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投資名人趕出貨?!　「風水樓神」蘇民峰高市價一倍沽西半山地舖　蔡志忠賣石門京瑞廣場大家樂　李耀華沽荃灣藥房
2021-04-20

「回港易」開通，本港亦將再與新加坡建立「旅遊氣泡」，不過商舖市場仍密密錄得著名投資者出貨，最近甚至連「風水樓神」蘇民峰亦沽出西半山地舖！蘇師傅是次易手的街舖位於堅道民生區，造價達4,800萬元，高市價近一倍，師傅持貨逾13年勁賺3,750萬元，果然係高人！事實上，蘇師傅在物業市場向來「戰績彪炳」，尤其鐘愛買賣舊樓及街舖，最得意的代表作可說是於2004年以1,350萬元購入中環全幢唐樓，其後分階段拆售，合共大賺約4,210萬元。另外，資深投資者蔡志忠及李耀華亦分別沽出京瑞廣場「大家樂」巨舖及荃灣藥房街舖，兩人齊齊「減磅」。 蘇民峰堅道地舖持貨13年勁賺3750萬 土地註冊處資料顯示，西半山堅道124號泰豐大廈地舖連閣樓於上月以4,800萬元成交，地舖建築面積2,500方呎，另連建築面積1,500方呎閣樓，合共面積達4,000方呎，呎價12,000元，現由洗衣店及教育中心承租。舖位原業主為蘇民峰顧問有限公司（PETER SO CONSULTANTS LIMITED），公司董事包括蘇民立（SO, MAN LAP）及 JONG, LILIAN，蘇民立即是本港知名玄學家蘇民峰原名，料為同一人。 蘇民峰於2007年12月先以個人名義斥1,050萬元買入上址，其後改由公司名義持有，現持貨逾13年易手，帳面勁賺3,750萬元，物業升值3.57倍。有業內人士指，該舖位旁邊的街舖，最近每間成交價只有約1,300萬元；而上述舖位比鄰近舖位大多一倍，市值估計只有約2,500萬元，意味蘇民峰是次以高市價近一倍沽貨。 西半山堅道124號泰豐大廈地舖連閣樓。 「風水樓神」鐘情街舖舊樓　17年前中環唐樓拆售大賺逾4千萬一戰成名 真實上，蘇民峰在物業市場上戰績彪炳，更有「風水樓神」之稱，尤其鐘愛買賣舊樓及街舖。例如他曾於2015年以「摸貨」形式沽出中環鴨巴甸街19號五層高舊樓，造價1,760萬元，持貨短短5日即大賺近300萬元。他又於同年以3,450萬元沽出中環伊利近街1樓1至2號舖，持貨僅4年即獲利1,000萬元。 不過，蘇師傅最得意之作，可說是於2004年7月，以1,350萬元購入中環結志街10號全幢5層唐樓，翌年再以860萬元將1至5樓分拆售予一名外籍人士（買家後來將物業改成服務式住宅），並繼續持有地舖及閣樓。當時舖位雖然由麵檔承租，每碗麵只賣幾元，但舖位每月收租竟然可達8.8萬元，租金回報率高達21.6厘！蘇師傅其後再將地舖及閣樓沽出，全幢唐樓出貨合共獲利約4,210萬元。 山頂環翠園持貨4年賺880萬 他現時亦持有其他堅道街舖，例如1,650方呎的堅道45號添寶閣地舖，蘇民峰於2014年以3,000萬元購入上址，呎價18,182元。該舖於去年疫市衝擊下成功減價出租，蘇民峰解釋，堅道屬民生地段，非做遊客生意，故並無吉舖；至於旺區及遊客區街舖就「瓜得」，因為不能平租，平租會令舖位「唔值錢」。 蘇師傅亦有投資住宅，他於2015年以約3,380萬元沽出山頂環翠園D座低層單位，呎價高達24,126元創新高，持貨4年多勁賺880萬元或35.2%。 投資者蔡志忠減價「8球」沽京瑞廣場「大家樂」舖 市場消息指，沙田安群街1號京瑞廣場2期OK Mall 1樓153號舖日前錄得買賣成交，舖位建築面積達6,169方呎，原業主叫價8,800萬元，最終以約8,000萬元沽出，呎價約12,968元。該舖現由連鎖食肆「大家樂」承租，每月租金20萬元，租期至2023年2月13日屆滿；其後3年生約至2026年，租金加幅不高於24萬元。若以最新造價計算，舖位租金回報率達3厘。 據悉，上址原業主為資深投資者蔡志忠。蔡志忠等人於2015年以4.95億元購入上述京瑞廣場2期一樓全層，面積約6萬方呎。 沙田安群街1號京瑞廣場2期OK Mall 1樓153號舖。 投資者李耀華售荃灣藥房舖 本月初，另一資深投資者李耀華亦沽出手持的荃灣街舖。該成交為荃灣海壩街102A卓明大廈地舖，建築面積429方呎，門闊約9呎，深約29呎，原業主叫價2,200萬放盤，市傳最終以約1,980萬元易手，呎價46,154元。該舖現由「啟源中西藥行」承租，每月租金5萬元，租期至2021年7月31日屆滿。以最新造價計，舖位租金回報率達3厘。 翻查資料，上述舖位原業主為投資者李耀華。李氏於2011年5月以1.05億元一併購入荃灣大河道57、59、61、63號及海壩街102A、B全部舖位，建築面積合共約2,700方呎。是次沽出的海壩街102A號舖屬以上6間的其中一間，亦是面積最細的一間。 至於旁邊的海壩街102B舖建築面積約650方呎，現由OK便利店承租，每月租金6萬元，租期至2020年6月23日屆滿，李耀華早以2,350萬元沽出上址。 荃灣海壩街102A卓明大廈地舖。 [...]

