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博客

陳衍綸：淺談香港按揭服務

2023-08-07

對於大部份本港業主，如有資金需要，可運用手上物業向銀行承造樓宇按揭套取資金。於現時銀行高息環境下，銀行按揭實際年利率為3.25% – 3.5%左右，遠較一般按揭公司平均年息12%-20%低廉，為何本港按揭公司服務仍有殷切需求？其實銀行除了利息較低，其他影響業主承造按揭之取決因素皆不如按揭公司靈活，並可大致歸納如下： 1) 業主個人條件除嚴格審視物業質素及狀況，貸款業主需通過銀行壓力測試，包括入息、工作性質、年齡、財務信貸評級及是否負有其他個人債務等，並需提供大量證明文件以供銀行計算其還款能力及相關風險。按揭公司則注重物業抵押品會否資不抵債，貸款業主個人狀況並非關鍵，只要抵押物業估值及借貸比率（Loan-to-Value Ratio）符合按揭公司要求，條件參差之業主（例如沒有入息證明或個人信貸評級較差）仍可成功申請。 2) 抵押物業狀況銀行對抵押物業有嚴格要求。首先銀行只做「一按」，即申請按揭時抵押物業不可在其他銀行或財務機構有其他貸款，大部份銀行亦不容許業主於成功申請後再用此物業向其他金融機構申請「二按」。一旦被銀行發現，銀行將對業主增加按揭利息甚至要求清還全額按揭貸款（Call Loan）。如抵押物業以聯名持有，所有業主需同時簽署銀行按揭文件，缺一不可。僭建（村屋較為普遍）亦為銀行拒絕承按之原因。按揭公司相對寬鬆，只要借貸比率符合要求，承造「二三按」乃家常便飯。物業業權方面，亦普遍接受聯名物業業主根據業權比例，以部份業權為抵押（俗稱「借半契」）申辦按揭，有僭建物業亦可接受申請。 3) 借貸比率金管局於2023年7月份放寬銀行按揭成數，1,500萬內物業上調至七成及3,000萬內上調至六成，3,000萬以上維持五成，但很多申請業主因壓力測試未能達標，未能受惠於新政策申請額外貸款，或物業市值已達3,000萬以上，出現大額資金需要時亦會選擇按揭公司。如抵押物業市值穩定並且容易於市場放售，例如中細價住宅物業，按揭公司通常可提供七成以上按揭，物業用途（自住或出租）亦不會影響借貸成數。 4) 審批及需要運用資金時間假設貸款業主個人條件及物業皆符合銀行要求，一般情況下銀行需約兩個月時間處理申請。按揭公司審批程序遠較銀行簡單快捷，通常七天內便可完成批核。如業主急需資金以解燃眉之急，便會選用按揭公司，尤其只需數月短期週轉或過渡貸款（Bridging Loan）。按揭公司雖收取較高年息，但對業主之整體貸款成本並不構成重大影響。相反銀行按揭多屬長期，動輒達二三十年，小數怕長計，業主對銀行樓按利息則銖錙必較。撰文：陳衍綸安本資產管理有限公司董事、ACAMS公認反洗錢師 ============= 延伸閱讀：陳衍綸：創業基金的天使 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

