博客

文慧詩: 疫情下的本地與海外房產投資風險

在疫症肆虐全球的情況下，不論本地樓市或海外樓市都趨向淡靜。然而近月港人對投資海外房產的興趣大增，在疫情陰霾仍未散去之時，現今出手投資海外房產有何風險？還是危中有機？ 最大風險：銀行收緊借貸 疫情爆發至今為房產投資所帶來的最大風險，對本地物業或海外物業而言都是類似的，就是按揭上的問題。無論是本地或海外，若買家需要利用槓桿去投資房產，銀行在按揭的審批上以及物業的估價都會偏向保守。 以本地物業而言，近期銀行的估價已沒有以往的進取，許多時都會遠低於賣家的叫價。個人認為這並非賣家叫價高於市價，而是銀行的審慎保守。由於銀行批出的按揭貸款金額乃基於銀行估價計算，故本地物業買家在決定投資前，必須先查詢銀行估價與賣家叫價有多少差距，以免在做按揭時才發現差額太大而失了預算。 至於海外方面情況亦類似。以英國和澳洲為例，近期當地有些地區的物業不單止銀行估價保守，連借貸額亦有所調整。好像英國倫敦的金絲雀碼頭（Canary Wharf），某一兩家銀行已降低對此區物業的按揭貸款額。一般海外買家在英國可做到7成或7成半的按揭，但部分銀行已聲明海外買家投資金絲雀碼頭物業，只能做到最高5成按揭。雖然這是個別銀行的政策，但買家仍須特別注意，在物色當地銀行做按揭時，緊記要查詢對方的最高貸款額，以及對方可承做的按揭比例。 而澳洲墨爾本那邊，有些地區亦有類似的地區性調整，例如濱海港區（Docklands）及南岸區（Southbank）的按揭貸款額亦被銀行調低，而審批亦較保守，海外買家大約只能做到4成至5成的按揭。 危中有機：低息與優惠 在全球疫情的影響下，整體而言各地銀行對於物業貸款都保持在一個較保守的狀態。然而，其借貸利息卻有所減低。除了英澳兩地都減了息外，最近連加拿大亦減息，變相借貸成本減低。故疫情雖然帶來投資風險，但有弊亦有利，不少投資者趁疫情的買賣低潮位入市，一來可以在物業價格上爭取較大的減價幅度，二來亦能享用較低的借貸利率。 另一方面，由於英澳等地對應疫情的封鎖，令當地物業交投量大幅減少。發展商為刺激銷售，會為海外買家提供比之前更大的優惠，變相這期間買家有機會獲得更多著數。例如英國的發展商，近期提供海外買家的折扣已比之前多出1%至2%，澳洲亦然。而我們業界在疫情期間，亦可以由發展商那邊獲得更高的佣金。 因此，疫情中的物業投資，絕對是有危有機。危者，買家因為做不到較大的槓桿，而需付出較多的現金。機者，就是買家有機會得到較大的優惠。 [...]