香港

蔣一洪:2022財政預算案對香港樓巿的影響

隨着最新一輪的財政預算案2022年推出，政府進一步放寬樓宇的按揭保險計劃，現時按新修訂的按揭保險條例下， 1000萬元以下物業按情況能夠申請最高九成按揭。俗稱「林鄭PLAN」，是指2019年修訂按揭保險條例，將九成按揭的上限提升到800萬，較持續了多年只有400萬以下的物業、用家必須是有固定入息的首置客、並能通過壓力測試，供款不可多於佔入息55%的條件，才能申請九成按揭的條款寛鬆很多。 隨著新按保條例於2022年2月23日生效，將大大的刺激香港的樓巿。筆者自己估計，當疫情有所緩解後，香港市民累積的購買力被釋放時，樓市將會迎來一波陽春。 以下，就讓筆者為大家作一個舊有政策和新政策的對比吧： 能借到九成按揭的物業價格上限由400萬-800萬上調至1000萬。 能借到八至九城按揭的物業價格，由800萬到900萬上調至1000萬至1125萬，貸款上限由720萬上升至900萬。 能借八成按揭的物業價格，由900-1200萬，上調至1125萬-1920萬，貸款上限為960萬。 新財政預算案  樓價 16M 可以借60% 13.71M 可以借70% 1,000萬或以下高達9成按揭 1,200萬或以下高達8成按揭 1,371萬或以下高達7成按揭 1,600或以下高達6成按揭 1,920萬元以下貸款額上限高達960萬元 能做高成數按揭的物業樓價提升了，除此以外，其他限制條件，例如樓按申請人需要是首次置業的身份、以及必須有固定收入這兩個條款也已經放鬆了。 在新條款下，只要按揭申請人在供款比率上限，能通過50%，即使他不是首次置業 （首次置業即購入物業時名下沒有擁有另一間物業）的身份、沒有固定收入，也能成功申請到高成數樓按。 但事實上這樣將會大大的刺激了1000萬元以上的樓宇市場。 舉個例子，在舊制2月23日以前，如果你想要購入一個1100萬的單位，最多只能夠借到五成按揭，也就是550萬 ，但在新制下，現時一個1,100萬的單位，最多能借到八成，你只需要有220萬首期便能成功買到樓了！ 與以往相比，需要付出的首期少了足足330萬，這將會大大刺激1000萬以上的物業巿場。而今次的升浪預計最主要會集中在1000~1900萬左右的物業，因為政策定點利好。 之前一次放寛1000萬內可以做8成按揭的政策，升得最好的樓是500~900萬內的物業，因為按揭的範圍利好。而今次應該會到1000萬~1900萬左右的物業。 當然，在現時的情況底下，也不能只看樓市的利好因素，例如加息以及疫情影響，也會對香港的樓市造成一定的影響。 例如銀行會否收緊按揭批核？事實上，隨着最近疫情的衝擊，銀行的確會收緊按揭的批核，特別是重點被疫情影響的行業，例如餐飲業等等，銀行對他們的按揭審核將會更為嚴格，因為很多人都會被迫放無薪假，這樣也會影響他們用作計算固定收入的金額。 當然，疫情下對香港的經濟打擊，也會影響樓價。但這個打擊，通常都比較暫時。在疫情緩解後，累積的購買力一次爆發時便又會遇上波小陽春。 另一方面，外圍都在傳要加息，甚至有些國家傳出了2022將會加息六次的消息，當然會影響樓價，最簡單的，加息會令按揭成本增加，從而不利於樓巿。 短期內，加息令到資金成本貸款成本增加，也會在另一方面抑制樓市的上升。然而我們也需要了解，加息另一方面也意味着經濟的復甦，其實是一個好的訊號。 當加息兩三年後，樓巿也會再次慢慢增長。而事實上，在過去數年，疫情發生期間，各國為了刺激經濟不斷地在印銀紙，這也同樣引致通貨膨脹，作為必需品之一的樓宇，其實在這當中是屬於一個較為穩定的投資。 短期內，加息對股巿、科技股、初創公司的影響會較大，但對必需品的影響會較小，在這情況下，我還是對香港的樓巿保持一個穩定而樂觀的態度。 [...]