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映日灣首宗二手蝕住走　業主持貨未夠2年急沽　付10% SSD辣稅明賺暗蝕　3月多宗輸少當贏掟貨個案
2021-04-03

樓市交投熾熱，買家追價業主反價的情況比比皆是；不過亦有不少業主視現時為樓市「最後逃生門」，一心急於「拋磚」離場！市場近日錄得荃灣半新盤映日灣首宗二手成交，原業主以920萬元沽出兩房單位，由於持貨未夠兩年，故須付10% SSD辣稅，扣除雜費開支後實蝕離場。另外，3月份錄得多宗業主「輸少當贏」掟貨個案，包括馬鞍山迎海．駿岸、大埔比華利山別墅、上水天巒、沙田玖瓏山及筲箕灣香島等，帳面蝕讓由3萬至415萬元不等。 映日灣首宗二手成交至少蝕約15萬 利嘉閣地產高級分區董事譚健偉表示，市場新近錄得荃灣映日灣2座中層G室的二手成交，單位實用面積443平方呎，兩房間隔，望內園景。單位放盤約一個月，原業主開價980萬元，經議價後減價60萬元或約6.1%，最終以920萬元成功沽出，呎價20,767元。 據悉，原業主於2019年8月，以832.5萬元購入上述單位，持貨約1.5年，現轉手帳面獲利87.5萬元，物業升值10.5%，但須支付10% 額外印花稅收費 （SSD）、亦即92萬元，連同代理佣金等雜費，料實際至少蝕約15萬元離場。 譚健偉補充，上述為映日灣首宗二手買賣成交，屋苑現時有約5個單位放售，叫價由550萬元起。 馬鞍山迎海．駿岸持貨4年蝕3萬 世紀21奇豐分行經理張翠珊表示，該行早前錄得馬鞍山迎海．駿岸成交，單位為8座中層G室，實用面積553平方呎，2房2廳間隔，單位原叫價970萬元，獲買家以968萬元承接，實用面積呎價17,505元。 據了解，原業主於2016年10月購入上址，當時作價971萬元，持貨4年多至今沽售，賬面蝕讓3萬元離場。 大埔比華利山別墅10年貨帳蝕269萬 中原地產高級分行經理黃冠仁表示，上月底錄得大埔比華利山別墅萊茵道單號屋成交，單位實用面積2,074平方呎，建築面積3,456平方呎，以2,318萬元獲承接，實用面積呎價11,176元，建築面積呎價6,707元。 據悉，原業主於2011年以2,587萬元購入上址，持貨10年，是次成交蝕讓達269萬元離場。 上水天巒持貨9年勁蝕415萬沽 中原地產分區經理張健業表示，上水天巒最近錄得日內瓦大道東單號屋成交，單位實用面積1,815平方呎，附約1,352方呎大花園，原業主開價約2,800萬元放盤，議價後劈價270萬元，最終以2,530萬元沽出，呎價13,939元。 原業主於2012年4月以2,945萬元買入上址，持貨約9年，是次易手帳面勁蝕415萬元離場。 沙田玖瓏山7年貨損手21萬 中原地產分行經理許秋偉表示，上月錄得沙田玖瓏山月瓏閣3座中層E室成交，單位實用面積692平方呎，2房間隔，放盤時開價約1,030萬元，議價後以930萬元易手，呎價13,439元。 據了解，原業主於2014年以951萬元購入單位，持貨7年，是次沽出單位帳面蝕讓21萬元離場。 筲箕灣香島持貨4年　業主換投資工具帳蝕33萬 中原地產區域營業經理黎百祥表示，分行促成筲箕灣香島2座低層E室成交，單位實用面積484平方呎，2房間隔，望柏架山山景。原業主以908萬元將單位連租約易手，呎價18,760元。 黎百祥指，單位現時以每月19,600元租出，租金回報2.6厘。原業主於2016年12月以941萬元買入單位，由於原業主打算將資金轉向另一種投資，持貨4年多易手，帳面蝕33萬元，單位貶值3.5%。 [...]

