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香港

調查指市民置業取向創新高　近8成受訪者料樓價平穩向好美聯：料下半年樓價升約9%

2021-07-29

美國聯儲局公布，聯邦基金利率維持介乎0至0.25厘，在息口持續低企下，上半年樓市走勢凌厲，一二手交投氣氛熾熱。美聯物業聯同經絡按揭轉介於上月底進行網上問卷調查，收回1,112份有效問卷，結果顯示，市民置業取向樂觀，多項數據創出新高，在入市意欲方面，約43.5%的受訪者表示有意入市，較對上兩次同類調查增幅近15%。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，本港持續低息，加上近期股市波動，吸引部份買家套股換樓，資金湧向樓市。入市意欲創新高投資比例顯著上升是次調查共收回1,112份有效問卷。在入市意欲方面，約43.5%的受訪者表示有意入市，亦較對上兩次的同類調查的29.7% (2020年11月)及29.3%(2020年1月)出現明顯增幅(見圖一)，反映受訪者的置業態度，已由過往的觀望，到最近轉為積極。圖一：受訪者有意入市比例自政府推出「辣招」後，過往數年本港樓市已為用家主導。然而，是次調查結果顯示，投資者比例明顯上升。在被問及入市目的時，多達約40.7%的受訪者表示為投資，相關比例持續上升，在前年７月及去年1月的同類調查中，投資比例約2成多，到去年11月則升至逾3成，是次調查再進一步上升至4成(見圖二)，可以預見在資金泛濫的情況下，將有更多投資者入市。事實上，根據稅務局數據顯示，反映投資者入市情況的「新住宅印花稅」，在今年上半年有明顯上升的趨勢，其中5月及6月均達逾400多宗水平，較今年首4月平均每月的約230宗多近一倍。此外，今年上半年「新住宅印花稅」共錄1,837宗，亦較去年同期的1,030宗升近8成。布少明認為，近月投資者轉趨活躍，主要是由於全球量化寬鬆下，實物資產保值，吸引資金狂湧磚頭。過去一段時間，股市不時出現波動情況，刺激「套股換樓」活動，即使在疫情影響下，經濟較為低迷之時，樓價仍展現極強的「免疫力」，表現平穩。故此，即使可能需要支付一定金額的「辣稅」，不少投資者在未來一段時間，仍考慮投資物業。值得留意的是，近月入市一手盤的投資者比例有明顯上升的趨勢。年初新盤買家的約八成為用家，兩成為投資者，到近月多個新盤，包括港鐵黃竹坑站及大圍站上蓋項目，投資者比例升到約五成。隨著近日港股連日出現暴跌，後市不穩定因素增加，相信會有更多資金轉投樓市避險，令投資比例進一步上升。圖二：自用及投資比例近八成受訪者料樓價走勢平穩向好樓價走勢方面，77.9%受訪者均認為未來半年的樓價走勢平穩向好，約51%的受訪者更認為樓價上升，比對上一次同類調查的20.8%(2020年11月)比例大幅上升，更遠遠拋離2020年1月的調查的3.1%（見圖三）。布少明表示，受訪者對後市的看法反映市場充斥樂觀情緒，預料樓價升勢持續，購買力續釋放，料樓價距離突破歷史高位的日子不遠，一旦樓價破頂後升勢將會提速，預計下半年樓價升約9%，料全年樓價升幅預測至約15%。圖三：未來6個月本港樓價走勢展望留港市民對後市樂觀抵銷「移民盤」影響近月移民再度成為熱話，部份移民家庭或會售出本地物業套現，市場亦不時出現「移民盤」。據統計，今年首5個月，共有15,707宗俗稱「良民證」的「無犯罪紀錄證明書」申請。「良民證」由警務處負責簽發，供用作申請各類入境簽證(包括旅遊、升學或居住等)，或申請領養小孩之用。若以本港家庭住戶的每戶平均人數2.7人計算，推算今年首5個月的移民家庭有近6,000戶，部分家庭或會出售物業套現。布少明指，雖然二手市場不時出現「移民盤」，有較大議價空間，不過市民普遍對後市非常樂觀，準買家把握機會「上車」，此類「移民盤」迅速被市場吸納，因而抵銷「移民盤」對樓市影響。事實上，近月樓價升勢延續，大部分業主叫價進取，普遍採取「善價而沽」策略，二手盤價格相對硬淨，不少屋苑呎價更屢度破頂，成交價創新高。入市新盤意欲增料全年新盤銷售量升至1.8萬伙水平另一方面，在有意置業的受訪者中，有約50.4%傾向購買新盤，對比以往三次同類的約39%(2019年7月)、41.2%(2020年1月)及39.2%(2020年11月)有明顯增幅。布少明相信，傾向購買新盤比例上升主要是由於過去半年的新盤市場暢旺，發展商均積極推售新盤有關；他預料，踏入下半年，大批新盤繼續部署推出，買家亦積極入市，可以預見下半年的新盤銷售將持續暢旺，預料今年新盤銷售量有望回升至1.8萬伙水平，比去年升近2成半，而新盤銷售金額全年或達2,500億元，創《一手住宅物業銷售條例》生效後新高。料全年二手成交量價齊升成交金額或創有紀錄新高由於樓市氣氛持續改善，買家入市意欲高漲，預料二手市場料同錄增幅，今年全年的二手成交則估計可錄得約67,700宗水平，屆時創出9年新高，而全年的成交金額更料達5,800億元的水平，創有紀錄新高。《施政報告》宜著重增加土地供應是次調查反映市民置業需求殷切，今年一手銷售金額及二手成交金額均預見可創新高，剛性需求熾熱，布少明建議政府將發表的《施政報告》應著眼於增加土地供應，填海造地和發展郊野公園邊陲地帶。另外，因應市民的置業及換樓需求，政府亦應進一步「撤辣」，放寬逾港幣1,000萬至2,000萬元物業按揭成數至7成或以上，加速二手換樓鏈啟動，並加快研究放寬壓力測試可行性，協助市民置業安居。 [...]

