香港

樓市速報：「沙士價」難重現

豬年樓市雖先升後回，但最後仍是錄得升幅，可是踏入鼠年，樓市便遇到挑戰，隨著武漢肺炎疫情愈演愈烈，本港雖仍未有大規模爆發，但樓市氣氛已受影響，不但睇樓量減少，二手市場出現劈價成交外，甚至有買家臨時「甩底」，這更令人聯想到2003年的「沙士價」會否重現。有業內人士認為，目前的社會及市場狀況與03年已不同，不但失業率較低，而且大多數的業主持貨力較強，加上如今業主已有經驗，沙士價難以再現。 去年下半年受到多項不明因素影響，豬年樓市亦先升後回，據反映二手樓價的中原城市領先指數CCL，豬年最後一週的CCL收報177.09點，與狗年最後一週的169.95點相比，即豬年全年樓價仍錄得4.2%的升幅。總結豬年，新界兩區樓價表現較港九市區優勝，新界東於豬年升7.09%；新界西升5.82%；港島區升3.88%；九龍區亦升4.04%。可是，踏入庚子鼠年，樓市的開局似乎並不太樂觀，除了是原本的政治等因素外，如今更受到「武漢肺炎」擴散的衝擊。 武漢肺炎疫情加劇，武漢當地甚至封城，內地的確診病例累計已超過14,380宗，目前已造成304人死亡。台灣、泰國、日本、韓國、越南、新加坡及美國都已有確診個案。本港方面，截至2月2日，確診個案為14宗。港大最新研究顯示，新病毒很可能會演變成環球疫症，疫情預計在4至5月才見頂、6至7月減退。 睇樓量跌一半 雖則目前香港仍未有大規模爆發，可是樓市氣氛已受到影響，睇樓活動受阻，東涌區便有代理表示，本來有準買家預約在農曆新年期間睇樓，但因武漢肺炎，區內睇樓量已隨即減少一半。 此外，有買家更在首宗武漢肺炎確診個案消息傳出後，因憂慮樓價或向下，臨時「甩底」。世紀21日昇地產執行董事黃文龍稱，北角健威花園C座高層1室海景單位，實用面積446呎，2房間隔，業主原約定買家於上週三（22日）晚上簽約，但由於下午有報道指本港有人確診武漢肺炎，買家決定「再睇下先」，最終爽約並取消買賣。 與此同時，二手屋苑亦出現劈價，個別屋苑更出現蝕讓情況，如天鑄一個中層單位，由內地業主持有，曾經叫價2,880萬元放售，及後減價232萬元後獲買家承接，以單位實用面積894方呎計算，呎價29,620元，原業主於2016年中以逾2,850萬元購入，換言之，如今帳面損失逾200萬元。 藍籌屋苑樓價繼續尋底，鰂魚涌康怡花園R座一個低層5室單位，實用面積499方呎，屬屋苑2房則王，僅售760萬元，創項目近半年新低，呎價15,230元。另海怡半島7座中層B室，實用748方呎，為3房套連士多房間隔，享海景，業主原叫價1,250萬元，於鼠年大年初一減價逾200萬元，以1,045萬元沽出，呎價低見13,971元，較早前同類單位成交價低逾一成，被形容為筍價。 此外，馬鞍山二手市場亦掀減價潮。區內代理稱，有近20%業主調低叫價，涉及物業包括銀湖．天峰8座中低層放盤，實用面積541方呎，叫價由880萬元，調低至850萬元，減幅約3.4%。 當年經典屋苑 如今疫情確是讓人人心惶惶，全城更是嚴陣以待，同時讓人聯想到2003年本港樓市曾出現的「沙士價」，究竟如今的「武漢肺炎」會否令到樓市再度大跌呢？對此，有不少業內人士均認為，樓市確會受到影響，但要再度出現當年的跌幅，則是不甚可能。 回看當年沙士時期，即2002年5月至2003年7月，樓市經歷長達14個月的跌市，當日430方呎以下的A類單位期內曾跌18.44%，431方呎至752方呎的B類中小型單位亦跌20.9%。 