中公屋項目，透過先導計劃的形式，以比居屋更便宜的價錢出售給綠表申請者，從而騰出更多的公屋單位，達至縮短公屋輪侯時間。房委會亦於2018年將綠置居恆常化。 因公營房屋的供應緊拙，政府剛宣佈最新一份的財政預算案，宣佈預計5年內興建約101,400個公營房屋單位，當中包括超過70,000個公屋/綠置居單位，以及超過30,000個資助出售單位，藉以應付市場上需求。 綠置居最高九成半按揭無須壓測 而最新一期綠置居預計於今年5月接受申請，選址為鑽石山站上蓋地段的啟鑽苑，單位數目以及價單仍有待確認。但有意申請之人士不妨先了解以下有關注意事項： 綠置居的按揭成數高達九成半，年期最長為25年，按揭息率只可選擇最優惠利率計劃（P按），一般情況下設有現金回贈，並且有高息存款掛勾計劃以抵銷部份按揭開支； 因有政府作擔保，申請時不須通過加三厘壓力測試以計算入息水平，以及免去指定的入息及資產限制； 「有條件租約」公屋住戶或經「特快公屋編配計劃」而獲配公屋之住戶，須於租約生效3年後方可申請綠置居； 綠置居設有轉讓期限制，由2019年起推出的綠置居，如以補地價方式於公開市場轉售單位，業主須於首次轉讓契據日期起計10年後方可作有關轉售安排； 資助房屋在未補地價的情況底下，申請轉按或加按會有一定難度，可接受有關申請的原因一般為特別或緊急情況，如籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費等。業主事前須向房委會作出有關申請，否則擅自將未補地價單位加按屬犯法行為。 撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

大中華時事

公屋封頂　助貧創富
2017-11-06

最近特首林鄭月娥在一訪問中，提出了八十萬伙公屋足以應付基層家庭需要，並傾向將大部分新建公屋項目轉作綠置居出售，引起社會極大爭議，認為她為興建公屋落下「封頂」目標。對此，政府官員紛紛出面撲火，林鄭亦否認封頂論。 其實，細仔思量的話，林鄭的理論才是正途。畢竟無止境興建公屋，亦難以解決基層住屋需求，歸根究底本港欠缺土地發展。再者，不斷建公屋只會加重政府的財政負擔，畢竟如今建公屋的土地成本及建築成本愈來愈昂貴。與其建公屋令貧者愈貧，倒不如像林鄭所想，以置業導向加快公屋流轉，反而可助基層創富。 特首林鄭月娥的首份《施政報告》，積極為其競選承諾「找數」，特別是在房屋政策上，實行以「置業為主導」的理念，提出將「綠置居」及「白居二」計畫恆常化。日前她接受本地媒體訪問時指出，房策並非逼人置業，而是看到社會上無論對自置私樓，又或是資助房屋均有很大訴求，但她表明無意訂立港人自置居所比例的目標，因一旦有了硬指標，就較為麻煩。 她表示，目前本港已有七十六萬個出租公屋單位，並快將增至八十萬，又認為只要保持公屋單位的流動性，這數目已足夠應付基層家庭需要，故此傾向將大部分新建公屋項目轉作綠置居出售。 但她強調，並非將所有新建公屋都轉作綠置居，若然是涉及有斜坡或日後須興建行人天橋作接駁的公屋項目，因涉及日後維修及管理責任，就未必適合，而她正要求房屋署把這些地盤找出來。 憂輪候時間再拖長 然而，這「八十萬公屋」的論調卻被闡釋成封頂，林鄭一夜間成為眾矢之的。前長策會成員、經濟學家關焯照斥林鄭的建議不切實際，並且指林鄭推翻長策會所制定的建屋目標，其八十萬個公屋的數據須向市民交待理據。 對於惹來極大爭議，林鄭立即作出回應，強調這並非為公屋數量「封頂」，出租公屋仍是為基層市民提供房屋的安全網，而八十萬的數字，是根據七十六萬現存公屋量，並考慮到之後建成出租公屋量而得出，又形容數字是現數，並不是目標。她又指，增加綠置居供應旨在改善置業階梯以騰出公屋單位，是「一換一」的措施，不會減少公屋輪候名冊上的家庭的上樓機會。 土地資源寶貴 其實，林鄭將公屋「封頂」並非無道理，畢竟香港的房屋問題，歸根究底就是欠缺土地，若然無止境的興建公屋，不但浪費珍貴的土地資源，又加重庫房的負擔，而且最終只會造成創貧的局面。 據新一份《施政報告》提及，按《長遠房屋策略》建議，二○一七至一八年度至二○二六至二七年度，未來十年的總房屋供應目標為四十六萬個單位，其中二十萬個為公屋單位。但陳帆預計，房委會和房協於截至二○二一至二二年五個年度的公營房屋總建屋量，實際只得約十萬個單位，當中公屋單位和資助出售單位分別約七萬五千二百個及二萬五千一百個，換言之，未來五年平均每年僅得約一萬五千個公屋單位，與長遠目標十年建二十萬個，即平均每年須推出約二萬個單位相比，明顯未能達標。於是，政府為求達到目標，便不惜強搶市區靚地興建公營房屋。 如年初規畫署大手筆建議將鄰近沙中線土瓜灣站、啟德體育城旁的四幅啟德發展用地的海景靚地，即第２Ｂ區三、四、五及六號地皮改作興建公營房屋，地盤面積合共約五十一萬六千方呎，涉及樓面多達三百三十五萬八千方呎，提供六千個單位。 須知道，啟德發展區作為市區的一塊臨海大型地皮，每推出地皮招標往往都吸引不少中資企業追捧，如海航系曾在五個月內掃入四幅啟德地，總地價逾二百七十二億元。該區投標價更是不斷創新高，以龍湖地產（00960）夥拍合景泰富（01813）五月中以七十二億三千萬元奪得啟德住宅地計，每方呎地價已達一萬二千六百元。換言之，政府打算撥作興建公營房屋的四幅地皮，地價至少逾四百二十三億元。 事實上，政府已不是第一次做土地資源的「大嘥鬼」，如今年四月接受申請的彩虹彩興苑，單位景觀開揚，面向彩雲邨的高層單位更可眺望獅子山景觀。又如二○一八年推出的居屋，亦不乏市區靚盤，包括於啟德發展區的首個居屋項目及長沙灣的居屋項目。 建築成本衝向百萬元 [...]

