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汪敦敬：居屋高紅利是合理的因果

2021-12-19

剛剛看到新聞報導: 「有消息指房委會將加開會討論新一期居屋選址及收緊轉售限制」，我對於轉讓限制是沒有反對意見的，但希望房委會不要因為近期很多人認為居屋禁售期短而覺得有人炒樓獲利，因而要將轉售限期加長的話，令我感到啼笑皆非。我認為，香港人不應該將精力放在這個感受上，居屋業主轉讓獲利令人不快？很多人忘記了這些獲利者根本不是炒家，他們買居屋是有身份限制的，基本上，他們是資助房屋政策的受資助者，如果他們是合資格的話，在機制上他們算是一個弱勢社群，否則不需要受資助！給一個弱勢社群賺錢有甚麼問題？房屋政策除了是為市民的居住提供安全網之外，其中一個重要作用就是分配社會財富和機會，在市場獲利方面，給受資助的草根分得更多，不是更好的政策嗎？何況買居屋的人一樣要冒風險，一樣要付出努力去儲蓄首期，一樣要供樓的。有賺錢就等於炒家？不對！是否炒家是在乎角色、動機和行為綜合去看，不是單憑結果去看。我們不可以因為有些人覺得酸溜溜，於是就提倡收緊轉讓，市民有感錯誤情緒就去滿足，那就浪費了我們很多時間和精力了。居屋賺大錢有兩個原因：一就是大市樓價本來就是不斷上升！另一方面，就是因為政府要滿足市民的需要，釐定的折扣加大了。折扣加大令將來賺多了是市場必然的因果，居屋要處理的問題就是不應該讓太高收入的家庭，例如月入6.6萬元的家庭入閘抽居屋，這些家庭的收入可以用「林鄭Plan」買到嘉湖山莊大三房！太多人抽籤只會共輸的，全部人也機會渺茫，而最需要的就是月入介乎2萬元至4萬元之間的受眾者(不合乎資格申請公屋也未有能力於私樓市場置業)得到的只是絕望。政府千萬要面對問題的重點，不要純粹滿足民粹因此加長轉售期，那麼我們就浪費了精力兼沒有處理到問題，《國安法》辛苦得來的安定環境，我們就糟蹋了，而加長轉售期等於減低轉流率，即是將本來限期之後可以流出來的放盤量推遲到更長之後才推出，這是減少市場供應的傻決定，對既得利益者包括資深投資者的筆者來說，都是繼公私營房屋的七三比分帳後的另一個天大喜訊，樓價又怎會不升呢？對於贊成推遲轉售期的朋友來說，我要提醒你們的就是：推遲轉售期只會令到本來想早賣出的業主被迫賺得更多，因為樓價利益是複式計算，這個是在過去十年樓市辣招效應反映得很清楚的。撰文：汪敦敬祥益地產總裁 [...]

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汪敦敬：貧富懸殊下的平行時空

2021-11-23

這兩星期都是分享我公司怎樣達到「共同富裕」的理念及做法，減少了評論樓市，只是很短時間樓市氣氛就變得有點混亂模糊，筆者作為評論員是有責任就最新情況重新整理及分享我的看法。樓市又再出現「平行時空」！所謂平行時空，即是說一方面一些市場板塊的樓價仍然拾級而上，另一方面有一些板塊卻減價愈來愈多。今次和一年前左右的平行時空是不同的，一年前主要是在負面情緒濃烈的情況之下有個別板塊因升勢滯後才在對比下出現平行時空的效應，但今次的平行時空卻是和結構性的「貧富懸殊」有關，香港社會正日益貧富懸殊，不少人仍在失業，工資下滑；但另一方面不少物價也開始飛漲，香港貧窮人口數字正在上升，近四個人就有一個是處於貧窮線下；另一方面香港千萬富翁亦在增加，由2015年的32.3萬人增加至2020年的51.5萬人。兩個鐵一般的現實同時出現。但從整體來說香港經濟亦正在大回復，最新財爺預測香港今年全年的經濟增長是6.4%，整體表現是相當不俗，即是說貧窮的板塊並不會拖垮經濟，貧富懸殊這種平行時空有機會持續。當然這種平行時空的情況並不健康，在富者愈富，貧者愈貧下，貧富懸殊開始成為市場的結構，如果我們不改變或認真面對，有機會成為社會甚至政治上的結構問題。另一個令貧富懸殊加劇的是：疫情和新常態下產生新的利益分配和特殊機遇，卻沒有令到經濟倒下，而是產生了新的利益分配，如通關繼續延後會令這種常態持續！有人擔心情況如此下去將會重創經濟，也仍有人會將通關及防疫當成了意識形態之爭，但既然經濟在封關後仍能繼續增長，越遲通關只會制造更極端的貧富懸殊。在樓市上，我們看到多了一些減價的成交個案，但亦見到破頂情況，不少豪宅都創新高，亦見到有些板塊鞏固向上，其中一手樓花便是佼佼者。近期有傳媒以「新界呎價2萬新常態」為標題，這是樓花銷售價量齊升的表現，但世事是雙面的刃，「貧富懸殊下的平行時空」也會制造機遇，在整體市場景氣的情形之下制造了入市時機，有板塊微調下跌，這些板塊終歸都會隨著整體經濟前進而尋底回升，問政府高官有關樓市的看法，他們極可能會答：「經濟強勁回復！樓市異常穩健！」這個就是大局。我想再強調，香港人近期出現的一個錯誤想法就是：誤以為「共同富裕」即是所有有資產者都會被清算，這個我是非常不同意的，我認為只有寡頭壟斷的大商家才有機會遭殃，因「共同富裕」的本質就是令大多數人富裕，香港人應好好掌握時機，明天會更好。 [...]

