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預期加息週期接近尾聲 美國樓市按耐不住 收租回報極具吸引

市場正期待美國加息週期已近尾聲，對投資界來說，是利好消息。事實上，美聯儲積極收緊貨幣政策，樓市可謂首當其衝，住宅類投資規模連續九個季度萎縮，現時第三季出現小幅反彈，因發展商試圖利用住房短缺的機遇增加收入。在過去一年，高利率抑制了美國房地產市場的供給和需求，從而凍結了市場擴張步伐。由於借貸成本上升，潛在買家被逼離場。業主不願出售房產，因有融資需求的業主希望保持多年前為置業融資時的超低利率，因而令到樓價在需求下滑的情況下依然居高不下。即使30年期抵押貸款利率隨10年期美國國債收益率繼續下滑，在現屋供應量嚴重不足的情況下，置業者可負擔性仍將是一個挑戰，二手樓數量的缺乏也刺激了潛在置業者對新屋的需求，由於供應仍然緊張，在某些地區，多次提價是常態，因而令樓價保持同比上漲趨勢。 雖然美國樓市再次啟動還需要等待息口的走勢喘定，但高盛集團認為，規模約為44.5萬億美元的美國房地產市場不太可能再次崩潰。在30年期固定抵押貸款利率超過7%之前，大多數業主以疫情期間的超低利率進行再融資，因而令到不少家庭在2023年免受更高利率的影響，而不是像美聯儲在大約15年前加息時那樣，抵押貸款融資中「可負擔性」產品的激增，包括可調利率抵押貸款，從而產生了適得其反的效果。強勁的勞動力市場、極低的借貸人拖欠率以及由於10年的建設不足而導致的房屋供應不足，將令樓價在2023年和2024年保持溫和上漲，不會對更廣泛的經濟產生任何負面衝擊。 出現價升量跌的趨勢 雖然美國樓市今年面對不少挑戰，當中主要是來自加息的打擊，但紐約市場表現出較大韌力，原因是有許多現金充裕的買家。在第二季，富裕家庭為準備上學的孩子買屋的需求增加，亦有更多亞洲買家因新加坡加大樓市控制措施，決定轉到紐約置業，期內紐約超級豪宅成交額大約為11.4億美元，僅次於杜拜。美國樓市現處於買入需求與盤源供應同時受到抑制的「有價無市」狀態，買入的不多但賣出的更少，這種狀態很可能會延續至明年。由於按揭利率升至歷史高位，消費者負擔過重，置業意願跌入歷史低位。今年以來，銀行及金融機構因自身經營壓力，其放債能力並未擴大，導致買家獲得按揭的水準變低，抑制了需求。房利美（Fannnie Mae）9月份的月度購房調查也顯示，消費者擔心自己失業的比率雖佔少數但有所增長。美國房地産經紀公司Redfin最新數據顯示，美國9月房屋價格與去年同期相比上漲了2.2%，銷售中位價為41.25萬美元，售出房屋數量同比下降17.6%。估計今年美國成屋銷售總量預計將為410萬間左右，這將是自2008年雷曼兄弟倒閉並引發全球金融危機以來年度銷量的最低水準。 美國現時高利率，意味著大部分業主的房貸利率都低於當前利率，市場成交量普遍是疫情前均值的2/3左右。西雅圖樓市與波士頓相似，高利率對西雅圖的房地產成交量影響還是很大的，按揭貸款利率已從2.8%左右升到最近的近8%。 美國人基本上每10年會換屋，但想換屋的買家現只能按兵不動，處於觀望狀態。市場認為樓價在未來一年不會下跌，高按揭利率也讓業主不願賣出，大部分業主簽的是前幾年的定期低按揭利率。他們如想改善居住條件，只能守住低利率不動，退而求其次選擇改造翻新現有住宅。數據也顯示建築商面臨工人短缺、材料費上漲、和樓市冷落等困境而無意蓋很多樓。 難得入市的機遇 熟悉美國樓市走勢的Capstone 72創辦人兼首席執行官胡寶兒（Bonnie）卻認為，雖然美國聯儲局多次加息打亂了美國人的置業計劃，但對香港投資者，卻是難得的入市機遇，對於具實力的高端買家，即是擁有足夠流動資金，不需要申請按揭的香港投資者來說，如擁有100萬元現金，可以完全不需要借貸，不會因利率急升而影響購買力。反而，因市場上少了美國本土買家的競爭對手，更容易尋覓出理想物業，加上美國的租金上升，香港投資者在買入物業後不愁找不到好租客，創造穩定的現金流。 她建議投資者在購買美國的第一間物業時，先以全額支付物業樓價。讓物業每月產生租金收入，經營約一年時間，建立良好的收入記錄後，投資者可以向銀行申請貸款，再將所得款項投資於購買第二間物業，實現物業的倍增效應。倘若投資者現在抓住這個機會，購入第一個物業，一年後很有可能進入減息時期，屆時可享受更優惠的貸款利率。 Bonnie特別看好美國中東部的俄亥俄州，州內的克利夫蘭（Cleveland）物業供應一直供不應求，物業的成交期已由五年前的40天，下降至7天，顯示市場的快速轉動和高度活躍。這意味著物業在上市後很快就能夠找到買家，投資者有更好的機會實現快速的買賣交易。同時，這段時間克利夫蘭的中位數銷售價格也呈現穩步上升的趨勢。從五年前的143,500美元上升至目前的190,567美元，顯示物業價值的增長，這樣的趨勢為投資者提供了潛在的利潤和回報機會。 俄亥俄州的GDP在全美排行第7位，這意味著當地人的平均收入相對較高，同時亦願意亦有能力在住屋上付出較高的租金，因此在俄亥俄州投資房地產的人士可以獲得更高的租金回報。高收入是推動經濟活動的發展的必須條件，物業價格上升也是－個必然現象。