企業策略

疫情下創出火鍋店新格局

2022-11-28

香港人熱愛「打邊爐」，早於上世紀80年代就已開始興起「開住冷氣打邊爐」的飲食潮流，令城中火鍋店其門如市，後亦更陸續引入不同地方的口味及派別。故一直以來，火鍋店都在香港飲食業界佔據相當可觀的市場比重，但同時亦促使競爭愈來愈激烈。但源自重慶的「方叔叔重慶老火鍋」近兩年發展順遂，以新派管理方式經營老字號火鍋，其獨特的「師徒制」更創造出百萬店長傳奇，成為「疫」市下的一個奇葩。老火鍋的創新經營優勢「方叔叔重慶老火鍋」由創辦人方叔叔於2016年在香港創立，前名為「渝味曉宇重慶老火鍋」。方叔叔本身是地道的資深吃貨，平生只愛兩件事，一是尋找好食材，另一個就是吃火鍋。因為太愛吃火鍋，於是想在香港開設火鍋店，而重慶火鍋更是他的至愛，親身多次前往當地，結果在一條老巷子裏的店子中找到他想要的味道，將之帶來香港。經營至今數年，「方叔叔重慶老火鍋」已在本港打響名堂，即使經歷疫情挑戰下仍擴展到有9間門店。「方叔叔」其中一位百萬店長虎哥透露，品牌優勢主要有三，第一是對於重慶味道的堅持，不做口味上的調整和妥協；第二是堅持好食材，不斷升級食材的品質，把地方性的優質食材帶到香港；第三是管理制度，師徒制為品牌帶來更好的牽引力。師傅不斷培養出優秀的徒弟出去拓店，既傳承了品牌的文化和經營理念，也增加了收入來源。「師徒制」締造「百萬店長」虎哥自言最初加入「方叔叔」是擔任尖沙咀店長，而他的師傅是張師傅。從張師傅身上，虎哥學習了其管理思維及待人接物，很快地他自已亦晉升成為師傅級，可以培訓新的徒弟，把所學到的傳授給徒弟們。如今，他有4名徒弟己當上師傅級並分別成為4店的店長，而他本人則仍兼任APM店店長，收入已達「百萬店長」級數。師徒制中最核心的就是信任和授權，讓店長成為老闆，並以老闆⻆度去思考問題。而師傅則會主動去協助和幫助徒弟解決運營的困難、人力的困難，分享經驗。在運營的高低峰期，即使是跨區域，師徒之間的門店會根據需求互相調配人手，靈活用工。於是，成本控制是這個制度下出現的必然結果，並不需要管理層特別去指示。師徒制也體現公司的『家』文化，家人間互相幫助扶持、共同奮鬥。如此加強了凝聚力，也就自然減少了員工流失。而對員工的分紅制度，也是其管理上的一大特色。門店只要在季度有累計利潤，就會在下季度發放分紅。2021年在嚴峻的疫情下，每家分店也有分紅，而虎哥也是繼續能拿到接近百萬年薪的店長。當店長成為老闆、師傅和徒弟變為家人，大家就會自發地去想辦法優化管理、優化服務、優化成本，自發地去相互扶持和幫助。穩定成本，步步拓展除了「師徒制」和「分紅制」之外，在成本控制方面，無論是食材、租金與人力，集團都能保持穩定。集團已形成一定規模，在採購時有一定價格優勢。與供應商長期的合作關係，既有建立在信任基礎上的合理帳期，也有穩定的價格，沒有隨意漲價的情況。部分特色菜是由集團自己的供應鏈前端提供，具有絕對的穩定性和價格優勢。每家分店開店前都會進行詳細的評估，單店每平方呎投入也較一般火鍋店更高。一旦確定開店，都會選擇和業主簽訂較長時間的死約（通常3-5年），租金在死約期內不會變。目前集團形成規模後，租金方面的議價能力也愈來愈強，租金壓力在可控範圍之內。有賴於「師徒制」，店長以老闆的角度思考問題，自發優化人力成本，在優質服務和人力成本之間能做出動態的均衡。展望未來，方叔叔重慶老火鍋」在進一步落實做穩香港市場後，將會發掘新加坡市場，然後逐步拓展至馬來西亞、印尼等地區。海外地區特別是東南亞國家將會是集團未來3至5年的重點發展市場。另外，更會持續投入和關注自建供應鏈的完善和發展，包括優化底料工廠、增加特色食材的來源等。 [...]

本港時事

劏房租管條例本月22日生效

2022-01-04

政府規管分間單位租賃的《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例》、即劏房租管條例，本月22日生效，按條例規定，租客與業主簽訂標準合約，租客享有4年租住權保障，業主續租時加租幅度不可超出10%。政府發言人稱，根據新例，分間單位租賃的規管周期，須由連續兩項規管租賃組成，租期兩年；分間單位首期租賃的租客有權獲授予次期租賃，享有4年租住權保障，租期內租金不得上調；次期租賃租金加幅不得高於差估署全港性租金指數相關期間的百分率變動，上限為10%，條例訂明，業主不得向租客濫收雜費或指明公用設施及服務。發言人又說，差估署將負責條例執行工作，該署成立的新小組會協助公眾認識規管制度、處理查詢、就租務事宜提供免費諮詢及調解服務、在新法例實施後發布申報的劏房租金資料，以及採取適當執法行動；政府已委託非政府機構設立6支區域服務隊，協助差估署在地區層面宣傳新例，並處理一般查詢。 (網上圖片) [...]

