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曹德明：按揭現金回贈增加需知
2022-08-09

美聯儲連番加息，香港一個月拆息已升至H按的封頂水平，料本港銀行亦即將上調最優惠利率P，令部份有意入市的買家持觀望態度。另一方面，本港按揭宗數按年回落，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年首7個月現樓按揭宗數錄得49,812宗，對比去年同期減少4,777宗或8.8%；首7個月樓花按揭宗數則錄得2,850宗，對比去年同期減少678宗或19.2%，更創自2011年即11年後的首7個月新低。   銀行按揭業務「未到數」，因此在加息前夕仍見銀行積極將按揭優惠「加碼」。近日有報導指，某大型銀行將現金回贈提高至最高1.75%至1.79%，回贈優惠創33個月新高。筆者認為，銀行提高現金回贈不止能吸引新買家，現時有按揭在身的業主亦可透過轉按賺取額外現金回贈，對沖加息周期所增加的利息開支。不過，回贈固然愈多愈好，但有兩點細節新手買家需要注意。 銀行以最高樓價6成計算現金回贈 第一點，根據金管局規定，銀行本只可承造最多6成按揭，如透過購買按揭保險計劃，買家則最高可承造9成按揭。而銀行計算現金回贈時，只會以樓價的6成計算。假設買家A購入一個樓價800萬元的單位，如承造9成按揭，貸款額為720萬元。若現金回贈為1.75%，計算方法是以800萬元的6成而非9成計算，即800萬元x6成x1.75%＝8.4萬元。 現金回贈超過1% 整筆金額須計算在於貸款額 第二點，金管局對提供住宅按揭貸款的財務機構有清晰指引，若銀行向借貸人提供的現金回贈超過貸款額的1%，銀行在審批按揭時，須將整筆回贈金額計算在貸款額內。參考上述例子，買家A原先可承造9成按揭，貸款額為720萬元。但因現金回贈超過貸款額的1%，銀行計算貸款額方法為720萬元-8.4萬元=711.6萬元，按揭成數由9成下降至88.95%，首期預算由80萬元增加至88.4萬元，待物業買賣完成後，方由銀行支付整筆現金回贈予買家。可見買家需要先「抬錢」上會，若事前預算「計到盡」，沒有預留足夠備用資金，買家隨時大失預算。 因此，建議資金緊絀的新手買家事前先計算清楚買樓所需預算，同時避免借到盡，預留足夠備用資金以應對首期增加的機會。 更多經絡按揭轉介資訊 撰文：曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

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經絡：首季按揭宗數跌15% 全年樓價或升逾3%
2022-02-09

本港疫情大爆發，美聯儲又計劃3 月起加息。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，本港樓市受疫情、經濟及失業率影響大於息口，多間銀行自第五波疫情爆發，已重啟在家工作及調整分行營業時間，或拖慢按揭審核，並影響未來兩個月的按揭宗數，料首季現樓及樓花按揭宗數回落15%，新取用按揭金額及宗數亦按季跌約105 至約900 億元及18,000 宗。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明   展望今年樓價表現，他表示，加息未必是影響樓價的最直接因素，需視乎整體環球經濟、失業率、地緣政治因素，如中美關係等。故建議計劃置業人士要量力而為，計算好自身負擔能力才入市。他預期今年上半年本港樓價較為波動，下半年預期疫情受控，以及經濟回穩樓市將較為樂觀，料全年樓價有3 至5%溫和升幅。   另外，曹德明指，現時香港銀行體系結餘達3,525 億元，港美息差仍有一段距離，估計至少明年香港才有機會跟隨美國加息。   另外，中原按揭董事總經理王美鳳亦表示，本港銀行結餘充裕，料今年本港按息仍處低水平，HIBOR未必跟足美息升幅，料年底按息仍處於2厘或以下水平，未觸及現時P按之封頂息率，仍屬低息。故此，按揭申請人的最低入息要求及借貸能力未變，加上年內供樓負擔增幅溫和，對用家影響不大。 [...]

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2022年樓按市場預測（上）
2021-12-30

若2020年為充滿艱難及考驗的一年，2021年則是充滿挑戰及希望的一年。這一年，全球雖然繼續受新冠肺炎疫情影響，但多國奮力抗疫，並且積極投入振興經濟的工作，期望不久將來全球將走出疫情的陰霾。 香港除了一直嚴防疫情輸入，同時亦積極推行疫苗接種。經過多月的努力下，經濟漸見起色，失業率連跌9個月至4.1%，全年GDP增長預測升至6.4%。樓市方面，8月份私人住宅售價指數達398.3，創有紀錄以來新高，首11月一二手住宅註冊宗數按年升近3成，可謂「價量齊升」。按揭市場亦同樣造好，首10月新取用按揭貸款額及宗數比去年同期分別上升近3成半及近2成半，貸款額更創有記錄的首10月新高。展望2022年樓按市場，筆者作出了5大預測。 美加息港P不跟隨 實際按息或挑戰兩厘以上 美聯儲自2021年11月啟動縮減買債規模，最近一次議息更加大「收水」規模至300億美元，市場普遍認為此舉將為2022年加息揭開序幕。是次量化寬鬆規模比以往更大更急，筆者預期「收水」及加息的速度或比以往更快，加上各種經濟因素支持，料加息周期最快或於2022年中開始，估計年內美國或加息最少兩次。香港方面，現時本港銀行結餘仍維持約3,800億元的甚高水平，相信仍有不少緩衝空間不跟隨加息（最優惠利率P）。不過，金管局第三次宣佈增發外匯基金票據，料未來銀行結餘將逐步減少。加上美元轉強導致拆息輕微上升，料2022年首季一個月拆息將維持0.4厘以下，實際按息有機會升至1.7厘，但仍屬歷史偏低水平，對使用H按計劃供款的人士影響仍然輕微。 經濟全面復甦 現樓及樓花按揭宗數升近1成 2021年香港雖仍受疫情影響，但樓市旺勢一直未減，當中二手住宅市場表現尤其出色。根據土地註冊處資料顯示，今年首11月二手住宅註冊宗數比去年同期升逾3成，首11月一手住宅註冊宗數則按年升近兩成。按市方面，首11月現樓按揭宗數按年升近2成半，首11月樓花按揭宗數則按年減少逾2成。寄望2022年疫情見曙光，加上經濟向好等因素刺激樓市，樓市將「疫後重生」，料2022年現樓及樓花按揭宗數按年升約1成。 下回筆者將繼續講解2022年樓按市場的另外三大預測。 撰文:經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明 [...]

