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海外

「全球最佳護照」得個名？　日本排名竟相當於沙特阿拉伯

2021-07-06

日本向來被譽為「全球最佳護照」，免簽證數目多達193個，長期位列前茅。然而，疫情持續影響各國通關，阻礙全球跨境旅遊，到底這本最佳護照仍然有多大通行權力呢？原來持有日本護照，實際上現時只能前往XX個目的地…… 亨氏護照指數 (Henley Passport Index) 根據護照免簽證數目來進行世界各地護照排名，結果顯示即使有樂觀的原因，但實際上跨境旅遊仍然受到嚴重阻礙。雖然在 2021 年 1 月至 3 月之間已經取得了一些進展，但國際流動性只恢復到疫情爆發前的 12%，而理論和實際旅行之間的鴻溝仍然很大。隨著 2020 年東京奧運會的推遲，和日本處於「準」緊急狀態，日本仍然在亨氏護照指數上排名第一，該指數基於國際航空運輸協會 (IATA) 的獨家數據，並在理論上無簽證／落地簽證得分為 193 。雖然在該指數的 16 年歷史裡，歐洲護照大部分時間都在排名前十名中佔主導地位，但有三個亞洲國家（日本、新加坡和韓國）已成為新常態。新加坡穩守第 2 位，免簽證／落地簽證得分為 192，而南韓和德國再次共享第 3 位，分別得到 191 分。然而，與得分最高的護照持有人相比，實際的旅遊存取權限看起來有點不一樣：日本護照持有人只能前往不到 80 個目的地﹙相當於沙特阿拉伯護照，排名第 71 位﹚，而新加坡護照持有人只能進入少於 75 個目的地﹙相當於哈薩克斯坦，排名第 74 位﹚。英國和美國護照的威力直線下降即使在具有非常成功的新冠肺炎疫苗推出的國家中，也有相似的悲觀前景：英國和美國目前在該指數上共享第 7 位，但自 2014 年共同保持領先地位以來，他們的護照持有人理論上能夠進入全球 187 個目的地。然而，根據目前的旅遊禁令，英國護照持有人在旅遊自由中遭受急劇下降超過 [...]

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【移民疑問】移民日本9大常見疑難　日本真的適合退休嗎？

2021-07-05

越來越多港人有意移民或到海外置業，惟普遍人認為移民過程複雜，又不懂得辦理各種手續，以致久久未有付諸實行。當中，不少人仍然對移民事情一知半解，移民專家Eric拆解9大常見疑難，原來移民日本需準備大約…… 問：移民日本有何優勢？日本離香港地理距離近，飛機行程3-4小時即可抵達；日本國際地位高，護照免簽全球第一；日本醫療教育福利好，公立學校免費，醫保報銷70-90%；社會環境安全問：移民日本有何方法？哪一種門檻最低？日本有13種簽證，可以通過工作，結婚，設立公司等等方式進行移民。目前日本最為開放且申請容易的為日本經營管理簽證，可以通過在日本設立公司，獲得普通經營管理簽證。持有五年可申請入籍，持有十年可申請永居（日本是先入籍後拿永居，跟其他發達國家不同）。問：移民去日本，港人首選哪個城市？目前在日本大概有78萬華人，以東京為主的首都圈是華人最為聚集的地方，神奈川，千葉和琦玉華人居多。其次是大阪。關東地區的東京等是國際化大都市，聚集各國的人士工作生活，但是節奏相對較快。大阪作為日本第二大都市，為關西圈，國民性格開放熱情，外國人更容易融入。問：移民日本有何福利及津貼？拿到日本長期簽證就可以享受跟日本當地人一樣的福利，公立學校免費，醫療報銷70-90%，另外有生育，育兒，養老等從生老病死的補貼。問：日本醫療好嗎？適合退休？日本的醫療水平全球領先，費用全免且無需排隊。這點比其他發達國家好，另外日本是全球人均壽命最高的國家之一，包括進入養老院請護工等都在報銷範圍內。日本目前人口老齡化比較嚴重，是否適合退休見仁見智。 [...]

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日本置業4 大保障　原來中介結業有得賠？當地會叫凶宅做……