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樓市速報：8月新供應5,400伙　低價招徠機會大
2019-08-13

由《逃犯修例》修訂所引起的政治風波一發不可收拾，連串示威遊行的社會運動下，為經濟前景添上不明朗，加上中美貿易戰再度升溫，市場觀望氣氛已轉濃，令樓價受壓。數據顯示，樓價已從高位回落，特別是二手樓市成交隨即冰封，只靠一手力撐。有分析認為，在如此市況下，新盤開價亦成為後市的指標。觀乎本月有機會推售新盤共提供約5,400伙，若然項目以貼市價推售，料有望再度炒熱市場氣氛。 近兩個月來，因《逃犯修例》修訂而引起的一連串示威及暴力事件愈演愈烈，週一（5日）更有「三罷」行動，在7區舉行集會，另示威者又在多個主要交通幹道發起阻塞、阻礙港鐵車門關閉等行動，癱瘓多區交通。香港政局不穩，加上中美貿易戰再升溫，港股已率先反映現況，週二（6日）一度下跌逾700點，恒指曾跌穿去年年結時的25,845點，即蒸發今年以來的升幅，雖尾市跌幅收窄不少，但仍跌175點，更是連跌5日，累瀉2,170點。 財政司司長陳茂波亦指出，香港經濟正在面臨一個非常嚴峻的處境，須同時應付外圍經濟和香港內在所面對的困難，面對非常大的下行壓力。此時，出口、零售、餐飲等行業的數據各有不同程度的影響，經濟增長失去動力，他更擔憂第三季度經濟會出現按季負增長的狀況。 而樓市處於這個風口浪尖上，亦難以獨善其身，據反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）的最新數字，經過1週的反彈後，3大整體指數齊跌，CCL最新報188.76點，按週跌0.35%；大型屋苑領先指數CCL Mass報191.19點，微升0.01點，幾近無升跌；CCL（中小型單位）收報189.29點，跌0.09%；CCL（大型單位）收報186.03點，跌1.70%，其中以新界東的跌幅最為明顯，按週下跌1.84%，屬於今年1月底以來、近半年最大單月跌幅。   樓價還未跌完 此外，差估署數據亦顯示，今年6月份私宅售價指數已從5月的歷史高位按月回落0.78%，錄得393.7點，為連升5個月後首見回軟。利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，官方樓價指數一如所料回落，而近期社會受政治事件影響，各區的遊行衝擊不斷，在剛過去的7月份仍未見平息，故預期下次公布的7月份官方樓價指數跌幅將會持續，且料擴大至1.5%。 陳氏預料，若然8月份社會紛爭仍將持續，樓價仍會受壓。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文亦指出，以近日社會情況及市況計，估計未來一、兩個月樓價指數或仍會向下調整，估計今年下半年樓市會比較波動，以及會向下調整約5%。 事實上，近期的政治事件，除了令到二手成交下挫外，市場亦出現不少減價成交，銀行亦下調二手屋苑估值。如西半山寶翠園6座低層B室，一個實用面積約762方呎的2房戶，利嘉閣地產泓都分行經理何詠詩指出，單位原於市場上放租，期間獲買家議價，由開價2,100萬港元，減172萬至1,928萬元沽出，折合實用面積呎價約25,302元。另天水圍嘉湖山莊景湖居10座低層E室最近亦以485萬元沽售，呎價10,874元，回到年頭價。業主於6月底放盤時原叫價530萬元，7月中一度加價至540萬元，最近卻連環劈價55萬元，終獲區內上車客承接。 而在剛過去的週末、日，旺角、將軍澳及西環等區均有遊行活動，據4大代理數據，10大藍籌屋苑成交均處低單位數，介於2至4宗之間。中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，社會運動遍布各區，買家入市態度猶豫，令二手成交量收窄，10大屋苑成交量連續兩週低位徘徊。更有買家期望業主願意就此大幅減價，但業主只願意擴闊議價空間至1%至4%，造成買賣雙方拉鋸局面。 新盤銷情尚可 港置行政總裁李志成表示，基本上目前市場是靠新盤市場力撐，如白石角新盤朗濤於上週六（3日）的次輪銷售沽出20伙，佔次輪推出伙數約96.8%。朗濤連續兩週銷情佳，為樓市帶來正面刺激，而同區的海日灣亦加推196伙於本週四（8日）招標，本月18日截標。 有分析認為，在如此局勢下，新盤開價若非貼地，相信亦難獲承接，故認為下半年的新盤定價會有一定的指標作用。正如去年底樓市吹淡風之時，信和置業（00083）、華人置業（00127）與市建局合作的觀塘裕民坊重建項目凱匯，以低價推盤，首批折實平均呎價低見1.73萬元，成為去年市區首批最平呎價新盤。凱匯一推出，立即激活市場氣氛，甚至是在半年之間，令樓市從低谷反彈兼再創高峯。 據統計，8月有12個新盤預料可於市場推出，合共提供5,457伙，並以中小型單位為主。當中新界區仍是供應重鎮，預料有4個全新盤可推售，合共提供約3,153伙，佔總供應近六成。包括路勁旗下的錦田北山水盈、億京的映日灣及恒大的管翠路項目，單是恒大（03333）的項目已提供近2,000伙。 [...]

