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樓市急煞車?!　地王新盤維港匯I 次輪僅賣3成　何文田PRINCE CENTRAL封盤退票　二手繼續有蝕讓
2021-03-18

樓市快車遇到阻滯急煞！今年焦點新盤、長沙灣地王項目維港匯I（GRAND VICTORIA）昨日（3月17日）次輪銷售108伙，較前批貴逾4%。有代理在開售前「慷慨」預測可賣70伙，惟好景不常，項目即日僅賣出37伙，佔可售單位約34%。另外，新地何文田單幢項目PRINCE CENTRAL公布首張價單後遲遲未有銷售安排，昨日更突然宣佈封盤，即日退回所有入票並暫停開放示範單位。至於二手方面，損手蝕讓個案仍持續出現，有馬鞍山迎海業主持貨3年多，蝕雜費及印花稅離場；更有新寶城車位業主持貨3年，寧蝕30萬元都要掟貨。 維港滙I 加價後僅售34% 長沙灣地王新盤維港滙I 昨日第二輪銷售108伙，不過到場買家就比首輪銷售時少得多。成續表公布前，各大代理亦一如既往預測銷情，美聯行政總裁布少明就較「樂觀」，預料即日可售約70伙；至於中原總裁陳永傑就較「保守」，預計即日僅可賣出30至40伙。最終，項目成續表出爐，維港滙I昨日次輪僅售37伙，佔可售單位只有34%。相較上周六（3月13日）首輪推售227伙，單日共售出204伙，佔可售單位約90%，銷情勁跌逾5成。 至於發展商則指，維港滙I兩輪銷售短短5日，合共售出242伙，佔發售單位335伙超過7 成，套現約30億元，對此感到十分滿意。 維港滙I 次輪較首輪貴逾4% 事實上，維港滙I 次輪提價推售，單位折實平均呎價26,305元，較首輪均價25,275元，足足貴達4.1%！而市場消息更指，項目次輪收飛只有1,135票！今次銷情顯示，即使年初至今樓市氣氛「熾熱」，惟新盤一旦進取加價，銷情即遇阻滯，反映買家仍保持慎審，而現時市況亦非兩三年前般，市民「有樓必追」。 維港滙I次輪推售108伙，實用面積由286至794平方呎，單位折實售價由731.12萬元至2,345.28萬元，折實呎價22,866元至30,227元。 新地PRINCE CENTRAL僅收63飛　突封盤退票 另外，新地旗下何文田單幢新盤PRINCE CENTRAL自本月初開價推出50伙後，一直未有進一步銷售安排；惟項目昨日突然公布暫停推售，已登記入飛的買家會獲安排退票，而發展商亦即日停止開放項目的示範單位。市場消息指，PRINCE CENTRAL認購反應未如理想，收票只有約63飛，僅僅足額。 新地副董事總經理雷霆則表示，PRINCE CENTRAL反應理想，已錄得超額認購；由於項目短期內會取得入伙紙，故留待現樓形式發售。惟根據樓書資料，PRINCE CENTRAL預計關鍵日期為2022年3月中，即「有興趣」參觀現樓的買家，至少需再等一年。 PRINCE CENTRAL較同區一手貴逾7%　比二手溢價逾6成 坊間不時有批評指PRINCE CENTRAL開價太進取。項目首張價單涉50 伙，實用面積由251至345平方呎，扣除最高15%折扣，折實售價由694.705萬元至1,068.96萬元，折實呎價由27,678元至31,493元，折實平均呎價29,688元。 參考同區新盤，去年9月尾由內房萊蒙國際與俊和推出的、何文田窩打老道128號項目128 WATERLOO，首批50伙面積介乎331至579平方呎，扣除最高15%折扣後，折實入場費782.8萬元，折實平均呎價27,676元，當時已被指太貴，及後銷情亦不理想。項目首輪銷售20伙僅收35票，最終首日僅賣4伙，非常慘淡。惟現時PRINCE CENTRAL與之比較，呎價更再貴約7.3%！ 再參考同區二手，位於太平道7號的富威花園樓齡約37年，同樣有提供約260至約350平方呎細單位，屋苑近期平均實用呎價僅約18,385元，PRINCE CENTRAL較之溢價高達61.5%！ 二手仍有蝕讓　馬鞍山迎海業主蝕雜費離場 二手市場持續出現隱憂，個別心急甩貨的投資者看淡後市，即使平手仍選擇沽貨套現離場。世紀21奇豐高級分行經理蔡蓓表示，該行新近錄得馬鞍山迎海成交，單位為1座低層G室，實用面積512平方呎，2房間隔，座向東面望園景，單位原叫價838萬元，放盤2個月，獲買家以828萬元承接，實用面積呎價16,172元。 據了解，原業主於2017年8月購入上址，當時作價828萬元，持貨3年多至今以原價沽售，連其他雜項支出計算，料損手離場。 新寶城車位蝕讓30萬沽 利嘉閣地產首席聯席董事蔡庭勇表示，該行新近促成將軍澳新寶城停車場G樓單號車位的二手成交。車位近日以158萬元成功沽出，較原業主叫價175萬元，減價17萬元或約9.7%。 據悉，原業主於2018年4月，以約188萬元二手購入上述車位，持貨至今近3年，現轉手帳面虧損約30萬或16%。 蔡庭勇補充，上述為新寶城本月錄得的首宗車位成交個案，屋苑現時約有10個車位放售，非業主也可自由買賣，最低入場價由168萬元起。 [...]