吳老闆筆記

綠置居須優化　印花稅要檢討
2017-10-22

— 綠置居的數目應增加，質素亦不妨高一些。 — 中環中心呎價即使逾5萬仍抵買，因為缺。 — 物業印花稅應撤剩BSD，股票稅則不該減。 《施政報告》公布了一個星期，市場迴響仍然不斷，本欄今期亦繼續檢視一下當中的房屋政策。 環顧特首林鄭月娥在《施政報告》內提出的房策，只是在現有範圍內修修補補而已，在本來已經有問題的平台上進行優化，問題仍然存在，並未見到本欄期待的「大刀闊斧」舉措。好像「綠置居」，林太表明，為了滿足市民的置業訴求，未來新建的公營房屋，將以更多綠置居，取代出租公屋；換句話說，港府將會拚命興建、出售綠置居，讓公屋租戶購買，擁有自己的物業。 讓租戶變業主，此構思當然好，不過，仍然存在不少問題。第一，港府計畫最快明年底將火炭新建公屋約4,800伙，轉為綠置居出售，數目實在太少，本欄認為，每年起碼要有1萬個單位，才算足夠。 第二，將出租公屋改為綠置居，所建項目依然是將貨就價的次等樓，隨著香港土地矜貴，寸土尺金，繼續是暴殄寶貴資源。若想真正釋放土地價值，讓市民享受資產的升值，最王道其實是停建公屋，繼而直接津貼市民購買私樓，人人有份，永不落空，就不會再犯上現時公營房屋「既患寡，亦患不均」的毛病。從此以後，新增供應全是私樓，讓市民上車，有需要的低下階層人士就住進舊公屋。 對「綠置居」的兩點建議 既然港府決定架床疊屋、阿茂整餅，個人認為，港府起碼應該考慮，綠置居的合資格申請人士，並非現時的公屋租戶，或輪候冊人士，而是公屋富戶優先。因為要變成公屋富戶，若非勤力工作，以致薪金上升，便是投資有道，以致財富增加，在在皆值得鼓勵，而非像現時制度般施以懲罰。 此外，如今起公營房屋最貴的成本，乃是地皮，既然港府興建綠置居，不收地價，即是已補貼了最大的部分，不如在建築費上，亦不要慳那三幾百元，索性起靚些少。至於「港人首置上車盤」，亦是多餘，設有入息上、下限，又犯了「患不均」的毛病；這還不特止，設有限售條件，例如10年不准轉售，或原價售回給政府，即是無得享受資產升值，更是「盞搞」。 中環中心呎價5萬才像樣 其實，講來講去，香港的房屋問題，始終還是供應緊絀，將出租公屋撥作綠置居、將私樓撥一部分興建首置盤，問題仍沒解決，尤其是港府完全看不到來自大陸的龐大需求。 [...]