香港
工廈活化 有市有價
2022-01-26
當炒家目標仍集中在住宅或甲廈時，工廈成交已在默默起革命。由於工商物業市場憧憬通關在即，令投資氣氛暢旺。據美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，去年首11個月工廈買賣註冊共錄得3512宗，比去年同期升93.6%；註冊金額398.4億元，按年上升1.7倍。除了市場憧憬通關在即，工廈市場投資氣氛暢旺，不少用家對物流及貨倉的需求大增，作為自用及投資首選，而政府積極配合北部都會區發展。規劃署亦就沙田小瀝源及上水兩個工業地帶，向城規會建議改劃為住宅及商貿地帶，帶動了用家和投資者對該兩區工廈的查詢量上升。 港府正積極與內地商討爭取中港免檢疫通關，市場憧憬通關在即，工廈市場投資氣氛暢旺，同時不少用家對物流及貨倉的需求大增，作為自用及投資，其中由莎莎國際（ 0178 ）主席郭少明兒子郭浩泉等人創辦的麒豐資本，伙拍傅老榕家族旗下廣興置業集團發展的新蒲崗七寶街1號活化工廈樓花項目東傲，銷情理想，項目首階段推出的5層單位（包括3樓、11樓、12樓、15樓及16樓），已售出逾9成單位，套現超過6億元，最大手買家，以逾1.21億元購入項目16樓全層，單位面積12769方呎，呎價約9500元。展望待中港落實通關後，今年工廈買賣註冊宗數、金額料將穩定上升。 現時全港有近1,500幢工廈，為了善用工廈資源，以及解決工廈現有消防安全和違規使用的問題，政府自2010年第一期活化工廈計劃後，在2018年宣布開展「活化工廈政策2.0」，並聚焦於提供誘因，推動工廈重建。 「活化工廈政策2.0」重點放在鼓勵工廈重建，包括容許重建可獲得額外2成樓面。推出接近3年，截至去年8月底，城規會共收到58宗工廈重建的申請，並批准 了其中52宗申請，與2010年至2016年、上一輪活化工廈政策在6年間共批准和推展14個重建項目，今次短短3年時間，已經多出2.7倍。獲批准的52宗申請，合共提供約1167萬平方呎樓面，即平均每個項目涉及20多萬平方呎樓面，反映參與重建的項目規模不算太大，當中一半或596萬平方呎將重建成工業樓面，其餘約570萬平方呎屬於商業樓面。如果以地區劃分，以觀塘、葵涌、荃灣及長沙灣屬於最熱門地區，特別是觀塘區佔了14宗，佔整體獲批准重建宗數的超過四分之一，另外葵涌區亦有9宗申請。 在這些工廈重建項目之中，大約一半屬於「工轉商」的重建項目，由於發展商須在獲城規會批准3年內完成契約修訂、補地價，換句話，在未來1至2年預計工廈重建補地價的速度仍然會加快。 資產價值增長 行政長官林鄭月娥表示，現有的兩項活化工廈措施，包括放寬舊工廈重建地積比率及免收整幢改裝的地契豁免書費用，將會一併延長至2024年10月。對於業主來說，投資活化工廈最重要是有利可圖。重建工廈物業，尤其改建成商廈，可能得到不俗的回報。有房地產服務及投資公司研究發現，改裝為寫字樓或半商舖用途的工廈可提供高達六成的租金溢價。活化工廈帶來的資產價值增長，亦遠高於一般工廈交投所錄得的增幅。 在2010年第一期活化工廈計劃的個案中，有集團在2010年斥資4.18億元購入全棟傳統工廈，其後以逾五億元活化改裝成甲級商廈，於2015年4月落成。工廈本來每呎呎租約7.5元，活化為商廈後平均升至近30元，租值翻超過4倍，整幢物業的估值保守升值至30億元。 活化工廈計劃無疑帶動整幢工廈投資市場，吸引部分投資者積極收購工廈作重建用途。伯恩光學楊氏家族近年接連收購觀塘區多幢工廈物業的業權，以至申請強拍以統一業權，並於2020年向城規會申請，將旗下一幢樓齡逾40年的15層高工廠大廈的地積比率，由12倍增加至約14.4倍，並重建為一幢樓高不多於39層的新式工廈。 在去年工廈重建的申請中，有兩宗為全幢改裝個案，包括鴻圖道86號大偉工業大廈，去年中曾提出全幢改裝作酒店賓館發展，並加入藝術工作室等其他用途。而據運輸及房屋局上月公布，該廈將成為首個工廈改建過渡性房屋項目，提供116個單位，估計可容納約370人。 目前最大宗重建申請，是位於九龍灣啟祥道20號的大昌行集團大廈，去年初要求放寬兩成發展密度，以14.4倍地積比率，重建兩幢32層高商業大樓，總樓面約147.75萬方呎，估計較放寬前額外增加約24.6萬方呎面積，該方案亦已獲城規會通過。 北部都會區的契機 [...]