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汪敦敬：善用發展商實現爭取社會共富

2021-10-19

新一份「施政報告」的其中一個重點是「南金融、北創科」。「北部都會區」亮麗出場，計劃是康莊宏大，有遠見卻十分實際，既可配合到時代所需，也平衡到社會多方面的利益和福祉。但如何能大幅提高香港的效率去配合計劃？和財務如何安排妥當以防止在龐大基建之下而出現財赤？這些才是我們努力要做的重點。未來是一個高速建設的基建時代，所謂「速度是上帝、時間是魔鬼。」如何短期令土地供應上已經開始得到收益，令到整個計劃在貨如輪轉之下，財務有最好的安排才非常重要。因此五年內能產生的供應量是關鍵，這個重點是否成功將影響財務上的穩定，也可避免短期因住屋問題所產生的信心危機，香港政府應該要急民所急，房屋搶險二十年太久，只爭朝夕! 我認為特區政府應該開設「五年內增加供應的工作小組」，寸土必爭；在民生方面，香港社會的而且確應該要向中央學習的，要有急民所急的意志，只要大增土地供應成為了全港市民的共同目標的話，我認為應該官民團結一致，香港的商界有高效率，政府應在確保主導下，善用商界。如何支持商界轉型為薄利多銷下的貨如輪轉模式？是未來分配財富改善貧富懸殊的重點。事實上，商界在近十年也積極推動社會企業責任，有一些企業都有一點成績，有不少發展商亦在「土地共享先導計劃」或者開發土地上樂意配合公眾利益及生態長遠發展的，我認為應該多鼓勵他們更深入做這些令到公眾都得到共同利益的事情。我欣賞長期實踐扶貧計劃的發展商，我們不應該猜度有關財團的出發點，重要的是對社會有利！重要的是「為人民而做」。新世界成立非牟利房社企「新世界建好生活」，強調完善房屋階梯及以創新思維解決香港住屋問題，我歡迎有關概念，只要做好又能持續發展就能反映到誠意。我們需要平衡社會財富、機會和權利，更加重要是重拾彼此和諧相處和互相支持的香港精神。撰文：汪敦敬祥益地產總裁 [...]

