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油塘蔚藍東岸加推140伙　較首批貴12%
2020-11-24

內房五礦地產旗下油塘新盤蔚藍東岸加推第二批單位，2號價單涉及140伙，單位實用面積271至832平方呎，包括10伙開放式戶、35伙1房戶、67伙2房戶及28伙3房戶，分佈於第1、2座中低層、以及第3、5座中高層。 2號價單單位總價由704.43萬元至2,313.12萬元，實用面積呎價介乎21,006元至29,572元，平均實呎價24,738元。扣除最高20%折扣，第二批折實總價由563.54萬元至1,850.49萬元，折實實用面積呎價介乎16,805元至23,657元，折實平均實呎價19,790元，較首批「開心震撼價」17,688元貴約12%。 五礦地產解釋，2號價單價格是因應單位樓層高及景觀較開揚而有所調整，當中更有97伙單位使用建築期付款辦法的折實價低於1,000萬元。 連同1號價單所涉的138伙，蔚藍東岸定於本周六 (28日) 合共推售278個單位。第1及第2張價單折實售價由498.53萬元至1,850.49萬元，折實實用面積呎價介乎15,964元至23,657元，兩張價單合共計算，整批折實平均實呎價18,812元。 [...]

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新盤放大鏡：油塘「曦臺」　二手價開賣
2019-03-30

由宏安地產（01243）及旭輝控股（00884）合作發展的油塘四山街項目曦臺（Maya），由兩幢住宅大樓組成，樓高33層，單位實用面積由456至1,838平方呎，首張價單涉及66伙，實用呎價以最高13%折扣率計，平均呎價17,578元，較鄰近新盤近期開價低逾一成。 這兩個發展商合作發展的曦臺，首張價單涉及的66伙，面積介乎494至716方呎，平均呎價20,205元，折實呎價17,578元，相對於九龍建業（00034）去年10月開售的同區項目海傲灣，首張價單折實平均呎價19,913元，開價低11.73%。曦臺首張價單的入場單位為2座6樓E室，2房間隔，面積484方呎，定價883.7萬元，呎價17,225元，以最高13%折扣計，則賣價768.8萬元，呎價15,563元。 項目發展商共提供6種付款方法，當中包括較常見也是最平的30天即供，可享最高折扣13%；150天即供的最高折扣率為11.5%。發展商並提供一按貸款，最高貸款金額為成交價80%，年期最長25年，首兩年為P（5.375厘）減1.995厘，其後為P加2.615厘。   宏安地產行政總裁黃耀雄表示曦臺作為集團豪宅頭炮，作為「大女」所以是次開出「禮金價」。基於項目單位量不多，所以「皇帝女唔憂賣」。中原地產亦表示，現時油塘及觀塘鄰近二手屋苑平均呎價，由觀塘麗港城最低13,600元至油塘Peninsula East最高17,500元。曦臺是貼二手價開盤。 間隔及配套： 由兩幢住宅大樓組成的曦臺，均樓高33層，各配置3部升降機，19樓設庇護樓層，而各座由5至37樓屬住宅樓層，每層設有4至6伙，合共326伙。其面積介乎456至1,838方呎，樓底高3.1至3.5米，每戶採有獨立式廚房，另多數單位配有22至45方呎露台，部分設有23至38方呎窗台及16方呎工作平台。 間隔由2至4房不等，包括2房2廳、3房2廳、3房（連套房）2廳、3房（連套房）2廳及儲物室及4房等多種。單位供應以2、3房戶為主，實用面積約500至800方呎。標準戶共有304伙，實用面積介乎492至795方呎，間隔包括2及3房。其中2房戶有156伙，佔供應量約48%，實用面積由492至548方呎；而3房戶則合共有148伙，實用面積由627至795方呎。特色單位設22伙，實用面積由456至1,838方呎，間隔涵蓋2至4房。當中位於頂層的複式天池屋屬項目中面積最大單位，為4房間隔，實用面積1,838平方呎，配置天台及私家泳池。   項目3樓為面積16,596方呎會所，提供包括30米戶外泳池、健身室、室內兒童遊樂場、休閒雅座、閱讀室及多用途宴會廳等設施。另有位地5,422方呎的室中花園及約13,060方呎的綠化空間∕園景區。景觀方面，發展商聲稱三分之二單位向海，其他也可眺望山景。 樓盤自設商場，由地下至1樓將有面積4.1萬方呎的商場，日常生活需要可不假外求，住戶也可到油塘站的油麗商場，內設多家食肆、民生商店及超級市場等。屋苑附近還有三家村遊樂場及鯉魚門體育館。 交通： 發展商以項目坐擁雙鐵路優勢為賣點，往港鐵油塘站約8分鐘步行，1站魚涌，5分鐘至觀塘。如於項目出發以東區海底隧道連接東區走廊，約11分鐘往返港島、未來以中九龍幹及T2主幹路，約15分鐘往返西九龍高鐵總站，貫通兩大商業核心，交通四通八達。 同區供應： [...]

