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海外樓市：消費稅開徵後　東京樓價或調整

不錯，東京樓價正在暴升，可是今年上半年東京圈商品房銷售數量比去年同期銳減13%，只有13,436間，是1992年泡沫經濟之後的新低，主要因為樓價過高，置業人士只能望「樓」興嘆。東京即將東京舉辦2020年奧運會，無疑刺激當地住宅租售價連年上升，但東京不動產研究所分析認為，過度開發和樓價居高不下，帶來庫存上升，不久東京樓市將迎來調整期的拐點，更相信當10月份消費稅從8%上調至10%後，房地產市場將進一步冷卻，可能會帶來樓市行情進入調整局面。 根據統計，截至6月底東京圈的商品房庫存積壓為7,438間，比去年增加了1,070間。儘管庫存積壓上升，但是東京的樓價卻在一直在上漲。今年上半年平均樓價為6,137萬日圓（約450萬港元），比去年同期上升2.9%，連續7年保持上升，其中東京都心、車站附近的住宅樓價格持續上升。 東京樓價上升普遍超過了一般消費者的心理價位，新盤開售的月簽約率已跌破被稱為景氣指標的70%，降至66.5%，東京樓市行情已連續4年在上半年的簽約率跌破70%。 開發過量 誠然，近年經濟好轉，加上東京奧運會帶來的經濟熱潮，買樓和開發迎來了少有的景氣，加上海外熱錢湧入東京樓市，也在助推開發熱潮。著名房地產評論人士柛淳司表示，儘管銷售不振，房價依然居高不下的原因是中、小型開發商早在7、8年前不景氣時被大型開發商兼併，目前幾乎是大型開發商控制着房地產市場，財力豐厚，能夠在短期內抵住庫存壓力。 由於新盤樓價居追不下，買家轉移視線到二手樓，據東日本不動產流通機構的統計，東京圈去年二手樓的交易數量連續三年超過新樓市場。同時，預計今年下半年二手樓的供應將達23,500間，比去年同期增加8.7%，今年二手樓市場供應量將達到37,000間。 預期在東京奧運會後，「選手村」將被改造成「晴海FLAG」住宅區作為二手樓上市，第一期、第二期共有5,600間二手住房投放市場，雖然是陸續投放市場，但對市場供應也有衝擊，有助於東京房價回落。 根據東日本不動產流通機構的統計，截至去年底，東京都市圈的二手樓成交量連續3年超越新樓。在過去幾年的放售市場，地段較好的二手樓開始在市場上出現。 大量住屋租賃需求 東京樓價一向是日本全國最貴，除因屬首都，有政府機關外，亦是最多跨國公司總部駐紮的地區。東京就業機會較多，促使不少國民遷入。根據東京都政府數據，東京連續22年每年都錄得人口增長，過去4年累計新增超過10萬人，當中以單身人士為主，亦因而衍生大量住屋租賃需求。 日本房地產調查公司東京KANTEI的統計，東京市中心23區在今年6月住宅平均呎租為324日圓（約23.7港元），按月升0.4%，按年漲5.4%。區內租金去年下半年僅升約0.7%，惟今年上半年則急揚4.7%，租值升幅加快，反映需求強勁。 目前居住在東京的外國居民人數為521,502人，佔所有外國居民的20％。其中，約有229,000人從事勞務，這個數字也是全國最高的。隨着日本人口出生率下降和人口老齡化趨勢，預計未來外國居民的數量仍會持續增加，這對於日本這個非傳統的移民國家而言，除了需要創造一個日本人可以接受的外國居民環境外。解決自身人口結構問題或許該是一項更重要的舉措。 因為東京市中心土地供應緊張，日本政府正大力推動「城市再生計畫」，以增加土地供應。在東京23區，今年的重建面積超過2,100萬平方米，大部分重建位於港區、中央區、江東區及千代田區，四個區的重建面積已佔東京都整體近七成。自2014年5月以來，東京都已推出34項重建計畫，獲批的計畫可放寬土地用途及地積比率。預計「城市再生計畫」可為東京都帶來約14萬億日圓(約9,814億港元)經濟效益。 今年東京23區的重建面積超過2,100萬平方米，與去年相近。去年排名為成港區、中央區、江東區及千代田區，這四個地區的重建面積已佔整個東京23區重建面積的67%。而面積10萬平方米以上，並預計在2021年前完成的重建項目，在港區有20個，中央區有14個，江東區有7個，千代田區有3個。 [...]