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「納米戶」供應增　無懼消化不良

股樓持續暢旺，除一手市場新盤吸納大量資金外，就連二手市場亦頻錄破頂之聲，當中更有不少納米單位以高價成交。事實上，過去幾年，發展商為回應市場上車訴求，紛紛加入「納米」行列，以致市場低於400呎的單位愈來愈多，而在5大發展商中，恒基地產（00012）更是最緊貼這熱潮。 據最近政府數據，一手私樓潛在供應中，中小型單位佔比近八成，創歷史新高，有市場人士認為，細價樓面臨的壓力大。然而，目前市場對住屋的剛性需求有增無減，而且基於400萬元以下的物業才可承造九成按揭，對首期不足的上車人士而言，納米盤實在有其吸引力，故有分析指，迷你戶今年將繼續成為市場主力。 今年新盤熱潮持續，連帶二手市場亦是破頂之聲不絕，其中公屋納米單位亦連環破頂，最近青衣長安安泊樓高層27室，實用面積150方呎，開放式間隔，設獨立浴室及廚房，以245萬元（連地價）沽，呎價16,333元創全港公屋新高，較上月中旬同屋苑錄得的舊紀錄的1.6萬元，高出2.1%。原業主於2014年以19.8萬元（未補地價）向房委會購入單位。事實上，為迎合市民對上車的訴求，愈來愈多發展商加入設計納米樓，以致納米單位在近幾年可謂充斥市場，而且面積更是愈來愈細。直至目前為止，應是俊和發展位於屯門青棉徑2號的「菁雋」開放式戶維持全港最細單位的紀錄，僅得128方呎，比標準私家車車位更細。雖則每當納米單位推出時，都惹起社會一些微言。然而，這類單位往往是最快沽清的一群。 恒地最進取 據中原地產研究部報告，從2016年及以後首次推出新盤中，選取65個項目統計，合共36,488個單位，均是發展商旗下已推出新盤，按房型數量分布，其中開放式單位，佔總數的10.1%，即錄得3,685伙。若以開放式計算，恒基地產（00012）過去兩年，推出的開放式單位數目及佔比均屬各發展商之冠，期內恒地推出851伙，佔其推出新盤的比重超過31%，亦壓倒其他發展商。 至於1房單位，數量上則是新鴻基地產（00016）佔優，錄得2,453個；恒地則緊隨其後，錄853伙，新世界（00017）有368個。其中恒地的1房單位佔其推盤比重，同樣高達31.6%，若連同開放式戶一併計算，恒地是唯一一家發展商兩個戶型單位超過半數，達63%水平。 售出比例跌 除落成量外，未來的新供應亦陸續有來，去年首11個月累積動工量達1.9萬伙，按年升5%，創17年同期新高。值得注意的是，實用面積少於430方呎的細單位佔約79%，錄約1.5萬伙，而少於215方呎的迷你戶更錄得約5,094伙動工，佔整體比例約27%，可以預期未來幾年的新盤中，納米樓的時代將會持續。雖然中原地產報告提到，新盤市場上開放式單位及1房單位的銷售遇到短期阻力，開放式單位整體售出比例78.7%，較兩個月前下降8.1%。又指隨著有更多1房或開放式單位推出，如果銷情沒有突破，售出比例可能持續下降，或會出現供應過剩的情況。不過，在目前的市況下，納米盤反而會成為上車人士的最後希望。 「辣招」惹的禍 然而，如今政府的辣招亦成為截斷二手供應的元兇之一。在樓價愈升愈有之下，400萬以下的細價樓已買少見少。皆因政府限400萬以下物業才能承造九成按揭，所以對於首期有限的上車人士而言，這是一個重要關口。如近半年推出的迷你戶新盤，如屯門城‧點、逸新及AVA 61，因其總價有不乏低於400萬元的單位，雖然其實際呎價均普遍較同區二手貴，但在可承造較高按揭成數的前提下，上車客亦只能選購貴價納米樓。 市場消息指出，項目2座低層戶，面積176方呎，開放式間隔，連面積約119方呎平台，以1.5萬元租出，呎租85元創出區內新高，比九龍站豪宅呎租40至60元更貴，直逼山頂超豪宅水平；另外，同屋苑一個實用252方呎的1房單位，雖然呎租較低，以1.3萬元獲區內客承租，但回報率卻達3.75厘。 呎價衝2萬 由於納米樓投資及自住皆有其需求，因此呎價再貴，亦有一定捧場客，如今新界的沙田第一城最近一宗2房成交呎價已逾1.6萬元，而於市區的淘大花園的呎價僅1.4萬元左右，假若政府落實放寬按揭成數，相信呎價可再有上升空間。沙田、大圍等上車天堂的高齡納米樓呎價升穿2萬亦不足為奇，皆因「總價」低才是王道。 利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，雖然受美國加息及施政報告等因素礙窒，迷你戶於去年第四季的銷情放慢，但由於樓價長期高企不下，因此，迷你戶仍然有一定需求可支撐其樓價，相信迷你戶於2018年將繼續成為市場主力，料購買力將在農曆年後再度釋出。 [...]