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恢復實體授課內地學生「搶租」刺激暑期租務暢旺　代理料租金連跌2年後回勇全年看升5%

疫情回穩，經濟持續改善，今年首7個月租務市場價量齊升。隨着本地多間大專院校開始恢復實體授課，「疫下」內地學生遙距租樓個案成風，透過「美聯物密CHAT」過去3個月查詢租務的內地客數量急彈6.8倍；加上踏入暑期傳統租務旺季，為租金帶來支持作用。估計全年呎租有望上升約5%，勢創4年新高水平。 美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，受惠本地客及內地學生支持，今年暑期黃金檔期租務表現較去年有所上升。事實上，本港樓價回升，市場氣氛好轉，加上暑期傳統租務旺季，利好近月多個屋苑租金水平有所回升。 內地學生「重臨」 遙距租樓成風 此外，由於本港疫情持續受控，本地多間大專院效開始恢復實體授課，內地學生需提供在港住址證明予學校，故近月紛紛積極物色租盤，為回港「復課」做好準備。有別於以往來港「即睇即租」，當中透過網上遙距租樓，即通過視頻睇片、睇VR、睇相等方式並聯絡地產代理中介物色租盤。 圖一: 暑假租務旺季帶動 住宅租金連升3個月 創17個月新高 美聯「租金走勢圖」連升3個月 美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，據美聯物業房地產數據及研究中心資料，美聯「租金走勢圖」最新7月份達35.36元，已連升3個月，累積上升約3.2%，並創17個月新高，而今年首7個月則累計上升約2.8%。 月租1.5萬元或以下細價租盤搶手 交投比率飆升至近兩年高位 按租金水平劃分，以美聯促成之租務個案統計，今年首7個月，月租1.5萬元或以下租務成交比率錄約39.1%，與去年同期相若，並較18年同期及19年同期逾3成大幅飆升；反觀月租逾2萬元之租務成交出現回落，由2018年首7個月佔約40.5%，連跌3年至最新約33.1%。 租務個案方面，據美聯物業促成的租務個案計算，今年宗數較過去2年同期均有明顯增長，今年首7個月促成之住宅租務個案，較去年同期上升約1成，對比2019年同期更錄得近3成升幅。事實上，去年租務市場已見活躍，主因受疫情影響，發展商推盤步伐放緩；加上大市觀望氣氛濃厚，部份準買家入市意欲減少，並傾向租樓，令去年租務成交表現不俗。而今年本港疫情緩和，經濟改善，失業率回落，加上有內地學生「重臨」，令今年租務市場交投進一步上升。 按地區資料顯示，毗鄰大學地區的住宅租務個案升幅尤為明顯，今年首7個月，以美聯物業促成的住宅租務個案與去年同期比較，當中鄰近香港科技大學的將軍澳區按年升幅達32.6%；香港理工大學所在的紅磡及香港公開大學所在的何文田區，住宅租務個案分別按年升約26.9%及約26%；此外，鄰近香港中文大學的沙田、馬鞍山及大埔區則上升13.1%；另港島西區則升約12.3%。 20-21年度內地學生數目及比率創歷年新高 事實上，本港大學資助課程的內地學生數目有增無減，據大學教育資助委員會資訊課程的內地學生數量，20-21年度內地學生數目為13,605人，佔大學教育資助委員會資訊課程的整體學生數目比率為13.4%，雙雙齊創新高。由於升讀大學課程一般需時4年，隨着本地疫情回穩，料不少內地學生未來仍會繼續來港並完成課程，對租務市場帶來支持。 