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樓市速報：淘大工業村將變住宅

兩年多前牛頭角淘大工業村的迷你倉大火，相信大家還記憶猶新，持有該物業逾八成業權的恒隆地產（00101），日前成功以底價20.756億元，成功統一業權，並計畫將原址重建為一座住宅大廈，冀盡快開展項目。 淘大工業村地盤面積約20,700平方呎，最高地積比率為9倍，最高可建樓面面積為18.63萬方呎。以今次成功統一業權的底價計，每方呎樓面地價約1.1萬元。項目同區住宅物業、樓齡達35年的淘大花園，目前二手呎價逾1.4萬至1.5萬元，德福花園則賣1.25萬至1.36萬元，而去年尾以進取價開售的觀塘凱匯，首張價單平均呎價為1.73萬元，所以估計淘大工業村重建後，呎價在2萬元以上難度不大。 位於牛頭角的淘大工業村1座，樓齡已達58年，2016年度曾發生迷你倉大火，令大廈結構出現嚴重問題，是以一直丟空。而恒隆自火災後就一直收購項目的其他業權，據恒隆年報資料顯示，集團於2017年11月以2.25億元完成收購4個單位的全部權益，合共持有淘大工業村84.85%權益；至同年12月，恒隆向土地　審裁處遞交了強制出售淘大工業村剩餘15.15%權益以進行重建的申請。 及至今年1月初，終獲法庭以逾20.7億元作底價頒下強制拍賣令，至拍賣會週二（26日）舉行，恒隆成功以底價統一業權。據悉，淘大工業村在強拍前包括恒隆還有9名業主，但自火災後屋宇署多次發出維修信，大部維修工程及費用已由恒隆一力承擔，其他業主會待強拍後再在收購價中扣除。隨近年樓價飆升，強拍個案也愈來愈多，因為發展成本相對低廉。去年全港錄得39宗強制拍賣申請個案，按年增加1.6倍，創6年新高，當中以新世界發展（00017）提出強拍北角皇都戲院舊址規模最大，估計超過31億元。 據土地審裁處資料顯示，由2012年至2017年，強拍申請分別是57宗、16宗、25宗、17宗、11宗及15宗，所以去年的強拍宗數為2012年以來最多。業內人士解釋，政府地皮供應不足，加上市建局及鐵路項目有限，而重建舊項目另一好處，是多數佔據較佳地理位置，例如今次淘大工業村，景觀開揚，交通方便，還配合近年東九龍發展愈趨興旺的趨勢，料今年強拍情況會繼續暢旺。 再者，近年已不單只有香港財團進行舊樓重建，不少內地房企都已開始收購舊樓重建，如深水海壇街244至256號、以及260至276號舊樓，分為6宗申請入稟，物業估值共約6.4億元，就是由內地財團萬科集團或有關人士提出。有關舊樓建於1954年，地盤面積18,745方呎，若按商住地積比9倍計重建，可建樓面面積約16.87萬方呎。 [...]