香港

美聯儲維持息率不變港銀行暫未改P　經絡：料年內實際按息1.5厘上落　中原：今明兩年本港低息環境延續

2021-07-29

美聯儲議息會議結束，宣布基準利率維持在0%至0.25%區間不變（圖一），亦是自去年3月16日後，連續11次議息會議維持接近零息水平。當局仍保持每月買債最少1,200億美元。而香港暫未有銀行宣布更改最優惠利率（P）。美聯儲連續11次會議宣布維持接近「零利率」市場普遍認為美聯儲的縮減買債規模進程漸近，當局亦首次表示美國經濟已經有利削減買債規模的方向取得進展，委員會將繼續作出評估，市場解讀未來將有退市的可能性。不過，美聯儲亦重申經濟重啟導致的高通脹或只屬暫時性，未來通脹有機會逐步回落。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，早前公布的首次申領失業救濟人數意外回升，就業市場未完全改善，加上Delta變種病毒及中美博奕持續，考慮到美國經濟仍未完全復甦及多項不明朗因素的出現，現時美聯儲仍未有足夠條件啟動縮減量化寬鬆（QE）措施。料美聯儲重啟退市於明年進行截至7月28日，香港銀行體系結餘仍然達到4,575億港元的歷史高位，並已維持4,500億元以上超過八個月（圖二）。此外，今日（7月29日）香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）報0.08厘（圖三），已超過三個月等於或低於0.1厘。曹德明預期，年內拆息仍大機會維持於0.1厘左右水平，銀行新造H按計劃仍會維持於H+1.3厘附近水平，實際按息約為1.5厘附近上落。港低息環境持續至少三年曹續指，在低息環境及環球「水浸」的大環境下，香港加息的步伐將比美國更為延後。參考上一輪量化寬鬆的時間表，美國於2009年3月實施量化寬鬆，並於2014年10月停止量化寬鬆後的1年2個月後才開始加息。料美聯儲將於年內「放風」收水，實際重啟退市料於明年2022年進行，而美國加息周期最快於2023年才開始。然而，即使美國加息，香港亦有機會不立即跟隨，參考上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息1次為0.25厘。由於現時銀行結餘達到4,575億元新高水平，相信香港未有急切加息需要，港低息環境仍會維持最少至2024年，因此未來3年香港息口仍會保持非常低的水平，對樓市具支持作用。圖一圖二圖三經絡按揭轉介首席副總裁曹德明中原按揭王美鳳：料美國不早於明年啟動縮表美國聯儲局公佈議息結果維持利率不變，聯邦基金利率自去年3月起十一度保持在0%至0.25%，當局並維持每月共1,200億買債規模。中原按揭董事總經理王美鳳表示，美聯儲局維持接近零息超低水平及寬鬆貨幣政策，提及經濟進展將繼續邁向未來縮表方向，但實際啟動縮表時間需取決於數據包括就業及通脹數字。雖然美國部份行業已有改善，但失業率較疫情前仍有相當距離，最新美國失業率亦掉頭回升至5.9%，加上變種病毒令疫情添不明朗因素，美國著眼點仍在確保經濟復甦進程，不急於收緊現時高度寬鬆之貨幣政策，待整體經濟進一步有更大進展才開始討論縮表時間。預料美國不會早於明年啟動削減QE，並會以相當緩慢步伐進行縮表。港息未必即時受影響需視乎港資金流向 [...]