「美聯物密CHAT」租務查詢急增 內地客升6.8倍 布少明稱，線上搵樓越趨盛行，礙於過去疫情肆虐，透過網上搵樓不但可以減少實體接觸，而且可率先了解自己目標及篩選心水單位，無論買樓租樓亦相當受歡迎。據「美聯物密CHAT」資料顯示，單以租務查詢統計，7月份透過「美聯物密CHAT」查詢租盤個案，較今年1月上升約1.26倍。當中內地客查詢比例更大幅飆升，過去3個月(即5月至7月份)錄得之租務查詢，較對上3個月(即2月至4月份)勁升約6.8倍。 至於美聯官方網站，7月份租盤預覽量較1月份數字上升20%，並佔整體買賣及租盤總預覽量增至3成水平，升幅顯著。現時，官網租盤叫價集中1萬至1.5萬元，佔比約27%；其次為1.5萬至2萬元，佔比約26.2%，兩者合共佔比超過5成。尤以上車盤雲集的新界區租盤數量最多，佔全部租盤預覽量近50%。 「港漂群組」去年租務客源斷層 代理中介角色重現 值得注意的是，以往不少內地學生透過「港漂群組」租樓，由學長學姐互相介紹新生予業主直接承租，代理在內地學生租樓市場角色一度淡化。然而，去年因應疫情關係，未有大量內地學生來港租樓，取而代之由本地客主力承租，令「港漂群組」租務客源出現斷層，故今年業主又再透過地產代理搵租客。  圖二: 內地學生搶租個案 根據美聯物業分行統計市場的住宅租務個案，3區熱門租務屋苑7月份表現，其中，新界沙田及屯門區等熱門地區屋苑，今年5月至7月錄得的租務成交當中，當中不乏遙距租樓個案，許多內地生租樓時透過瀏覽單位相片及影片介紹，隨即決定承租自住，由揀單位至簽租約僅用約數天完成。 沙田市中心區屬熱門「落腳點」之一，由於交通便利，有大型商場配套，加上樓齡較高，月租相對低水。表現突出的屋苑包括沙田中心、好運中心及偉華中心，7月份市場租務個案均錄雙位數水平，沙田中心按月升逾倍至24宗，平均呎租約43元，好運中心更大幅急增約21宗至22宗，平均呎租約38元。 內地生線上承租新都城 最快8小時決定 另外，將軍澳區尤其寶琳及坑口一帶私樓較受內地學生歡迎，因有小巴直達清水灣香港科技大學，區內多個私人屋苑租務交投暢旺，其中新都城7月市場共錄得52宗租務成交，當中內地學生的個案中，幾乎全部透過網上睇片睇相搵盤，曾有個案睇片後最快8小時決定承租。現時新都城呎租已升至約38元至39元水平，較年初約35元上升約1成。由於內地學生未能提供收入證明，須一次過繳付全年租金，加上普遍「零議價」甚至高於市價，故業主樂意租予他們，其中新都城2期8座中高層A室，實用面積441呎兩房戶，最新獲兩名內地學生合租，每月租金1.7萬元，按金連一年租金合共23.8萬元。 第3季租務活躍 第4季租金料平穩 布少明相信，今年第3季租務交投持續暢旺，帶動租金輕微上揚，惟今年下半年估計有機會入伙的樓盤高達逾1.1萬個，集中區域包括屯門及深井佔2,404伙、啟德紅磡佔2,224伙、長沙灣佔2,012伙，另將軍澳有約1,767伙、天水圍約1,017伙，料會拖慢上述地區的租金升幅，相信第4季住宅租金平穩發展。 圖三: 料租金連跌2年後回升 今年有望創4年新高 總結，受惠暑假租務旺季帶動，住宅租金連升3個月，帶動今年首7個月累升約2.8%。年內住宅租務市場暢旺，租務個案較過去2年錄顯著增長，隨著經濟持續改善、失業率下跌，加上內地生租樓帶動，對租金帶來支持作用，惟下半年估計有機會入伙的樓盤高達逾1.1萬個單位，因此料下半年租金未會大幅上升，僅平穩向上，預期今年全年平均呎租升約5%，料連跌2年後回升，並有望創4年新高。 [...]