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新盤放大鏡：荃灣「映日灣」　貼二手開價
2019-08-10

近期連串社會運動雖已影響樓市交投明顯放緩，連帶新盤銷情也轉淡，但億京無懼逆市開盤。集團原定週一（5日）舉行新盤映日灣定價發布會，或因罷工事件改至週二（6日），而首批238伙定價相當克制，折實平均呎價僅17,740元，與鄰近二手屋苑賣價相若。 位於荃灣楊屋道的映日灣首張價單共有238伙，分布於1至3座，發展商稱有69伙折價低於500萬元，22伙則低於400萬元，當中最平為2座3樓B室及3座3樓B室兩個開放式單位，實用面積同為217平方呎，定價亦同為409.7萬元，呎價18,880元；扣除最高7%折扣優惠後，折實價381萬元，呎價17,558元。 整個屋苑共有3座住宅大樓及1座商業大廈，住宅部分面積43.1萬方呎，全部樓高31層，各配置3部升降機，每幢大廈的地下或2樓至頂層屬住宅樓層，每層有4至10伙，共有840伙。單位面積由217至2,022方呎，樓底高2.675至3.75米。商業大樓則樓高35層。 對於近期社會氣氛緊張，億京發展項目及銷售策劃總監潘志才表明不擔心市況及銷情，預計事件快完結，暫未見樓市不健康，故對推盤持樂觀態度。他透露，樓盤的商業部分包括商廈及商場，會保留作長線收租。 間隔： 單位間隔由開放式至5房，當中包括開放式、1房2廳、2房2廳、3房2廳（連套房）及儲物室、3房2廳（連套房）及儲物室連廁、3房2廳（連雙套房）及儲物室連廁、5房2廳（連雙套房）及儲物室加儲物室連廁等多種。 連平台戶共21伙，分布於各座2樓，面積217至669方呎，各有15至474方呎平台，部分另有22方呎露或4至6方呎窗台。頂層特色戶4伙，位於1座35樓A至D室，面積958至1,228方呎。複式戶僅4伙，位於1座地下及1樓A至D室，面積1,365至2,022方呎。 配套： 樓盤設有21,694方呎住客會所，提供包括戶外游泳池等設施，還有15,806方呎空中花園及70,188方呎綠化區域及康樂設施。生活配套上，屋苑自設零售樓面，且將有天橋連接荃新天地2期，附近又有多個購物商場包括如心廣場、D. Park愉景新城、荃灣廣場等。鄰近的楊屋道街市更提供一系列平民化價錢食材，生活成本低。 交通： 雖則生活上不假外求，但交通卻較蝕底。樓盤距離港鐵西鐵線荃灣西站及荃灣站都要約10分鐘步程，幸鄰近巴士線充足，在如心廣場附近就有巴士總站，提供多條往返九龍、新界巴士線，商場地下近大河道也有小巴總站。 同區供應： 作為近年其中一個新盤供應集中地，今年上半年，區內就有最少3個新盤入伙，包括海之戀的970伙、全．城滙的953伙及海之戀．愛炫美的1,436伙。但要數即將發售的樓花盤，映日灣幾是絕無僅有，尤其樓盤位處的楊屋道，已發展多年，除非鄰近工廈被收購重建就作別話。 [...]