| Capital 資本平台

博客

汪敦敬：居屋高紅利是合理的因果

2021-12-19

剛剛看到新聞報導: 「有消息指房委會將加開會討論新一期居屋選址及收緊轉售限制」，我對於轉讓限制是沒有反對意見的，但希望房委會不要因為近期很多人認為居屋禁售期短而覺得有人炒樓獲利，因而要將轉售限期加長的話，令我感到啼笑皆非。我認為，香港人不應該將精力放在這個感受上，居屋業主轉讓獲利令人不快？很多人忘記了這些獲利者根本不是炒家，他們買居屋是有身份限制的，基本上，他們是資助房屋政策的受資助者，如果他們是合資格的話，在機制上他們算是一個弱勢社群，否則不需要受資助！給一個弱勢社群賺錢有甚麼問題？房屋政策除了是為市民的居住提供安全網之外，其中一個重要作用就是分配社會財富和機會，在市場獲利方面，給受資助的草根分得更多，不是更好的政策嗎？何況買居屋的人一樣要冒風險，一樣要付出努力去儲蓄首期，一樣要供樓的。有賺錢就等於炒家？不對！是否炒家是在乎角色、動機和行為綜合去看，不是單憑結果去看。我們不可以因為有些人覺得酸溜溜，於是就提倡收緊轉讓，市民有感錯誤情緒就去滿足，那就浪費了我們很多時間和精力了。居屋賺大錢有兩個原因：一就是大市樓價本來就是不斷上升！另一方面，就是因為政府要滿足市民的需要，釐定的折扣加大了。折扣加大令將來賺多了是市場必然的因果，居屋要處理的問題就是不應該讓太高收入的家庭，例如月入6.6萬元的家庭入閘抽居屋，這些家庭的收入可以用「林鄭Plan」買到嘉湖山莊大三房！太多人抽籤只會共輸的，全部人也機會渺茫，而最需要的就是月入介乎2萬元至4萬元之間的受眾者(不合乎資格申請公屋也未有能力於私樓市場置業)得到的只是絕望。政府千萬要面對問題的重點，不要純粹滿足民粹因此加長轉售期，那麼我們就浪費了精力兼沒有處理到問題，《國安法》辛苦得來的安定環境，我們就糟蹋了，而加長轉售期等於減低轉流率，即是將本來限期之後可以流出來的放盤量推遲到更長之後才推出，這是減少市場供應的傻決定，對既得利益者包括資深投資者的筆者來說，都是繼公私營房屋的七三比分帳後的另一個天大喜訊，樓價又怎會不升呢？對於贊成推遲轉售期的朋友來說，我要提醒你們的就是：推遲轉售期只會令到本來想早賣出的業主被迫賺得更多，因為樓價利益是複式計算，這個是在過去十年樓市辣招效應反映得很清楚的。撰文：汪敦敬祥益地產總裁 [...]

博客

汪敦敬：樓市的低息年代料將持續

2021-08-14

執筆當天，新聞報導美國波士頓聯儲銀行行長羅森格倫接受外國傳媒訪問時表示，聯儲局應該在今年秋季開始縮減資產購買規模，西方國家頻頻放風「收水」，令很多人評估未來是一個「收水年代」？我聽了這個說法後不禁苦笑，究竟是「收水年代」還是「吹水年代」？過去十年的確是環球集體量化貨幣，但長遠「收水」的國家必須要配合經濟的回復，有顯著的經濟增長才能收水及加息，大家返回現實，其實很多西方國家所謂經濟增長及反彈，只是在年前中美貿易戰及疫情創傷相比之下的所謂上升。在現實中，其實不同國家有不同表現，我的看法是分為幾種：第一種是受控調節的，受控調節的國家通常都是GDP較優良的國家，例如中國已經可以不太需要依賴過去的量化貨幣模式，可以用降準等其他較婉轉的手段去控制市場上的資金，而且一早已經是有進有退，而且中國懂得用實際的產業、工業和基建去將量化貨幣的錢變成為真而深厚的實力，我們看到新西蘭亦不錯，其沒有捲入「五眼聯盟」積極封殺中國的風波，一樣與中國做生意，甚至接收澳洲的一些優勢，加上新西蘭是被疫情影響較少的國家，這些因素令到其GDP增加至最近的+2.4%，這些國家是有條件結束量化這種興奮劑及回復息口上升，合乎傳統西方泡沫經濟「放完就收」去固本培元。第二種是如歐洲的比較務實的：務實地期望加息和終止量化，要真正如願以償必須要落實經濟真正回復，那可以看到中歐關係不可能長期冰封，歐洲要回復經濟其實很需要和中國做好貿易協議，時間對中國有利。第三種我說是「吹水」不為過，美國和英國類似的「吹水」就是根本沒有經濟復甦的條件，亦更加沒有向好趨勢，甚至乎仍然被新一波疫情所困擾，他們希望圍堵中國但是不成功，他們最應該做的本來就是改革內部經濟甚至政治，但他們亦沒有勇氣。在最近一波Delta變種病毒擴散，充分暴露了西方世界自我的弱點，防疫禁令和戴口罩仍然受個別群眾抗拒，這種西方的自私弱點，令集體的防疫行動是遠遜於東方的。題外話我認為香港人亦應該要想一想，我們要追隨西方的自私弱點走向衰退嗎？第四種國家如俄羅斯和個別新興國，他們不會像美國、英國及日本在貨幣上的高流通量，即是說沒有太多量化貨幣的條件，對他們來說，量化貨幣的副作用來得會比較快，所謂無論他們想不想，都會結束這個階段而避免量化貨幣副作用令到幣值失控，所以他們的加息是真的。我可以說全面量化貨幣的時代結束，但是未來量化貨幣的情況是「八仙過海各顯神通」的，有放有收的情形之下會有一些新常態出現，但如果在投資上來說最重要就是香港的資金有否因為這新常態而增加，令可愛的低息年代持續。撰文：汪敦敬祥益地產總裁 [...]