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新地何文田PRINCE CENTRAL開價　比同區二手溢價逾六成?!
2021-03-08

踏入3月，發展商陸續加入新盤戰。新地旗下何文田單幢新盤PRINCE CENTRAL日前開價，首批共推出50 伙，涵蓋18伙開放式及32伙一房單位，實用面積由251至345平方呎，折實入場費694.705萬元。 PRINCE CENTRAL入場費約700萬 位於何文田太子道西195號的PRINCE CENTRAL日前開出第1號價單，首批共涉50 伙，戶型包括18伙開放式及32伙一房單位，實用面積由251至345平方呎，價單定價由817.3萬至1,257.6萬元，價單呎價介乎32,562元至37,051元。扣除最高折扣15%優惠，折實售價由694.705萬元至1,068.96萬元，折實呎價由27,678元至31,493元，折實平均呎價29,688元。 項目入場價單位是3樓E室，實用面積251平方呎，屬開放式間隔，價單售價817.3萬元，呎價32,562元；以現金付款計劃最高15%折扣計算，折實售價為694.705萬元，折實呎價27,677元。至於最平一房單位則為5樓C室，實用面積303平方呎，價單定價1,035.3萬元，折實售價880萬元，折實呎價29,043元。 （左）新地副董事總經理雷霆；（右）新地代理副總經理唐錦江。 比同區二手溢價逾六成 參考同區新盤，去年5月由永義集團推出的九龍塘雋睿，首批30伙折實平均呎價29,808元，PRINCE CENTRAL與之相若。另外於2019年7月由福晟國際推出的何文田晟林，首張價單共涉30伙，折實平均呎價31,271元，PRINCE CENTRAL較之平約5.1%。 再參考同區二手，位於太平道7號的富威花園樓齡約37年，同樣有提供約260至約350平方呎細單位，屋苑近期平均實用呎價僅約18,385元，PRINCE [...]

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【港股專家】巨鯨：未雨绸缪的聯合地產（香港）（0056）
2018-03-12

