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曹德明: 近親轉讓（甩名）全解構
2021-10-28
早年不少夫婦以聯名方式置業，除了更易通過入息要求外，雙方亦有「名份」更具保障。然而，當夫婦於若干年後累積一定資金並打算再置業時，近年不少人先會以近親轉讓（甩名）方式，將物業業權轉至其中一方，好讓另一方回復首置身份才置業。以一對夫婦聯名購入600萬元物業為例，雙方各持一半業權，如丈夫轉讓一半業權給妻子，妻子只需繳交600萬元x50%x1.5%＝4.5萬元的「從價印花稅（AVD）」。 為何要先回復首置身份？如買家現時已擁有一個物業，再置業買家便須繳付第一標準從價印花稅，即為新物業樓價15%。以購買一個800萬元的新物業為例，若買家當時擁有其他物業，從價印花稅會以第一標準稅率計算，即800萬元x15%＝120萬元；如買家沒有任何物業，則以第二標準稅率計算，即只需繳交800萬x3.75%=30萬元的印花稅，兩者相差高達90萬或75%。 因此，不少早前以聯名方式置業的人士，會透過業權轉換方式，先回復首置身份，待買新物業時，可節省更多印花稅開支。除了夫婦以外，父母，兄弟姐妹以及子女等關係亦可做到近親轉讓業權。早前有報導指某城中名人於早年購入一物業，近期以內部轉讓方式售予其母親，回復首置身份後另再購買新物業。 此外，於正常情況下，購入物業後3年或以內轉售或轉讓該物業，須繳付10至20%的「額外印花稅（SSD）」。但以近親轉讓方式轉讓業權，則可豁免繳付此印花稅。但要注意，轉名後若想再出售其物業，則需要等3年後才不用繳付額外印花稅。 雖然近親轉讓有其好處，但亦有不少注意事項。首先，「甩名」轉讓物業後須重新申請按揭，銀行亦會為物業重新進行估價，申請人亦需要通過入息審查，宜事前先計算自身的供款能力。第二，近親轉讓只適用於現樓，購買一手樓花之買家於樓花期內是不可進行任何轉名或除名等手續。第三，銀行首兩至三年的按揭條款均設有罰息期，因此在罰息期後才「甩名」，方可免被銀行罰息。第四， 如轉讓時的成交價嚴重偏離市價，稅局有可能追回其印花稅之差額，嚴重的甚至不能獲銀行批出按揭。 撰文: 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]