博客

汪敦敬：爭取短期供應才是市民最大福祉

2021-06-22

樓價進入上升軌已無懸念，眼前面對的就是積聚兩年天災人禍下的購買力，甚至很多購買力其實更加積聚數以十年計，例如樓市辣招抑壓下的換樓鏈，樓價在破頂之後，我們更加要面對可能「高通脹的上升壓力」，香港住宅本來已經長期供應不充足，近年更面對立法會「拉布」而影響政府效率、社會事件加上新冠疫情，亦大大影響到住宅的動工量及落成量，我同意立法會議員(批發與零售界)邵家輝所說的，現在房屋供應短缺是處於「十萬火急」的情況。經民聯早前亦發表了其對房屋政策的一些建議，我是同意的。因為内容都是追求多元化造地，而且是合適地反映出房屋需求的緊急，經民聯的建議和前特首梁振英都同樣有強調開發郊野公園的邊陲地帶，我認為郊野公園的土地是屬於港人的，香港亦有不少人對居住的需求是遠高於行山，自從二零零八年《施政報告》宣佈，擴大了郊野公園範圍之後，就令到建屋發展的空間大幅減少，現在回想的而且確是一個失策的，如果綠化地是代表了香港人資產的話，環保人士就突然之間變了暴發戶，現在要求暴發戶連取出1%至2%土地，出來建樓給下一代年輕人自住也不願意，是否一毛不拔？至於說「明日大嶼」其實是一個遠水，如果在立法會被「拉布」騎劫情形之下，的確是一個無辦法之中的辦法，但在《國安法》實施之後，特區政府的行政和立法力量已經回復正常，其實我們是應該捨遠求近，那麼「明日大嶼」的規模可以自然地縮小，反而應該全力發展短期可以提供土地的方案，這才是對市民的最大利益。所謂最短期可以衍生的土地，當然最接近水電供應的地方是最容易造就熟地，個別郊野公園的邊陲地帶是一個不二之選，當然已有水電供應的，例如一些因人口老化而荒廢的學校，這個數量亦相當大的，因為甚麼官場之間的平衡要保留，作為小市民是應該表示質疑的；當然，我們可以將興建需時4年的建屋供應提早變做3年可推出，3年的供應變為2年，用這種方案來管理供應量的問題，辛苦了香港各位官員，這兩年事實上是遇上很大困難，但是地產代理是市場的見證人，我必須要強調香港是需要短期的供應，不要放棄透過管理去衍生短期供應給年輕人置業的。撰文：汪敦敬祥益地產總裁 [...]