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新盤放大鏡：油塘「海傲灣」入場費　少於400萬元
2018-10-12

在本港開始加息週期後，發展商的推盤步伐只有加快沒有拖慢，以致近期有多個新盤同期推售，戰況激烈。踏入10月份，九龍建業（00034）發展的油塘海傲灣，成為加息後首個開價新盤，首批單位以折實平均實呎19,913元推出，從呎價上看，不但較同區二手屋苑貴最多三成，亦較目前市場兩個新盤的呎價為高。 可是，從入場價而言，因其主打細單位，因而佔盡優勢，首批入場門檻不用400萬元，低於600萬元的單位亦超過90%，有業界人士認為，這將會拉走不少購買力，難怪日出康城LP 6新一張價單，亦要調整一下售價迎戰。 二手市場正在逆轉，可是新盤的戰場卻非常熱鬧，多個新盤列陣登場，其中九龍建業的油塘海傲灣，近期開價後成為市場焦點。項目於10月4日公布首張價單涉及130伙，實用面積由201至374方呎，首批平均呎價22,312元，折實實呎約18,225至20,755元，折實平均呎價19,913元。 觀乎目前油塘4大二手私樓屋苑鯉灣天下、嘉賢居、PENINSULA EAST及OCEAN ONE，平均呎價介乎15,400至17,200元，即海傲灣首批較市場高出15.8%至近30%。若與會德豐（00020）於3年前開售的PENINSULA EAST首批60伙折實呎價9,849元相比，海傲灣首批更貴逾1倍，以呎價計，成為油塘歷來最貴新盤。 從呎價上看來，海傲灣的確不便宜，特別是相對近期開售的日出康城LP 6及屯門上源；然而，海傲灣的入場費就反敗為勝，皆因項目主打實用面積300方呎以下單位，折實入場費僅393.5萬元，平絕九龍東。最重要的是，折實售價低於400萬元的單位不止1伙，而是有10伙，而首批當中，折實售價低於600萬元的單位亦超過90%，本身樓價已可承造八至九成按揭，這是此項目的優勢之一。 截至10月8日，項目暫收約400票，較首批推出的130伙，超額認購約2倍。美聯物業九龍區董事陳光明表示，海傲灣單位銀碼細，九龍東以至將軍澳交投將被凍結，甚至可吸引居屋的購買力。 有見及此，南豐牽頭發展的將軍澳日出康城LP 6，10月5日再原價加推242伙，折實平均呎價為16,006元，較對上一張價單均價平1.7%，折實入場446.3萬元，為已公布的4張價單中最平折實入場費單位，新一輪搶客戰正一觸即發。 間隔及配套： 海傲灣由2幢住宅組成，第1座則細分為1A及1B座，共涉及646伙，戶型涵蓋開放式至2房戶，實用面積由179至593方呎。標準戶共有611伙，面積由201至425方呎，樓底高度為3.125米，間隔包括開放式、1房2廳、1房2廳連套房及2房2廳。項目主打1房戶型，標準戶及特色戶合共有485個，佔全盤的75%。 [...]