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發展商二按之二三事
2021-06-19

近月一手樓盤交投理想，根據土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心數據顯示，五月份一手住宅註冊宗數為1,560宗，按月上升接近五成。踏入六月份，多個新盤接踵而來，發展商在推售新盤時，多以「高成數按揭」及「低息按揭」等賣點作招徠，吸引準買家入市。當中高成數按揭計劃針對首期不足的上車人士，部份會以「一按加二按」的形式承辦按揭。 「一按加二按」泛指發展商與指定銀行以及金融機構合作，分別向準買家借出一按及二按貸款，從而讓準買家增加按揭成數，減少首期開支。 壓力測試方面，準買家須先通過一按銀行的審批，方可向由發展商安排的指定金融機構申辦二按。一按銀行在計算壓力測試時，將一按貸款以一按銀行的封頂按息（2.5厘）加3厘計算，連同二按貸款以二按金融機構分段利率中較高之按息加3厘計算。因此入息門檻大為提高，事前應該先計算好自身供款能力。 而供款方面，供款人會各自向一按銀行及二按金融機構還款。一按貸款以一按銀行提供的優惠按息計算，二按貸款則根據二按金融機構提供的按息計算。買家在銀行一按較低息率的供款基礎上，另加財務公司借入二按，節省其利息開支之餘，又可承造高成數按揭。 不過，二按設有分段利率，一般是先低後高，即首兩至三年以貼近銀行利率的「P減」計劃供款，當「蜜月期」過後，利率則增加至「P」或「P加」水平。因此不少買家於「蜜月期」完結前選擇將整筆貸款轉按至傳統銀行，享受較低的按揭息率，屆時銀行亦會重新進行入息審查。要注意的是，如買家打算以「林鄭PLAN」承造高成數按揭，除了要申請按揭保險外，銀行重新計算物業估值時，樓價亦不可多於1,000萬元或以上，否則銀行最多只可批出五成按揭，買家或要預備更多資金抬錢轉按。 選用「一按加二按」的考慮因素眾多，最大的好處是可享有「即供」的折扣優惠之餘亦可承造高成數按揭。不過，準買家宜衡量當中風險，如有需要亦可尋找專業按揭轉介公司作咨詢，以了解更多詳情。 撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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綠置居及租置公屋按揭全攻略
2021-05-30

新一期「綠表置居計劃」（綠置居）及租者置其屋計劃（租置計劃）於5月28日起至6月10日接受申請，預計7月進行抽籤，9月至10月開始揀選單位。「綠置居」出售單位包括鑽石山「啟鑽苑」2,112個全新單位、柴灣「蝶翠苑」8個及青衣「青富苑」517個重售單位。而「租置計劃」則推售分佈於39條屋邨的800個收回重售單位。 是次綠置居出售單位中，最矚目的想必為鑽石山「啟鑽苑」，除了為今期綠置居唯一全新屋苑，屋苑鄰近市區及鑽石山地鐵站，地理位置吸引，相信將會成為一眾買家的首選。 「啟鑽苑」單位實用面積為184平方呎至481平方呎，售價介乎約118萬元至385萬元，差不多以市價五折出售。除有地價折扣外，由於有房委會的擔保，新買家不需透過按揭保險公司購買保險，亦可承做最高九成半按揭，供款年期則為最長25年。最平的單位售價約118萬，買家只需支付約5.9萬元首期便可輕鬆上車。以最貴的單位為例，售價約385萬元，承造九成半按揭，年期為25年，現時按揭息率約P-2.5%，實際按息為2.5%，首期為19.25萬元（$3,850,000×95%），每月供款額為$16,408。 如預算不足未能購買綠置居，可考慮選擇透過租置計劃購買租置公屋單位，其出售單位的折扣率比綠置居更高，最平的單位售價低至約14萬元，供樓負擔相對地輕鬆。而透過租置計劃購買公屋單位的人士，銀行最高更可提供高達十成的按揭貸款，還款期亦長達25年。雖然最高可承造十成按揭，但不代表「無本」置業，申請人亦需支付其他費用，包括$2,500申請意向金、印花稅、轉讓契據註冊費以及律師費等。 綠置居及租置計劃皆有政府擔保，申請按揭時可免去通過金管局的三厘壓力測試計算入息水平，同時亦不需要通過指定的入息及資產限制。不過申請人士亦要考慮清楚自身的負擔能力及資金預算，揀選合適可負擔的單位及銀行按揭。 撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

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申請綠置居事前5大須知
2021-03-05

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港人不吃不喝20年才能置業？
2021-03-04