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汪敦敬：樓市的低息年代料將持續

2021-08-14

執筆當天，新聞報導美國波士頓聯儲銀行行長羅森格倫接受外國傳媒訪問時表示，聯儲局應該在今年秋季開始縮減資產購買規模，西方國家頻頻放風「收水」，令很多人評估未來是一個「收水年代」？我聽了這個說法後不禁苦笑，究竟是「收水年代」還是「吹水年代」？過去十年的確是環球集體量化貨幣，但長遠「收水」的國家必須要配合經濟的回復，有顯著的經濟增長才能收水及加息，大家返回現實，其實很多西方國家所謂經濟增長及反彈，只是在年前中美貿易戰及疫情創傷相比之下的所謂上升。在現實中，其實不同國家有不同表現，我的看法是分為幾種：第一種是受控調節的，受控調節的國家通常都是GDP較優良的國家，例如中國已經可以不太需要依賴過去的量化貨幣模式，可以用降準等其他較婉轉的手段去控制市場上的資金，而且一早已經是有進有退，而且中國懂得用實際的產業、工業和基建去將量化貨幣的錢變成為真而深厚的實力，我們看到新西蘭亦不錯，其沒有捲入「五眼聯盟」積極封殺中國的風波，一樣與中國做生意，甚至接收澳洲的一些優勢，加上新西蘭是被疫情影響較少的國家，這些因素令到其GDP增加至最近的+2.4%，這些國家是有條件結束量化這種興奮劑及回復息口上升，合乎傳統西方泡沫經濟「放完就收」去固本培元。第二種是如歐洲的比較務實的：務實地期望加息和終止量化，要真正如願以償必須要落實經濟真正回復，那可以看到中歐關係不可能長期冰封，歐洲要回復經濟其實很需要和中國做好貿易協議，時間對中國有利。第三種我說是「吹水」不為過，美國和英國類似的「吹水」就是根本沒有經濟復甦的條件，亦更加沒有向好趨勢，甚至乎仍然被新一波疫情所困擾，他們希望圍堵中國但是不成功，他們最應該做的本來就是改革內部經濟甚至政治，但他們亦沒有勇氣。在最近一波Delta變種病毒擴散，充分暴露了西方世界自我的弱點，防疫禁令和戴口罩仍然受個別群眾抗拒，這種西方的自私弱點，令集體的防疫行動是遠遜於東方的。題外話我認為香港人亦應該要想一想，我們要追隨西方的自私弱點走向衰退嗎？第四種國家如俄羅斯和個別新興國，他們不會像美國、英國及日本在貨幣上的高流通量，即是說沒有太多量化貨幣的條件，對他們來說，量化貨幣的副作用來得會比較快，所謂無論他們想不想，都會結束這個階段而避免量化貨幣副作用令到幣值失控，所以他們的加息是真的。我可以說全面量化貨幣的時代結束，但是未來量化貨幣的情況是「八仙過海各顯神通」的，有放有收的情形之下會有一些新常態出現，但如果在投資上來說最重要就是香港的資金有否因為這新常態而增加，令可愛的低息年代持續。撰文：汪敦敬祥益地產總裁 [...]

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汪敦敬：香港消失了造地的功能

2021-07-18

特區政府日前宣佈將會向立法會提交法案落實劏房租務管制措施，有人認為劏房租務管制措施應針對消防規例才對，而不應只是針對加租幅度，但我認為政府這次的做法不錯，因為劏房本身就是一個充滿僭建及防火設備不足的項目，算是房地產投資中一個較為偏門的項目，起碼我們不可以用地產代理條例的流程來運作。我覺得，過去劏房租務管制研究工作小組是很成功地將這項目「地面化」，令到日後政府是可以逐步改善劏房帶來的深層次問題，我反而覺得很少人關心到，劏房的根本問題就是香港房屋供應不足，香港在回歸之前十年的建屋量中，私人樓宇是平均每年約3萬伙，公營房屋平均每年約4萬伙，但到了最近10年的平均建屋量私人樓宇下跌到1.47萬伙，公營房屋下跌到1.42萬伙，在過去20年中，我們總共建少了約50萬個單位，如果我們沒有減少到供應量的話，本港劏房問題應該不存在了。特首林鄭月娥日前表示，就算用9年時間都未必可以解決到土地供應不足的問題，增加短期供應連特首都沒有解決意志了？我倒欣賞她的坦白，因為要解決問題首先要面對問題存在，特首的說話，我的解讀是：反映到現行的機制我們造地效率極得可憐，縱使最有權力的特首在現行機制也造不到地，我認為要改革的是我們現行的機制，鐵一般的事實是九七年前建屋能力到了現在也失去了，這個才是要深入檢討的問題。難怪特首是沒有這個意志，香港過去最有能力造地的那兩個特首，香港人都沒有善待，一位就是推介「八萬五」政策的董建華，香港回歸後的經濟災劫不是因為「八萬五」的出現，是因為亞洲金融風暴，但在傳媒的渲染下港人從此染上了造地恐嚇，而在前特首梁振英在離任的時候，更比其前任的特首是增建了約3萬個單位的土地，香港人需要土地，但卻沒有善待造地建屋的特首，我看到現在仍有人還用交通未完善這個概念去反對興建公屋的，這是令人啼笑皆非的，如果你對政府發展交通沒有信心，你還增加建屋阻力的話，後果只會是一場災難，最後會是連房屋也沒有，香港今天正是承擔著過去二十年的後果，這二十年我們反對得太多造地，我們少了甚麼？我們架床疊屋了甚麼制度？很多西方教我們的價值觀都是思想毒品，而毒入骨髓的，可能就是令到我們衍生各種抗拒建屋的思維、制度甚至法例，下一步我們應該弄清楚行政遇上甚麼阻力，然後尋求重新立法，甚至以中央釋法形式去令到建屋力量可以回復。撰文：汪敦敬祥益地產總裁 [...]