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樓市速報：油塘「海傲灣」下週開售
2018-09-28

由九龍建業（00034）發展、位於油塘鯉魚門徑1號的海傲灣，預計將於週內取得同意書，隨即會上載樓書及開放示範單位，最快會在下週開價。觀乎近期開售新盤價格都貼近甚至低於二手價，料這僅兩幢的新盤開價不會太進取，實呎價或低於15,000元。 海傲灣的地皮是九建於2014年底以15.82億元投得，樓面呎價5,038元，較當時市場預計市價4,500元高出12%。而基於地皮共收到22份標書，即意味九建成功擊敗21名對手才取得地皮。然而，以目前樓價高高在上的情況，即使加上建築及融資成本每呎估計約3,000元，項目仍有豐厚利潤。 九建市務及銷售部總經理楊聰永於9月26日表示，項目本週應可取得同意書，集團會隨即上載樓書及開放示範單位，當中設有2個裝修示範單位及2個清水房，戶型為1房及2房，最快下週開價。他指出，基於近期的新盤集中於新界區，故對這個九龍區項目銷售具信心。 據悉，項目由2座住宅大廈組成，合共提供646個單位，而當中75%為1房單位，預計明年9月30日落成，假設下週開賣，即樓花期約12個月。至於開售價格，楊聰永表示會參考鄰近望海景單位，因項目有約五成單位可享海景。另在高鐵開通後，縮短本港與內地鄰近城市的交通時間，所以九建會在內地「10．1」國慶假期時，在廣州及深圳進路演，料項目有逾10%買家為內地客。 基於賣樓新規例的實施，樓花每輪銷售單位量最少要達獲批售項目的兩成，以項目總數646單位計，意味首輪出售單位不少於130個。由是之故，近期開售的新盤售價都難及以往進取，當中由萬科發展的屯門上源，首張價單共231伙，折扣連回贈折實價僅11,073元，較近期鄰近屋苑二手成交價還要低，故推斷海傲灣亦會偏向以低價搶客。 再講，美國宣布加息後，本港多家銀行都跟隨加息，在供樓成本向上下，最快下週才開賣的海傲灣相信更是小心翼翼。以目前油塘相對較新屋苑價格參考，據美聯物業數據，於油塘草圍街8號、由香港小輪（00050）發展的9年盤嘉賢居，8月二手成交呎價為15,416元；由九龍倉（00004）發展的2年盤崇耀街9號樓盤Peninsula East，8月未見成交，但放盤呎價則為18,167元。由此推斷，海傲灣開價可能低至15,000元。 [...]

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樓市速報：具雙重概念　油塘升值潛力大
2018-08-21