博客

按揭現金回贈增加反大失預算？

2021-03-27

去年疫情影響本港經濟，銀行在風險胃納轉變，以及按揭業務資金成本高企的情況下，不約而同加強風險管理，按揭批核上的準則亦轉趨審慎。除了微調按揭息率、削減現金回贈等按揭相關優惠，銀行亦會考慮按揭申請人的行業穩定性而調整按揭條款。近期樓市氣氛持續暢旺，使銀行對按揭業務轉趨積極，部份銀行或針對個別優質客戶輕微調升相關按揭優惠。根據土地註冊處最新數據顯示，中小型銀行的市佔率已連升2個月，相信因個別銀行為下半年搶佔更多市佔率而調整按揭息率。而近年置業人士選擇按揭產品時，除按揭息率外，銀行所提供的現金回贈亦是考慮因素之一。事實上，銀行按揭現金回贈曾於去年跌至0.5%以下，現時已稍回調至最高1.2%。現金回贈有所增加，對於買家本是一件樂事，不過對於凡事都計到盡的新手買家卻要留神，超過1%的現金回贈或有機會增加額外首期開支，需要先「抬錢」上會。事實上，金管局對住宅按揭貸款的認可機構有清晰指引，銀行向借款人提供的現金回贈設有最高水平。若所提供的現金回贈超過貸款額的1%，銀行審批按揭成數時，整筆回贈金額須包括在貸款額內計算。以樓價為600萬元的單位為例，如承造九成按揭，貸款額為540萬元，而銀行只可承造六成按揭，但透過購買按揭保險後，則可承造九成按揭。現金回贈方面，銀行只會以六成按揭計算。如現金回贈為1%，計算方法為600萬元x六成x1%＝$36,000。但若現金回贈增加至1.2%，計算方法為600萬元x六成x1.2%＝$43,200。要注意是，因現金回贈超過貸款額的1%，金額須包括在貸款額內計算。因此，銀行計算貸款額方法為540萬元-$43,200=$5,356,800。頓時申請人的首期則會由60萬元，增加至$643,200（$60萬+$43,200）。在物業買賣手續完成後，銀行方可支付現金回贈予借款人。因此，對於首期資金緊絀的買家，須事前計算清楚所需預算，慎防因加得減，應預留足夠資金應對支付首期增加的機會。撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