在疫症爆發期間，住宅空置率曾升至6.8%的高位，2003年7月差估署樓價指數更跌至67.4點歷史低位，其中疫症重災區牛頭角淘大花園，本是九龍藍籌屋苑之一，但當時竟然有單位成交價低見55萬元，呎價跌至1,242元。 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2003年3月自政府宣布將淘大花園E座整幢隔離，以致九龍灣5月份的二手住宅買賣登記明顯急跌，以中原樓市片區（HMA）作統計框架，九龍灣5月僅錄得17宗登記，較4月份38宗顯著急跌約五成半。 由隔離令生效至樓市尋底成功，歷時4個月，淘大花園呎價的調整幅度顯著，平均呎價由當年最高位2,610元跌至最低2,086元，累跌約兩成；德福花園跌幅亦明顯，累跌13.8%。同期全港樓價開始回穩，CCI連續4個月於31點徘徊，最高31.80點，最低31.46點，僅累跌約2%。 長實（01113）執行董事趙國雄認為，經過2003年沙士一役後，市民警覺性提高，加上政府正採取防疫措施，相信疫情能夠受控制，對樓市影響不會如沙士時期般嚴重，他預期今年整體樓價的上落波幅5%。 高力國際香港及南中國研究部主管鄧淑賢亦預料，今年香港的租賃市場及投資動力將繼續放緩，估計本港普通住宅物業價格將下跌5%。 業主持貨力強 事實上，目前的社會及市場狀況與03年時不盡相同。於2003年時，本港樓市已由97年開始下跌，連跌6年至谷底，疫情的爆發就如壓倒駱駝的最後一根稻草，差估署樓價指數由2000年1月的101.2點，反覆回落至2003年沙士時的67.4點，跌幅達33.4%。 而且當年的負資產個案不少，根據金管局的資料，香港負資產問題最嚴重的時期為2003年6月，當時共有約10.57萬宗負資產按揭，佔所有按揭的22%，即每5個供樓人士便有1個屬負資產；涉及金額1,650億港元，佔未償還按揭總額高達31%。當年破產管理署發出24,922個「破產令」，比起1997年，全年只不過發出893宗。 現時樓市則屬於高位整固期，雖然經歷超過半年的修例風波，但仍企得甚穩，以去年首11個月差餉物業估價署的住宅樓價指數計，仍有4.3%的升幅，而對比沙士時期的67.4點，目前樓價更加上升3.8倍。且目前大多數業主持貨力較強，據政府統計處資料，2016年約121.7萬個家庭擁有自置居所物業，當中約65.7%，即79.9萬戶已供滿樓，無論數目抑或比率均創新高，而數目較15年前約50.5萬戶更大幅增加約58.1%。 反觀仍需供樓的家庭於2016年錄近41.8萬戶，較15年前顯著減少約22.2%，而其佔全港自置居所家庭的比率亦回落至僅34.3%。再加上金管局對物業貸款的控制嚴格，故現在業主的供樓負擔能力，遠勝1997年至2003年之時。 另一方面，失業率上升，自然會影響樓價。但據官方統計，最新的失業率雖已升至3.3%，大約重回至2017年水平，又預料今年的失業率可能升至5%的水平，但相對之下，2003年的失業率曾高達8.8%，多達逾30萬人失業，恒生指數一度跌至8,000點，樓市自然難有起色。 再者，近年樓價高企，有不少人都戲言懷念「沙士價」買樓，反映不少市民汲取了經驗，不會在疫情的時候恐慌拋售單位，甚至不排除有人趁低吸納。再加上，如今仍處於低息環境，私宅供不應求及剛性需求強烈，相信重現沙士樓價大跌的機會不大。 [...]