早前截標的油塘住宅官地截標，共收到10份標書，一洗之前黃竹坑3期項目，僅獲5份標書的頹氣。分析認為，油塘項目受歡迎之處除了因為規模較細，亦因為油塘有工業區轉型民居；以及「起動九龍東」的憧憬。在兩大憧憬下，近期區內的二手樓價亦有跑贏大市之勢，反映區內的住宅及工廈都具較佳升值潛力。 港鐵（00066）旗下的黃竹坑3期由接近兩年未有投得地皮的長實（01113），力壓其他財團，以獨資形式奪地而歸。由於項目僅收到5份標書，較之前兩期為少，讓市場擔心賣地市場正受到加息及貿易戰的影響。 然而，油塘高超道住宅官地卻有截然不同的反應，共有10個財團入標，大部分為港資發展商，包括以獨資競投的長實、新鴻基地產（00016）、恒基地產（00012）、新世界發展（00017）、會德豐（00020）、嘉華國際（00173），以及建灝地產，當中在5月份投得毗鄰通風樓項目的信和置業（00083），則夥拍商人呂宇健持有的寶庭重建發展組成財團入標；中資則有保利置業（00119）。綜合測量師估算，地皮估值約29.26億至53.48億元，樓面呎價約8,207至1.5萬元。最終由保利置業以33億元中標，樓面呎價約9,256元，符合市場預期。 分析認為今次招標地皮受歡迎，主要因為面積細，僅約3.86萬方呎，最高可建樓面35.65萬方呎，提供約576個住宅單位，絕對是「細細粒，容易食」。此外，位處近年正在轉型的油塘區，亦是賣點之一。天俊測量師行執行董事張楚然指出，地皮位於油塘高超道及鯉魚門道交界，往油塘港鐵站10分鐘左右，交通方便。有份入標的會德豐地產高級經理何偉錦亦指，地皮屬市區地，鄰近港鐵站，以獨資競投，將建中小型單位。 加快轉型住宅 事實上，近年油塘工業區加快轉型，區內不少工廈工廠將改作住宅發展，配合政府推地，預計未來有超過1萬伙住宅新供應。油塘區過去的工業發展主要集中海旁位置，面積近30公頃，分布於港鐵油塘站週邊、茶果嶺道的油塘灣發展區，以及東源街和四山街一帶，近年有關的地段已漸趨住宅化。 其中，政府之前於區內批出兩幅住宅用地已踏入收成期，單位將於今、明兩年接連推出。當中九龍建業（00034）投得的鯉魚門徑限量項目，前身為停車場，將興建646伙，以中小型單位發展為主，主打1房單位，部署今年第3季推樓花，預計2019年9月落成。至於五礦地產（00230）的崇信街與仁宇圍交界地，亦獲批建4幢分層住宅，提供不少於657伙，分2期推售，細單位部署明年底推出。 至於區內未來準備上馬的項目中，規模最大要數由恒地牽頭的油塘灣項目。項目將合共提供逾6,500伙，當中屋宇署批已出首兩期建築圖則，將建30幢住宅樓宇，提供逾6,200伙，相等於半個太古城，現正處於申請補地價的階段。餘下地段將畫為第3至6期發展，預計主要作住宅及酒店發展，由保利達及香港經貿商會會長李秀恒等分別持有。 此外，宏安地產（01243）及旭輝集團（00884）合作發展的四山街13至15號項目去年已完成補地價，將建兩幢住宅及基座商場。估計3項目可帶來逾1,700個單位供應。另內房越秀地產（00123）的重炮油塘工業地改住宅用途亦於今年6月成功通過城規會的關口。越秀地產持有油塘工業區東源街兩旁共三幅地皮，總地盤面積約13.38萬方呎，擬興建5幢連地庫在內共23至29層高住宅大廈，總樓面約63.03萬方呎，提供1,056個平均單位面積約600方呎的中小型單位。 加上五月信置奪得的油塘通風樓住宅項目，及今次高超道截標項目，隨着將有多個大型項目推展，區內昔日以工廈及船廠為主的風貌將逐漸退色，未來將轉型成新綜合住宅區。 「起動九龍東」 另一方面，「起動九龍東」規畫令區內的商業發展發達，亦有望推升油塘未來的樓價。九龍東的土地面積約為488公頃，包括牛頭角、觀塘市中心、順利、秀茂坪、藍田及油塘。政府近年推出「起動九龍東」，務求把其推動成第二個核心商業區，區內未來仍有7個大型商業項目供應，合共提供748.3萬平方呎樓面。 世邦魏理仕香港的《東九龍－香港核心商業區2.0》指出，過去20年九龍東已演化成受歡迎的非核心商業區，並將逐步取代中環成為香港最大型寫字樓分區市場。該行估計，九龍東的甲級寫字樓空間將於2021年增加至1,720萬方呎，當啟德發展區的項目陸續落成後，寫字樓空間更將上升至2,900萬方呎。而隨着區內商業活動繁榮，住宅需求亦會大增，將拉升區內及沿線的住宅樓價。 油塘區現時放盤的私樓不多，成交亦偏少，但正由於社區配套漸見成熟，促使樓價升幅跑贏大市。如區內新盤Peninsula East於今年4月中旬陸續解封SSD，新近錄得的鬆綁貨成交，整體平均升值達3成水平，當中該盤1座低層A室，實用面積931平方呎，新近以1,300萬元成交，實用呎價13,963元，較3年前購入價高出5成。另一值得留意的二手盤是有有9年樓齡的嘉賢居，同樣貨源不多，過去一年僅錄5宗成交，最新呎價12,908元，入場費770萬元。至樓齡12年的鯉灣天下於過去一年亦僅錄3宗成交，1月份呎價14,565元，現時入場費750萬元。而樓齡5年的Ocean One於最近一年亦只得4宗買賣，呎價介乎13,775元至13,926元。投資者想要有更多選擇，或要靜待一眾新盤落成。 [...]