香港

負資產按季回落7%　新按保平均金額544萬創新高

2021-01-30

根據金管局公布最新數據顯示，2020年第四季錄得185宗新增的負資產個案，涉及金額10.6億元。對比2020年第三季錄得199宗及11.55億元，宗數及貸款金額按季分別減少14宗及0.95億元或7%及8.2%。個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高（圖一）。圖一經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，疫情於2020年9月至11月中曾有緩和跡象，發展商當時積極推出新盤，不少新盤銷售理想，加上在新按保政策的帶動下，促進二手的交投，使一二手交投稍有回升。而根據金管局的資料顯示，12月份超過3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別報0.04%及0.03%（圖二），已分別維持8個月及5個月不變，並處於相當低的水平，顯示供款人暫未有沽售壓力，使樓價仍然平穩，以至負資產宗數稍有輕微回落。圖二另一方面，根據香港按揭證券有限公司及金管局最新資料顯示，第四季涉及按揭保險計劃的新取用貸款宗數及金額分別為4,798宗及261.07億元，佔整體新取用按揭宗數及金額分別為29.6%及35.1%，即近十年的高水平（圖三及圖四）。該季平均每宗貸款金額達到544萬元，連升７個季度，同時創下該行有紀錄以來的季度新高（圖五）。曹德明表示，新按保計劃推出後，選用按保的比例有所上升，不過使用高成數按揭入市的買家於樓價下跌時，較容易成為負資產人士，有關買家須注意相關風險。圖三圖四圖五曹德明補充，新冠肺炎疫情於去年肆虐，重挫全球以至本港的經濟，香港失業率亦攀升至6.6%，創16年的新高。近月疫情仍然反覆，雖然政府計畫於年內為市民接種疫苗，但經濟狀況未能於短時間內復甦，加上經濟問題陸續浮現，政府亦未有計劃再推「保就業計劃」等紓困措施，料失業率及整體經濟仍有惡化的跡象，屆時樓價或有下調空間令負資產宗數有輕微上升。曹氏建議有意置業人士買樓要量力而為，預留充足的首期及後備資金，以免遇上經濟問題。 [...]

香港

11月按揭貸款額量回升　轉按宗數反彈一成半

2021-01-01

11月份金管局住宅按揭統計調查結果出爐，新申請按揭貸款的宗數為11,375宗，比上月10,908宗增加467宗或4.3%。而11月份的新批出按揭貸款金額及宗數分別錄得371.89億元及7,986宗，比上月份的346.26億元及7,311宗增加25.63億元及675宗，或7.4%及9.2%，金額及宗數均連跌４個月後回升。另外，該月份新取用按揭貸款金額及宗數分別錄得255.42億元及5,710宗，比上個月的222.78億元及4,863宗增加32.64億及847宗，或14.7%及17.4%，金額及宗數分別連跌３個月及４個月後再回升。以首11月比較，新批出按揭貸款額及宗數為3,924.8億元及84,958宗，比去年同期的4,149.58億元及99,036宗，貸款額及宗數分別減少224.78億元及14,078宗或5.4%及14.2%。另外，首11月的新取用按揭為2,703.5億元及61,451宗，相比去年同期貸款額及宗數錄得3,196.46億元及77,610宗，貸款額及宗數按年分別減少492.96億元及16,159宗或15.4%及20.8%。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，11月份按揭數字全線回升，主要反映疫情於9月至11月中曾有緩和跡象，加上發展商於當時積極推出新盤，不少新盤的銷售理想，使一二手交投稍有回升，預計最後一個月的樓按市況仍會持平。整體來說，今年受疫情衝擊，相信全年的新取用按揭金額及宗數將按年下跌近兩成。 11月份轉按貸款額及宗數分別錄得46.59億元及1,296宗，按月增加0.91億元及167宗或2%及14.8%，宗數連跌7個月後回升。首11月的轉按貸款額及宗數分別錄得583.1億元及16,108宗，與去年同期比，下跌56.5%及54.5%。曹德明表示，疫情第四波仍然持續，並且繼續打擊本港經濟，料本港就業市場將持續受壓，在企業信貸風險持續增加，銀行將繼續以審慎態度處理按揭業務，包括減少轉按優惠，使年內轉按誘因大減。不過，2021年轉按宗數有望輕微回升，當中包括業主因經濟環境加按套現作資金周轉、投資或移民，以及由發展商高成數按揭轉按慳息的業主作支撐。另外，11月份的按揭比率為57.3%，與上月持平，而平均還款年期維持331月（即27.6年），仍為有紀錄以來的新高，與此同時平均按揭貸款金額下跌8萬元至466萬元。此外，11月份H按選用比例報94.6%，按月上升0.2%，而P按的使用比例則減少0.4%至2.5%。而定息按揭計劃保持0%，其他按揭計劃增加至2.8%。本港銀行總結餘維持逾4,500億元的歷史高位，全球持續推行量化寬鬆措施，有利資金流入本港，料本港銀行結餘將維持高水平一段時間，並使拆息長期處於低水平，相信選用H按之人士可繼續受惠，以及節省更多利息開支，料H按選用率繼續徘徊九成以上。 [...]