最近港股股市走勢反覆無常，波幅甚大，數百點的變動已成常規。在目前的市況下短炒賺錢不是一件簡單的事，因為恆指已到歷史高位，巿場沒有人知道是已經到頂，準備大跌還是震倉誘空。不過無論市況如何，作為投資者，都應該相信天無絕人之路，總有靚項目可做。今周研究的是聯合地產(香港)(00056.hk)，此股PE和PB只有2.49倍和0.25倍、股價在低位、往績有優良表現，希望深入研究有驚喜。 聯合地產(聯合)的結構比較複習，巿值較大的公司多數都是這樣的結構。它的核心業務為房地產投資和酒店業，還持有62%股權的聯營公司天安中國投資有限公司(00028.HK)（天安）、56.33%股權的新鴻基有限公司(00086.HK)（新鴻基）和51%股權的五龍動力(000378.HK)(五龍)。要分析該間公司，真的有點難度，以下會詳細少少地解釋。 在過去幾年，公司營業額穏定，但盈利卻有增長的表現。箇中其實有一個原因是聯營公司天安業績爆升，自2015年起貢獻了比以往多幾倍的利潤。 另一間天安，主要在中國內地和香港從事開發房地產發展及物業管理服務。近幾年業績爆靚，但原因是公司不斷出售非核心業務而錄得巨大的盈利漲幅。以2016年為例，公司利潤約57億，本業盈利其實只有6.6億，出售業務利潤卻達39億，其中約20億歸聯合地產。換言之，天安在2016年為聯合地產貢獻的20多億利潤中大部份是不可持續的收益。 新鴻基是一家在香港從事金融服務的老牌公司，近幾年依然盈利穏定，定期派息，為母公司帶來大量現金流。 五龍主要業務是研發和生產鋰電池，未來主打電動車市場。但公司營運狀態一般。過去幾年至今仍未有盈利產生。惟看好公司業務大方向，期望公司將來可為聯合帶來貢獻。 回到聯合的股價方面，PE 2.48倍(參照2016年年報)、PB 0.25倍(參照2017年中期報告)，平絕全宇宙、股價在低水平位置，以現價$1.59來說是極之便宜的。雖然聯合的本業穏健，但筆者認為聯合及其聯營公司的資產配置在未來幾年有很大的隠憂。一來天安若停止出售附屬公司，年度利潤將會大降，二來因為聯合和天安一共持有數百億元的房地產和股票資產，如果在未來幾年樓市和股市真的遇上大熊市，不但資產貶值會入帳到財務表中，公司的主營業務也會變得很差。所謂潮退後就看到誰人有穿內衣，聯合的真面目將會露出。不過即使作最壞的打算，資產貶值和收入均達75%跌幅，投資者以$1.59成本持有只是以PE10倍和PB0.5倍買入股票，依然處於合理水平。所以無論是現在買入等升或是等潮退後再買入，也是值得考慮的做法，當然後者更為安全。 （筆者沒持有上述股份） [...]

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PARK YOHO Genova　超額按揭吸客
2017-06-29

早前推售的新盤，銷情均見理想，可是上週開售的AVA 61，市場的熱情似乎淡卻了下來。相反，剛開放示範單位的新鴻基地產（00016）旗下PARK YOHO Genova大受歡迎，至週二已累收逾3,300票，超額認購逾13倍。 話說回來，Genova偏離市中心，發展商自然要各出奇謀吸客，故不但以貼市價推出，更有多種付款辦法。畢竟地點較有優勢的新盤，呎價亦相對較高，故有消息指，區外客的比例亦急升。雖然Genova偏離元朗市中心，但換來清幽的環境，對於家庭客有一定的吸引力。   多個大型新盤將部署出擊，新地（00016）繼去年推出元朗錦田PARK YOHO系列中的Venezia、Sicilia後，為搶佔市場焦點，發展商最新推出的2A期PARK YOHO Genova 以貼市價出擊。首批的138伙全屬2房及3房單位，實用面積介乎520至827平方呎，以即供最高16%折扣計，整批折實580.1萬至1,025.3萬，折實呎價降至10,468至12,628元，折實平均呎價11,550元。   新地副董事總經理雷霆表示，首批價單屬「全城起動價」，對比其他新盤，項目低密度環境，高質建築，度假式會所取勝，加上定價比同區二手屋苑有折讓，絕對吸引。同時，為吸引更多換樓客，發展商更向買家提供多種付款辦法，並再度推出提供高達樓價120%的按揭計畫「King’s Key Plus」（只限已有物業的人士採用）。 不過，是次計畫稍為微調，貸款期長達2年，利率為定息1.88%，只須支付每月利息，最高貸款金額為樓價120%，免入息證明，而且免申請手續費及指定項目之律師費，於到期日方全數償還貸款本金及利息。 [...]