2021-06-21

香港人素來熱衷日本文化，不少人更因而萌生於日本置業的念頭，方便一年「返家鄉」數次，閒時用不房屋，又可以放租增加額外收入，光是想想已經很happy。但是，人生路不熟，更遑論是購買海外物業？港人到異地買磚頭，萬一遇上不法之徒，又有何保障呢…… 「保證協會」首先，根據日本《宅地建築交易業法》規定，於日本出售房地產的中介公司，均需要加入「保證協會」，方為認可持牌，加入協會是需要支付押金的。若中介公司不幸倒閉，而導致物業交易失敗，買者可以向協會作出申報，及取回部份已支付的金額。「瑕疵保障」另外，於日本購買二手樓會有「瑕疵保障」，賣方要為買方承諾售後保養期，以保障買方不必承受未能即時發現的白蟻、下水道問題等。如果是業主個人，須負擔售後三個月的維修事項；如果屬公司團體業主，則要負擔長達兩年的保養期。如有業主壓低售價，提出免責，買家就要留意。「事故物件」此外，日本與香港一樣，很多時候凶宅的價格，都會較同區同類樓房低水，買家要加倍留意。在日本，一般會稱呼凶宅為「事故物件」，通常在物件說明書上，也會有特別標註的，住宅曾發生自殺、兇殺、火災等事情時，通通都會歸類為事故物件。為了保障買家，除了要中介問清問楚外，亦可使用當地的凶宅查詢網站，來確認該住宅是否安全。「地震保險」日本處於地震帶，不時會發生地震，購買日本物業時，應作多一層保障，購入地震及火災保險，萬一不幸遇上天災，也可抵銷維修費用。同時，要留意住宅的建築物料，用混凝土或鋼筋混凝土建成的物業，價格雖然會較為貴一點，但其抗災能力則相對較高，能增添保障。 [...]

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日本樓按揭利息近乎零?!　港人開日本戶口必須……

2021-06-18

購買海外置業時，很多人會計劃到當地貸款，享受低息及減少差價。買日本樓亦不例外，受惠於日本利率政策，利息長期近乎零，甚至曾經出現負利率，因而吸引技資者申請按揭。加上，日本的買樓按揭不像香港般，需要進行壓力測試，基本上，只要每月按時還款便可，亦不會被香港的信貸紀錄而影響，過程相對輕鬆。之不過，原來港人要在日本開設戶口，必須符合這個條件…… 於日本申請按揭，可整合多個細單位貸款，按息一般為浮動利率2.7至3厘，並每年根據tibor調整1至2次。視乎個別銀行或財務機構，最低貸款額可低至1,000萬日圓（約70萬港元），年期最長15年至20年，貸款額一般為物業估值的60%至70%，貸款手續費約2%至3.5%。借款人年齡須為20至60歲，近2年平均年收達300萬日圓或以上。買家亦可向駐日本的中資銀行或在香港的日資財務機構敍造按揭，例如中國銀行及歐力士(ORIX)。中國銀行有駐日本房地產服務，按揭比率最多為樓價50%，最少借貸2,000萬日圓，最長年期15年，利率約3厘。至於歐力士(ORIX)則為駐港財務機構，可於本港承造東京及大阪的住宅、商用物業及辦公室按揭。不過買家需要留意，外國人在日本開設戶口及敍造按揭相當困難。一般日本銀行不會為沒有日本居留權的外國人開設銀行戶口；日本銀行只會為持有日本居留權，如留學、就業、配偶、永居等，並能提供外國人登錄證或住民卡的外國人開銀行戶口。目前部分日本優質新盤、或知名大型發展商旗下項目，均有銀行願意承造按揭。惟二手物業由於估價困難，有可能估價不足，甚至難以尋找銀行承造按揭。 [...]

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不可不知！日本置業4大貼士　法例規定必須有陽光入屋?!　防震標準年年不同??

2021-06-15

坊間常流傳銀紙越來越貶值的說法，不少人繼而將銀紙轉為磚頭，購買物業留住資產，而部份海外樓房入場門檻低，成功吸引不少港人眼球，不過，始終一分錢一分貨，隔岸買樓並非易事，尤其兩地規管及法例會有所不同，下文會解構4大置業貼士，有興趣投資日本物業的人必須留意…… 單位細節日本政府規定新建單位不得少於25平方米（約269呎），在日本置業要留意是否有「重要事項說明」，文件以全日文詳細記錄單位細節，包括結構、是否凶宅、可否養寵物、是否容許玩樂器等，亦有說明物業是否有按「日映法」而享受到一定比例的日照，甚至連單位景觀如墳景、寺廟景等均會詳列；如果附近有學校，還會列明學校打鐘時間。防震標準在日本購買整幢公寓，可同時獲取該址地權。不過日本位處地震活躍區，投資者須留意物業是否達防震標準，而這亦正正是在日本購買二手樓的另一難題，按新耐震法，1981年後落成的物業須達六級耐震，2000年後須達七級耐震。最新建的物業通常已達免震級別，惟投資者需留意樓齡超過三、四十年的物業，其落成年份是否已納入新耐震法規管，另外亦可投保火災地震保險。「低水」二手盤中原地產許大衛提醒，日本坊間在售的二手樓一般樓齡較舊，位置亦相對偏遠，所以才會出現叫價幾十萬的「筍盤」。不過此類「低水」二手盤一來維修及管理成本高，甚至租金收入無法抵銷維修費；二來由於樓齡高兼保養繁複，將來轉手不易，得不償失。合約內容買家亦要提防代理標榜「高回報」，以及假銀碼、假租客等陷阱，切忌「貪平買老牛」，並須注意合約語言問題，仔細了解所有文件內容，如要透過代理置業，最好尋找在日本及香港兩地均有牌照的認可中介協助。 [...]