香港
西營盤瑧蓺 潛在租值吸引
2017-11-25
新盤混戰再度升級，面對著今年3月大賣的新鴻基地產（00016）的匯璽，新世界發展（00017）無懼競爭，旗下西營盤新盤瑧蓺以折實均價高達2.85萬元推出，較同區單幢新盤高近四成。然而，基於項目鄰近中環核心商業區，加上毗連地鐵站，有分析料呎租有機會創100元，料可吸引投資者追捧。 市場氣氛暢旺，多個細單位新盤洶湧而出，其中新世界發展（00017）更兩盤齊發，旗下的元朗柏逸及西營盤新盤瑧蓺亦參與這場混戰。雖然市場競爭激烈，但發展商似乎對市場充滿信心，項目高價推出，首張價單50伙，戶型涵蓋開放式至2房，實用面積由199至462平方呎，價單定價由734.1萬至1,848.1萬，即價介乎30,503至45,403元，再扣一系列代繳印花稅優惠，折實價由587.2萬至1,478.4萬，折實平均呎價2.85萬元。 首張價單最矚目的，便要數到31樓J室，定價竟破千萬元，達1,003.4萬元，但這只是實用面積僅221方呎的開放式戶，換言之，呎價高見4.54萬元，即使用盡優惠，折實售價亦約為802.7萬元，呎價3.63萬元。 觀乎目前同區的單幢新盤，如同系的瑧璈、宏安薈臻及恒基地產（00012）的翰林峰首批價單，平均呎價約2萬至2.6萬元，瑧蓺高出約一至四成；若對比區內樓齡較舊的KENSINGTON HILL、縉城峰及高士台等，平均成交呎價2.3萬至2.7萬元，則高出3%至18%。及至11月20日，發展商加推25伙，開放式單位折實價為588.6萬元，折實呎價27,250元，是次項目格價加幅約0.5至5%不等。 雖然發展商開價進取，但有業內人士認為，項目應會吸引不少投資者入市，皆因港島西區細單位租賃需求高，新入伙物業呎租高企於60元以上，1房及開放式單位租賃回報可達3厘以上。以本年第三季入伙的同區瑧璈為例，物業高層E室，實用面積299平方呎，屬開放式單位，獲租客以2萬元承租，呎租67元。以2016年買入價712.1萬元計，回報有3.4厘。 間隔及配套： 以單幢式設計的瑧蓺，設有兩邊住宅入口，住宅部分佔25層，基座2層商業樓面，設有各類特色商店。項目涉及250伙，標準戶240伙，單是開放式戶便佔58%，1房及2房分別各有48伙。 整個項目單位間隔四正，且樓底特高，至少3.5米起，對於面積的骰的單位，在裝修布置上可向高發展。房間排列整齊歸一，主人房以玻璃窗代替牆身，外連工作平台，感覺開揚之餘房間亦更光猛。值得留意的是，項目將紐約Urban Loft概念引入至開放式戶，更配置可移動式三星電視，住客可將單位改裝成閣樓複式設計。 另外，單位全採開放式廚房設計，其中2房戶的廚房牆身設有氣窗，加強單位內空氣對流，為區內新盤少見。值得一提的是，單位內採用專利設計的電燈開關及門把，燈掣以黑色底座配上小巧金色圓頭開關，配合文藝復古的主題，而黑色流線型門把同樣是以啞面設計。 還有露台的天花以鏡面設計，令陽光可折射進室內，而途人行經項目時，亦可看到不同燈光折射。為增加各戶私隱度，露台一邊加有磨砂玻璃，鄰戶不能直接看進單位內。項目於3樓設有會所CLUB ARTISAN，以文創及綠化為主題，會所內以大地顏色為主調，設有Artisan Lounge、健身室、宴會室及戶外庭園。 交通： [...]