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樓市速報：沙田石門商廈有「錢」途
2018-11-20

大市氣氛轉淡，據政府的最新數據顯示，樓市進入調整期已是毋庸置疑。近期推出的新盤，銷情已減慢不少，可是近日新鴻基地產（00016）推出的石門商廈樓花W LUXE，卻是與住宅新盤的反應天壤之別，銷情非常暢旺，推售僅2週便累沽95%。此項目成績如此標青，反映不少投資者看好這個新商業區的前景。觀乎在核心商業區的呎價屢創新高下，沙田石門區商廈呎價水平，仍然落後於大市，加上在鐵路效應的扶持下，業界人士預料，該區的升值潛力不俗，可吸引愈來愈多資金流入。 近期樓市氣氛明顯轉淡，據政府最新公布的數據，私樓樓價9月份跌1.4%，跌幅為逾兩年半最大，二手市場的減價個案接踵而來，即使是新盤銷售，在過去1個月亦明顯減慢，如屯門弦海、元朗朗城滙等新盤的首輪銷售皆未能沽清，而且去貨量亦不及半，大手客亦幾乎絕跡，反映樓市正進入調整期。 不過，在兩星期前推出的新地石門商廈樓花W LUXE，銷情卻是甚為理想，發展商數度加推單位均沽清，與近日住宅新盤表現迥然不同。新地副董事總經理雷霆表示，W LUXE銷情熾熱，過去兩週累沽95%，套現約30億元。雷霆指出，項目銷情佳因樓盤設計好及推廣理想。新地代理物業投資部物業投資經理王家煦表示，項目標準分層戶已沽清，最高成交呎價約1.67萬元，而客源分布上，投資者及用家的比例相約，用家不乏專業人士、教育工作者及中小企客戶。 另一方面，王氏指出，項目現時只餘下26樓4個特色單位，以及27樓頂層連天台特色戶，頂樓特色戶意向售予大手買家，不傾向拆售，而頂層意向價1.5億元，呎價2.2萬元。她指出，餘下單位若全數售出，可望套現約2億元。有業內人士指，項目獲多位投資者垂青，料未來呎租可達28至30元。 新地賣W LUXE勁賺 W LUXE樓高22層，共提供429伙，面積約406至1,283方呎，每戶設獨立洗手間，項目於2020年第4季落成。據了解，最大手為一組買家斥約2.5億元購入2層，共約2萬方呎。資料顯示，項目26樓一單位，面積約1,481方呎，連同332方呎平台，以約2,479.1萬元易手，呎價約16,739元，為目前該項目呎價最高單位。W LUXE的地皮是新地於2015年10月以6.755億元投得，以當時新地所估計的總投資約13億元計，現時套現已帳面勁賺逾1.3倍。 事實上，隨着香港工業式微，有多個工廠區開始轉型為新興商貿區，其中沙田石門區近年更是漸漸變天，成為新一代綜合工商貿區。石門本身距離沙田市中心甚遠，以往都是工業小區，可是自2004年底馬鐵通車後，其中一個站便是「石門站」，致使區內交通網絡逐漸完善，政府亦逐步放寬對工業區的規畫限制，吸引不少發展商進駐區內發展，業主亦把握機會將工廈改裝，重建成商廈及酒店等，帶動該區就業及商業氛圍，令該區慢慢轉型。 政府先後批出區內4幅商貿用地，為提供逾160萬方呎商業樓面，批出項目已先後落成。如安群街1號及3號2幅商貿地皮，億京奪得後繼而發展成綜合寫字樓及商場的商用物業，即為京瑞廣場1及2期，總樓面接近80萬方呎。而區內首幅的商貿地亦已發展成石門滙豐大廈，亦用作為滙豐的後勤中心及數據中心等。 區內配套日漸完善 至於安平街的沙田萬怡酒店，多年前已畫入作商業用地，南豐完成補地價後已轉作酒店發展，提供約539個房間，2013年初已經開幕，與港鐵石門站亦相當接近；而酒店的MoMo Cafe，以提供多款不同國家菜式的自助餐而人氣高企。另位於安耀街2號的新都廣場，前身為工貿大廈，亦已活化成29層高商廈大樓。至於正在開售的W LUXE，相信亦因呎價仍低水，以及鄰近港鐵石門站，才會受到投資者追捧，可見區內的商業氣氛亦逐漸形成。 中原（工商舖）董事總經理潘志明指出，石門商業區的發展漸見成熟，其中地標商廈京瑞廣場入伙至今約2年，呎價亦上升不少。據中原（工商舖）資料顯示，2017年首季京瑞廣場1及2期平均成交呎價約8,903元，至今年第3季該項目呎價已躍升至約13,393元，錄得五成升幅。而京瑞廣場的最高成交呎價更逾1.4萬元，為該廈1期低層雙連單位加平台，總面積約1,491方呎，成交呎價約14,084元。 此外，由工貿活化為商廈的沙田石門新都廣場，亦屢錄投資者大額成交個案。中原（工商舖）工商部副營業董事葉宇政指出，新都廣場3樓全層放售，面積約10,148方呎，意向價約8,625.8萬元，每方呎叫價約8,500元。一個月後，同一幢商廈的9樓全層連6個車位亦放售，面積約19,139方呎，業主意向售價約1.68億餘元，呎價約8,800元。對比同區商廈呎價，新都廣場的呎價亦有折讓空間。 [...]