股市
新股攻略：景業名邦（2231）背景吸引
2019-11-30
內地物業開發商景業名邦（02231）計畫全球發行4億股股份，其中10%公開發售，集資最多14.52億元，入場費3,666.58元，預期於12月5日掛牌上市，星展亞洲融資為獨家保薦人。是次引入2名基礎投資者，合共認購4億元等值股份，TCL集團（000100.SZ）及中洲投資（000042.SZ）最大股東黃光苗各自認購2億元股份。 據市場消息透露，景業名邦國際配售部分已足額，並獲碧桂園（02007）、富力地產（02777）及時代中國（01233）主席作私人投資，認購額各介乎數千萬至1億元不等。據了解，有數家房地產公司亦有意投資。 公司在2013年成立，目前共擁有30個物業專案，應佔建築面積合共約為300萬平方米。2016至2018年，景業名邦營業收入分別為6.4億元人民幣（下同）、8.4億元及13.3億元。與雅居樂（03383）之間的密切關係，讓其迅速成為公眾關注的焦點。其創始人陳思銘，是雅居樂董事局主席陳卓林的侄子、副主席陳卓賢的長子。 管理層多來自雅居樂 在城市布局上，也有意跟隨雅居樂的腳步。2014年，陳思銘從親屬鄭玉娟、陳少娥手中拿下景業清水灣項目，正式進軍海南市場。海南是雅居樂集團的重要糧倉之一，其打造的清水灣項目連續多年衛冕全國單盤銷售冠軍，合計銷售額超過1,000億元。而景業清水灣項目，與雅居樂清水灣直線距離僅5公里。 公司的董事及高級管理層亦大多來自雅居樂。如曾任雅居樂副總裁的劉華錫，現任景業董事兼副主席；曾任雅居樂審計監督中心經理的韋妙嫦，現任景業執行董事兼財務中心總經理；曾任雅居樂副主席秘書及助理的譚玉杏，現任景業副總裁。此外，包括鄭紅、薛雙有、吳新平在內的三位執行董事，此前亦有任職雅居樂的經歷。 業績未算耀眼 公司去年實現營收13.39億元，對應淨利潤3.81億元。土儲方面，截至今年3月31日，在4個省10個市擁有30個項目，應佔建築面積合共約300萬平方米。 公司的目標客戶主要為改善型住房、第二套房或度假屋買家，以及該等重視環境清幽且為方便起見，仍臨近一線城市的房屋的買家。2016年至2018年，景業名邦的物業開發業務為本集團收益、溢利及資產貢獻超過90%。2016年至2018年，對應年內溢利分別是8,450.7萬元、8,607.8萬元、3.81億元；物業開發業務的毛利率由2016年財政年度的26%增加至2017年財政年度的36.4%，並進一步增加至2018年財政年度的40.4%。 物業開發 毛利率高 公司目前已擁有四項主營業務，分別是物業開發與銷售、酒店運營、商業物業投資以及物業管理，但營收來源仍較為單一，其中物業開發與銷售營收佔比超過92%以上，而酒店運營、物業管理業務出現虧損。 物業開發業務的毛利率非常搶眼，由2016年的26%增加至2017年的36.4%，並進一步增加至2018年的40.4%，這得益於低廉的土地價格。通過多種方式獲得土地，包括收購持有相關土地的公司股權；通過招拍掛獲得的土地；通過城市更新改造政策獲得土地項目；獲取集體所有建設用地的土地使用權。2016至2018年，景業名邦獲取土地的成本分別為1.22億元、1.19億元以及1.89億元，僅佔相對應時期已售物業成本的26.4%、23.9%以及25.6%。 但酒店運營業務於2017年年度錄得虧損1,889.2萬元，物業管理業務更是連續三年虧損，累計超過212.7萬元。主要是因為位於從化的卓思道溫泉渡假酒店開業，而2018年借助平均房價和入住率的抬升，該酒店的業務回暖，其毛利也逐漸增加。 物業管理業務也錄得虧損，因為產生若干固定資產，過往記錄期間的虧損來自不同物業，但第二年的物業管理服務則錄得溢利。 [...]