香港

調查指市民置業取向創新高　近8成受訪者料樓價平穩向好美聯：料下半年樓價升約9%

2021-07-29

美國聯儲局公布，聯邦基金利率維持介乎0至0.25厘，在息口持續低企下，上半年樓市走勢凌厲，一二手交投氣氛熾熱。美聯物業聯同經絡按揭轉介於上月底進行網上問卷調查，收回1,112份有效問卷，結果顯示，市民置業取向樂觀，多項數據創出新高，在入市意欲方面，約43.5%的受訪者表示有意入市，較對上兩次同類調查增幅近15%。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，本港持續低息，加上近期股市波動，吸引部份買家套股換樓，資金湧向樓市。入市意欲創新高投資比例顯著上升是次調查共收回1,112份有效問卷。在入市意欲方面，約43.5%的受訪者表示有意入市，亦較對上兩次的同類調查的29.7% (2020年11月)及29.3%(2020年1月)出現明顯增幅(見圖一)，反映受訪者的置業態度，已由過往的觀望，到最近轉為積極。圖一：受訪者有意入市比例自政府推出「辣招」後，過往數年本港樓市已為用家主導。然而，是次調查結果顯示，投資者比例明顯上升。在被問及入市目的時，多達約40.7%的受訪者表示為投資，相關比例持續上升，在前年７月及去年1月的同類調查中，投資比例約2成多，到去年11月則升至逾3成，是次調查再進一步上升至4成(見圖二)，可以預見在資金泛濫的情況下，將有更多投資者入市。事實上，根據稅務局數據顯示，反映投資者入市情況的「新住宅印花稅」，在今年上半年有明顯上升的趨勢，其中5月及6月均達逾400多宗水平，較今年首4月平均每月的約230宗多近一倍。此外，今年上半年「新住宅印花稅」共錄1,837宗，亦較去年同期的1,030宗升近8成。布少明認為，近月投資者轉趨活躍，主要是由於全球量化寬鬆下，實物資產保值，吸引資金狂湧磚頭。過去一段時間，股市不時出現波動情況，刺激「套股換樓」活動，即使在疫情影響下，經濟較為低迷之時，樓價仍展現極強的「免疫力」，表現平穩。故此，即使可能需要支付一定金額的「辣稅」，不少投資者在未來一段時間，仍考慮投資物業。值得留意的是，近月入市一手盤的投資者比例有明顯上升的趨勢。年初新盤買家的約八成為用家，兩成為投資者，到近月多個新盤，包括港鐵黃竹坑站及大圍站上蓋項目，投資者比例升到約五成。隨著近日港股連日出現暴跌，後市不穩定因素增加，相信會有更多資金轉投樓市避險，令投資比例進一步上升。圖二：自用及投資比例近八成受訪者料樓價走勢平穩向好樓價走勢方面，77.9%受訪者均認為未來半年的樓價走勢平穩向好，約51%的受訪者更認為樓價上升，比對上一次同類調查的20.8%(2020年11月)比例大幅上升，更遠遠拋離2020年1月的調查的3.1%（見圖三）。布少明表示，受訪者對後市的看法反映市場充斥樂觀情緒，預料樓價升勢持續，購買力續釋放，料樓價距離突破歷史高位的日子不遠，一旦樓價破頂後升勢將會提速，預計下半年樓價升約9%，料全年樓價升幅預測至約15%。圖三：未來6個月本港樓價走勢展望 [...]

海外

【英國買車】MOT、HPI是甚麼??　做漏3大檢查隨時惹上官非!!!

2021-07-26

汽車在英國，幾乎是必需品，不少人在安定下來後，第一時間也會出發去買車，事關外國地方大，沒有一輛車傍身，出入是頗為不便的。在英國買二手車，不要只顧著留意汽車的型號或款式，選好心儀車輛後，更重要的，是仔細進行檢查，為車子好好「驗身」，最基本一定要做足這3大檢查…… 檢查車輛的手續在英國買二手車時，你需要檢查車輛的登記證書及車牌號碼，以了解該車的詳盡資料，例如車廠、型號及可行走的里數等。此外，你亦可透過英國政府交通部的網站(https://www.gov.uk/get-vehicle-information-from-dvla)，核對一下車輛資料是否與該局所顯示的相同，如果只是少部份數據不吻合，你可以私下作出查詢，但是，若你發覺有大量資料不符，甚至懷疑有人提供假資料，就要再三考慮是否值得購買該車了。檢查車輛的年檢 Ministry of Transport (MOT) Test是英國交通運輸部對車輛所進行的年度測試，當中包括測試汽車的安全性、行車效能和環保標準等，法例規定車主必須定期為車輛進行MOT檢查，確保該車可以在路上安全行駛。買車時，你需要檢查該車輛MOT文件，以了解該車有冇定期進行檢測，及其過往檢測紀錄，大部份新車在出售三年之後，就須每年檢驗，你可以在英國政府交通部的網站(https://www.gov.uk/check-mot-history)，免費查閱車輛的驗車紀錄。如果MOT過期了，是不可以駕駛該車輛或把它停泊在街道上，違者可被檢控及罰款1千英鎊（約1.8萬港元）。檢查車輛的歷史買二手車時，你亦需要檢查清楚車輛的歷史紀錄，有些人會選擇付費做Hire [...]