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美聯：港島逾5千萬元二手豪宅註冊量創新高　通關在望料進一步刺激樓市　最看好這類物業……

2021年上半年，整體樓市交投暢旺，港島區一手及二手成交俱升，超級豪宅有價有市，美聯物業港島區董事李頌賢表示，2021年港島區(包括愉景灣)逾5,000萬元一手私樓註冊量錄51宗，較去年下半年升約1.55倍，並創2018年下半年後新高；二手住宅註冊量則錄141宗，創出有紀錄以來的歷史新高。故隨著疫情緩和及中港兩地有望逐步通關，超級豪宅需求將進一步受刺激。故下半年港島區整體豪宅市場依然看好。美聯物業高級區域營業董事方富義指出，上半年山頂南區物業交投突破百宗，共錄得約106宗，較去年下半年升近4成，創2019年上半年後的兩年新高，他認為，在「銀紙貶值」的年代，這類物業更受追捧，下半年交投可望再錄得增長……   港島區超級豪宅需求強勁 李頌賢指出，今年港島區樓價表現突出，「美聯港島樓價指數」本年迄今累升8.23%，比起九龍區升約6.9%及新界區升約4.99%更高。住宅交投方面，根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，2021年上半年港島區(包括愉景灣)一手私樓註冊量錄得約957宗，較2020年下半年387宗上升約147%，並且超越2020年全年；一手私樓註冊金額則錄得約263億元，較去年下半年約72億元大升約265%，金額更已超越2019年及2020年全年水平，相信主要是受到港島大型新盤晉環在上半年熱銷帶動所致(見圖一)。二手住宅方面，港島區上半年註冊量錄得約6,478宗，較去年下半年約5,059宗升約28%，創2012年下半年後的8年半新高，至於二手住宅註冊金額則錄得約793億元，升約25%，更創2010年下半年後的十年半新高。 圖一: 港島區(包括愉景灣)每半年一手私樓註冊宗數及金額 隨著買家入市意欲上升，投資磚頭保值，優質豪宅物業更顯需求。上半年港島區逾5,000萬元的一手私樓註冊量錄51宗，較去年下半年20宗大幅上升約155%，不單超逾去年全年45宗，並創出自2018年下半年後新高。更值得留意，上半年港島區逾5,000萬元二手住宅註冊量錄141宗，較去年下半年123宗上升近15%，並創出自有紀錄以來的歷史新高，可見豪宅有價有市 (見圖二)。   圖二: 港島區(包括愉景灣)每半年逾5,000萬元二手住宅註冊量 至於逾億元一手私樓註冊方面，上半年港島區錄約30宗，較去年下半年大升逾倍，並是自2017年下半年後新高，並且已超越去年全年約26宗水平。二手住宅註冊量方面，同樣錄得約30宗，與去年下半年約31宗相若，並較去年上半年僅約11宗顯著上升。   上半年山頂南區物業成交量突破百宗 大幅上升近4成 創2019年上半年後新高 美聯物業高級區域營業董事方富義稱，根據該行分行統計，今年上半年山頂南區共錄得106宗買賣成交，較去年下半年76宗及上半年82宗分別上升約39%及約29%，並且是自2019年上半年後新高，再度於半年突破百宗成交，反映傳統豪宅區物業需求相當殷切(見圖三)。   圖三:每半年山頂南區整體成交量 事實上，2021年上半年山頂南區的成交量相當活躍，至於成交金額則錄得約211.45億元，雖然較去年下半年約256.25億元回落約17.5%，上半年量升額跌，主要是去年底文輝道官地地皮以120億元批出所致。   若按一二手劃分，2021年上半年山頂南區錄得約16宗一手物業成交，二手則錄得約90宗成交，分別較去年下半年約5宗及71宗上升約220%及約26.8%。此外，上半年山頂南區逾億元成交錄得約31宗，較去年下半年約22宗錄得約40.9%的增長(見圖四)。 圖四:上半年山頂南區逾億元成交走勢 山頂南區物業以公司轉讓買賣個案錄13宗 統計顯示，在上半年區內成交個案中，洋房成交量佔約26宗，與去年下半年約27宗相若。而區內不少物業以公司名義持有，惟以公司股份轉讓的交易並未於土地註冊處數據反映出來，據該行統計，山頂南區於今年上半年共錄得約13宗以公司股份方式轉讓的成交個案，較去年下半年約15宗少2宗或13.3%。   山頂南區指標屋苑陽明山莊錄14宗成交最旺 美聯物業助理營業董事高美燕表示，上半年山頂南區樓市氣氛理想，綜合美聯物業分行紀錄，各指標物業成交中，以陽明山莊最活躍，錄得約14宗買賣成交，較屋苑去年下半年約7宗倍升。紅山半島分層戶則錄得約10宗成交，較去年下半年約6宗上升約67%。此外，浪琴園及淺水灣道37號，分別錄得約7宗及6宗買賣成交，交投亦有明顯增長(見表)。 表:2021年上半年山頂南區指標屋苑成交資料 另外，在上半年山頂南區10大成交額最高成交個案中，山頂文輝道9號及11號地皮以72.5億元成交，而舂磡角道64至66號大屋項目則以9億元成交，而赫蘭道11號洋房則以8.2億元成交，位列三甲。而77/79 PEAK ROAD推出市場即獲垂青，並錄得5宗成交，成交金額由5.51億元至6.77億元不等。至於Mount Nicholson分層戶以4.9億元成交，而淺水灣道90號10號屋以4.67億元成交。   銀紙貶值 資金保值 優質豪宅需求強勁   李頌賢稱，洋房供應相當有限。據差估署資料顯示，截至2020年底，全港洋房總存量共涉約19,451伙，佔全港私樓122萬多伙的總存量僅1.6%。事實上，洋房新供應罕有，過去十年總存量增長不多，港島區情況更甚。據資料顯示，截至2020年底，港島區洋房總存量錄2,636伙，比起十年前2010年底增加約8.3%，升幅比起同期九龍區升約14.8%及新界區升約11.5%明顯為低，可見港島洋房供應匱乏。若以落成量計算，2020年全港洋房落成量約有176個，較2019年279個跌37%，當中港島區僅佔約4個，數量更創有紀錄以來最少。   此外，目前本港按息低企，失業率回落，銀行存款高企等基本利好因素將支持樓市發展。預期下半年整體樓市會受惠疫情緩和及經濟逐步回復正軌帶動向好，而矜罕的優質豪宅物業在有限供應的情況下，更受到豪宅買家垂青，加上市場憧憬中港兩地有望逐步通關，早前已不乏買家偷步追捧豪宅物業，故若果隨著消息一旦落實，對樓市將帶來極大的利好消息，當中向來受「北水」歡迎的豪宅物業更可望看高一線，而下半年山頂南區豪宅樓價有望錄得逾1成的增幅。而港島區年內最值得留意黃竹坑站的港島南岸項目，不單受市場歡迎外，並且會帶動港島區整體樓市氣氛。   [...]