博客

汪敦敬：商舖市場否極泰來

2021-05-12

我最近連續買入多間核心及優質舖位，本來想將買賣的過程在Facebook專頁內與讀者分享，但商鋪買賣比住宅市場更波譎雲詭，有些更要簽保密協議，所以只能在一切事情已作實後才與各位分享當時的過程，並描述一下當前舖市的危與機。和住宅一樣，我認為香港的經濟繁盛，不單只會再來，而且會更勝昔日！香港金融中心不單會繼續，而且是世界資金日益需要的，我們在金融世界會有新功能、角色和任務！我認為縱使市場回復，我們也會發覺有一些營商的行業和板塊是會隨著時代被淘汰或式微的，亦同樣縱使市場未完全回復，我們在這個時代之下，亦會見到一些新的行業和板塊興起的，這個轉變是機會。顯然商舖市場正出現「洗牌效應」，市場上有新買家進入及參與，亦有原有買家減少獲利離場，是個正常的市場變化，這也是機會。購物的區域是會重新訂定，尤其在未來通關之後，我們會發覺有一些地區，仍然繼續保持到興旺的購物中心地位，例如尖沙咀及銅鑼灣，但亦會有一些之前舊有的購物中心可能會轉變角色或褪色的，在機會及悲情合奏下，入市良機不斷產生。我預期部分的住宅購買力會進入舖市，大家可以想像到現在很多新盤的一房單位都定價過千萬了，當千多萬都可以買到一些優質舖位的時候，再加上(包括筆者在內)的投資者，住宅在樓市辣招下是會有「人名限制」的，剩餘的購買力已經日益進入舖市，尤其是晉環及啟德The Henley，看到「豐厚資產者」的購買力正在復甦啟動，這個現象是會出現的。今次我買入銅鑼灣勿地臣街地舖，算是銅鑼灣一個最旺的地段，鄰舖曾經是香港呎價最貴的舖王，投資者往往在樓市低潮的時候不是買最平的舖，而是買最質優的舖，這間舖加上之前購入的尖沙咀漢口道一舖算是完成了我買核心舖的心願了，如果這兩個舖將來成功升值，對將來我對核心舖的投資是奠定了重要的基礎。還有一個亦是日前購入的舖位，就是南豐中心商場，因為荃灣地鐵站其中三個出口都是在該商場的一樓關係，引致之後的基建都是搭建天橋網去配合地鐵，將荃灣變為天橋之城，令南豐中心成為旺中之旺，南豐中心最值錢是商場內的主通道，因為它和荃錦中心的主通道連成一條大街，再連結多條天橋，四通八達，我一向都不喜歡買商場舖位的，但是南豐中心的特殊設計，令我破例擁有多個商場的舖位，今次A10號舖正是在商場的主通道上，可以說是珍珠難求！ [...]

博客

汪敦敬：很對!香港住房問題需要解決!

2021-03-17

中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在三月七日表示：「香港住房問題需要解決！」，中央表態，市場當然非常重視。我十分同意中央多關注香港的房屋問題，作為市民，當然認同《國安法》令香港回復安寧！在疫苗上中央亦照顧香港不少，政制上的問題中央也正為香港去蕪存菁，並不是作為市場想依賴中央，香港問題多，地產上的分配不均勻是一個深層次的問題，而是我希望香港作一次性的變革，然後香港人就要靠自己努力了！我當然也認同香港政制是需要改革，視野短線而且充滿民粹的西方民主方式，來到現代已經駕馭不到煽情爆炸的手提電話年代，中央改革香港選舉制度並不是倒退而是以更正確方向繼續前進！要解決香港土地問題其實並不難，因為我們根本有足夠土地！問題之一是香港裡面的既得利益錯綜複雜，甚至盤根錯節，並且力量強橫，所以歷屆香港政府都未能解決。正正因為難解決，所以才會出現「明日大嶼」計劃，但亦可以倒過來說，如果我們解決了土地問題，「明日大嶼」的填海計劃規模就自然會縮小，不單只花費公帑會減少而且可以有更快的時間效益，要解決土地問題中央出手是最快的方式，我認為最快解決的就是針對最少既得利益者的部分，就是為綠化土地方面定下清晰的規劃，其實只要動用香港2%的綠化土地，就可以滿足香港未來年輕人20年的需求。一直以來，大部分香港人都是被傳媒所渲染，錯誤認為：「發展等於破壞環保！」其實環保是管理上的問題，管理得好，發展不單只不會損害環保，甚至有利環保，新加坡就是一個好例子！另一個我認為十分有效卻只有中央能夠做到的就是活化丁權，順便一次過解決歷史上的問題！很多人都說地產霸權，但是地產霸權的衍生我不認為是單向形成，而是由制度不足、和環境欠佳互動而來，不少發展商都是對香港建設很有貢獻的，只要我們善於運用去重新規劃土地上的分配，發展商是可以由厚利待沽變為薄利多銷的形式，那樣很多問題亦可以解決到！我強調特區政府亦要作行政改革去加快效率，放開以前的官僚制度，追求「中國速度！」。最後，香港年輕人拼搏不足，而且有個別是對中國的高速發展因被誤導而有了偏見，所以在投資上追不到大時代，在這世道某程度亦可以算是「因概念誤差引起的貧富懸殊」，我認為，香港要重振拼搏精神，結構性改革中央可以幫到你，但前途始終要靠自己去打拼啊！撰文：汪敦敬祥益地產總裁 [...]