香港
樓市明年危中有機 工商舖料先跌後靠穩
2023-12-27
據中原(工商舖)統計,截至12月21日,2023全年度暫錄得約3,299宗工商舖買賣成交,總金額錄得約678.4億元,料全年成交宗數會在3,500宗水平,按此計算對比2022年下跌約兩成,為有紀錄新低。中原(工商舖)相信,第四季市場出現多宗大額成交,加上聯儲局「放風」考慮重啟減息,對工商舖有提振作用,同時,政府最新公佈投資移民門檻更容許購買非住宅物業,於明年中接受申請,預料明年工商舖將會危中有機,曙光初露,市況會先跌後靠穩,而明年受惠於投資移民政策推動,市場氣氛會轉好,整體買賣成交量會達4,700宗,涉及金額約850億元,但因應新年及農曆新年長假期多,且市場正消化囤積中的放盤,首季工商舖買賣交投料會錄得825宗,售價則會持續下跌,當中商舖買賣價跌幅最大,達20%至逾30%,而租務市場觀望氣氛仍見濃厚,租務成交量約4,000宗,租金持續尋底。 高息陰霾持續買賣續受壓 農曆新年效應租務交投難轉活 2023年香港政府積極推行多項振興經濟措施,仍不敵高息拖累,導致買賣成交稀少。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示,據中原(工商舖)統計,2023第四季截至12月21日,暫錄得約151宗商舖買賣成交,數字仍處於低位,按目前買賣成交量與去年第四季比較,下調約35%,預料今年第四季數字會不足180宗,而數字為繼2020年第一季後新低,2020年第一季共錄得約159宗水平。而本季總金額則錄得約43.48億元,對比上一季的52.87億元,下調約17%,而與去年第四季約49.85億元計算,差幅約12%。至於全年度商舖租賃成交宗數錄得4,125宗,與2022年4,065宗相若,而租賃總金額則為4.80億元,較去年4.47億元上升約7%。 黃氏指出,在高息環境下,不少本地財團及發展商要減磅求售,而在第四季中,以銅鑼灣表現最受市場關注,三宗大額成交均為割價求售個案,個別更錄得蝕讓,如由鄧成波家族售出的銅鑼灣利園山道61至73號寶榮大樓地下G、H號舖,由珍妮曲奇創辦人蕭暐林以約9,868萬元承接。據悉,鄧氏家族於2017年斥資約2.08億元購入,6年後轉手帳面蝕讓近1.1億元。另外東角道24號置安大廈地下23及24號舖獲「戲院大王」陳俊巖家族成員買入,成交價約9,700萬元。物業原業主為華置行政總裁陳凱韻(甘比),翻查資料,是次成交呎價比10年前毗鄰舖位成交呎價低近80%,可見整體核心區舖價值下滑。 至於商舖租賃市道,面對個別奢侈品牌及國內餐飲品牌進駐,核心區舖位租務表現見回暖,惟本港經濟未見改善,整體觀望氣氛仍見濃厚。資料顯示,第四季僅錄得約824宗商舖租務個案,與首三季逾千宗租務成交相比,數字未如理想;同時,第四季租務總成交金額錄得約9,219萬元,更為今年按季度租務金額最差,亦為自2022年第一季後,租務成交金額首次跌穿1億元。不過,多區商舖空置率在第四季積極改善,旺角區空置率由9%以上,回落至最新8.58%,而尖沙咀區亦由約11%回落至9.27%,中環區由今年1月約12.93%回落至最新約8.18%,反映核心區消化吉舖情況理想。 黃氏分析,北上消費成趨勢,對本港舖位帶來莫大衝擊,據了解,過去10月及11月按月港人北上消費人次達500萬以上,保守估計按月涉及的消費額達39億元,而反觀南下消費的內地人數目及消費額均不如港人北上數字,反映北上消費數字持續遞增,影響本港經濟及零售復甦步伐,直接影響本港舖位買賣及租務市場表現,至於投資移民政策推行,因涉及金額上限1,000萬元,對舖位實際幫助較少,預測明年第一季舖位買賣交投會與今年第四季相若,料首季成交量會大約在180宗水平,全年預測則約1,000宗水平:而價格走勢則看淡,料核心區舖位會有20%至30%跌幅,民生區跌幅更大至逾30%。至於租賃市場未見樂觀,由於留港消費人次減少,當中以新界區最受影響,加上農曆新年期間影響,預測第一季租務交投量貼近約1,000宗水平,民生區租金會受挫20至30%,而核心區租金則會有10%跌幅,當中銅鑼灣及尖沙咀區稍為看好。 全幢項目成交回暖 貨倉物業最受追捧 大額工業物業成交重現,物流倉存業續為工廈市場主要購買力。但始終經濟環境未見樂觀,工商物業租買表現受大市影響,呈下滑趨勢。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示,今年第四季暫錄得約339宗工商買賣成交,總成交金額錄得約43.83億元,預測第四季總計將有近400宗成交,金額料約47億元,按此估算最新工商廈買賣成交比較2022年第四季,宗數會輕微減少,金額就料會相若。全年計算則暫時錄得約1,888宗工商廈買賣成交,總金額約219.45億元,按年對比分別減低約兩成及近五成。由於宗數下跌,年內大額交易亦較上年減少,雙重夾擊下令成交金額顯著下降。雖然整體買賣氣氛回落,但本季大宗交易重返市場,錄得兩宗全幢工廈成交,包括華潤物流買入粉嶺安樂門街39號嘉里貨倉,市傳成交價約10億元,另一宗為基金公司黑石夥拍儲存易迷你倉斥資約5.6億元買入荃灣大涌道22號合福工業大廈。 劉氏稱,租賃市場亦受大市走勢拖累,今年第四季暫有約1,573宗工廈租務個案,總成交金額涉及約43.56億元;對比2022年同期約2,181宗預料有約近兩成跌幅,金額則相信會與該季約71.82億元相若。與買賣市場相似,個別行業在工廈租務特別活躍,為近年逐漸普及的電動車,錄得不少矚目大額租務成交。例如長沙灣香港紗廠六期多層樓面,共約11萬平方呎(未核實),由內地電動車比亞迪香港代理商JC MOTOR以月租約180萬元進駐。另同品牌汽車另一香港代理商和諧汽車承租大圍橙色空間地舖,月租約60萬元。 劉氏分析,工廈市場仍受高息環境所影響,目前買家入市按揭利息支出達六厘多,對買家而言屬較沉重負擔,可幸的是政府最新公佈的投資移民政策,勢將帶動細價工商舖買賣成交量,而在工商舖範疇中,1,000萬元左右以工廈選擇較多,故受惠較大;加上第一季已有個別發展商趁利好消息部署推售工廈,預料屆時將會帶動買賣成交量,估計第一季工廈買賣成交量會有一成升幅,約達525宗,料全年會錄得約3,000宗,彈升幅度逾50%,至於金額方面,由於成交料會集中在細價物業上,故整體買賣金額會有10%跌幅至60億元,同時,由於不少業主會趁市況轉佳而輕微調整叫價而沽貨,預料買賣價會有5%至10%下調壓力。至於租賃成交則預測有約1,500宗,租金則料會下跌約5%。當中較看好前景的區域為長沙灣一帶,荃灣區相信會因區內工廈呎價調整而吸引買家關注;反之東九龍區就因價格相對硬淨,料買家入市意欲會較低。 寫字樓買賣回穩 買家種類遍地開花 [...]