受到這這個積極因素的影響，投資者在未來賣出物業時可獲得更高的回報也是可以預期的。 美國人寧當月光族 美國當地的銀行利率網站Bankrate曾在2019年對大約1,500名年齡介乎23至38歲擁有物業的美國年輕人，進行調查，結果顯示，當中有約63%年輕人坦言後悔買樓；而55至73歲的受訪者當中，亦有35%表示後悔買樓；39至54歲則有大約50%人後悔。令他們後悔的主要原因是美國人高度祟尚自由，不喜歡受貨款拘束，所以寧願租樓，即是租樓貴過供樓，只要能力所及，他們亦樂得逍遙。根據美國人口普查局在2019報告，美國入息中位數大約月入4.5萬，足以應付幾千至上萬的租金。 這亦是Bonnie對美國樓市有信心的原因，現時俄亥俄州的工業經濟為1,700億美元，擁有製造業、醫療保健、保險和教育行業。人口超過1100萬，該地區就業穩定，年均收入達8萬美元，租賃文化濃厚，空置率極具吸引力，而住宅的收購價卻非常低。加上其極低的單戶住宅收購價格（40,000-60,000美元），創造了10%以上限利率和20%的現金回報現金，使其成為一個穩固的創收地區。 在新冠疫情期間，美國出售的典型獨棟住宅(Single Family Home)的平均售價比公寓（Condo）高出17.3%。在美國購買的物業，可享永久業權，這代表購買者不但可以終身擁有和使用該物業，並且可以將該物業的業權以遺產受益人或繼承等形式傳承給家族承繼人，以確保家族可以有權利永續擁有和使用該物業。 很多香港人都鍾情於英國及加拿大物業，但美國物業的租金回報同樣吸引。在2020-2022期間，錄得有7-10%租金回報率，排行是全球10名之內，相對於香港物業租金回報只徘徊在2%以下，而英國樓的租金回報都不及美國樓，這三年間都只是約在3%。美國房地產市場的房屋空置率一直是極低水準，全國房屋空置率維持在6.3%或以下，低於英國物業同期的14.5%，即100間房屋只有6間暫時空置沒有人居住。 物業買賣交易透明度高 在美國置業，建議交由房地產經紀代為安排，當地的經紀不僅在物業本身的結構安全、價格等方面掌握最新情況，並且對物業周邊環境非常瞭解。例如該地區的治安狀況、環境衞生以及鄰居素質等，這些因素都可能影響物業的價值。美國的經紀人直接與業主接觸，能夠獲得關於物業和業主的重要資訊，對於確定物業的成交價格和預測物業升值前景至關重要。在美國購買房屋的另一個好處是買家不需要支付經紀人傭金，傭金由賣家支付。因此，自行尋找當地物業並不會給投資者帶來太大的優勢。 買家作實地考察，亦是重要的步驟，然而，也可以利用免費的協力廠商平臺如Google Map進行目標地段的考察。實地考察的深層次作用，就是考量房屋的狀態跟售價是否成正比。美國的法規制度成熟完善，透明度高，投資者可以在協力廠商資訊平臺上查核周邊物業的售價，降低風險。 聘請當地銀行的專業估價師進行評估並提供獨立的估價報告也是常見的考察方法。在美國的房地產市場中，估價師扮演著重要的角色。顧名思義，估價師的工作是評估房屋的價值。他們雖然與銀行有合作關係，但他們不是銀行職員，而是獨立的協力廠商專業人士的。他們會實地考察物業，觀察房屋的內外狀況並拍照紀錄，同時參考過去六個月當區的房屋價格、房屋大小和保養程度等因素，綜合評估物業的價值。在美國，物業買賣交易的透明度高，過去的成交紀錄和價格可以在政府的相關網站上查詢，投資者可以在交易完成後核實報告的準確性。 欠租率一直處於低水準 美國人是非常重視個人的信用評級，信用評級取決於支付帳單的方式、貸款金額、擁有的信用卡數量等因素。一旦欠租或欠債，就會影響信用評級，繼而直接影響日後租屋、買屋、購車、申請貸款等其他的日常生活。為了讓下一代能夠有穩定的居所，家庭租客的欠租率往往較低。而受到Section 8計劃資助的租客，更是特別受到歡迎。這些租客每月租金由州政府直接存入業主指定的銀行帳戶，支付租金非常準時，絕對可靠。 根據美國房地產經紀公司HouseCanary的最新報告，截至2023年第二季，俄亥俄州的單戶住宅租金價格相較於去年同期已上升了24%。選擇家庭租客或受Section 8計劃資助的租客，可以提高業主的保障和回報的穩定性，同時降低遇到欠租的風險。美國的租約通常在首年是死約，之後轉為生約。在生約期間，雙方只需在一個月前通知對方，即可終止租約。在簽訂租約時，制定明確的政策是非常重要的，包括租金支付日期、逾期支付的罰款機制，以及提前終止租約的程式。這樣可以為業主提供法律保障，並讓租客清楚瞭解他們的責任和義務。房地產經紀會代為調查清租客過往的評級記錄及交租記錄，甚至可以要求賣方提供銀行帳號記錄，以證明該租客有否按時交租。 美國政府容許當地的物業市場自由進行買賣，沒有購買數量的限制，亦沒有持有時間的限制。任何時候做買賣物業，甚至同時購入數間物業亦可。而香港人亦可以在美國市場出售物業離場，先以現金購入整個物業，然後再向銀行申請按揭，提取先前投入的本金。 ========================================= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]