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街市大戰 — 菜檔風雲　家農買起新界仔?!　天水圍霸地盤?!　

市場爆發「搶舖潮」，指嘅唔係「搶掠舖頭」，而係「搶買舖頭」，戰況甚至漫延至街市，引爆菜檔大戰爭地盤！天水圍新近錄得菜檔孖舖成交，租客是新界仔菜檔，而背後買家竟然是簡利珍、即家農菜檔老闆！事實上，舖市於農曆新年後明顯轉旺，2月份店舖買賣達129宗，處近半年高位徘徊，有代理更料3月份店舖成交將逾170宗，創39個月以來新高。而其中民生區舖位更是有價有市，上述競爭激烈的天水圍街市檔呎價，甚至貴過尖沙咀金馬倫道…… 蔡至莞連沽3天水圍舖勁賺近3500萬 市場新近錄得天水圍天瑞路88號俊宏軒地下L19及L20地舖註冊成交，舖位建築面積合共約710方呎，以5,000萬元一併易手，呎價達70,423元。該舖現由「加禾農業有限公司」、亦即「新界仔優質果菜」承租，每月租金合共約103,332元，租金回報率約2.48厘。 原業主為蔡至莞，於2012年9月以3930.15萬元一連購入L19、L20及L21號舖；其中L21號舖於上月以2,420萬元售予租客新界仔菜檔，建築面積呎價約55,760元，實用面積呎價約71,176元。上述原由蔡至莞持有的3連舖位造價合共7,420萬元，蔡氏持貨達8年半轉手，帳面獲利3,489.85萬元，物業升值88.8%。 天水圍天瑞路88號俊宏軒地下L19及L20地舖。 「菜檔小天后」買起新界仔舖 據土地註冊處資料顯示，是次成交的L19及L20孖舖新買家為「創富電貿有限公司」，公司董事為「簡利珍（JIAN, Lizhen）」，中英文名均與「家農優質果菜」老闆同名，料為同一人。事實上，簡利珍與「新街市大王」建華集團關係密切，最近更趁疫市積極霸地盤，今年2月就以超高價每月約50萬元，搶租大埔大榮里一個單邊地舖，較舊租金高出10萬元或25%，踢走在此舖屹立逾20年的民生鞋店。 家農「話事人」簡利珍有「菜檔小天后」之稱，她與建華集團董事長、「豬肉大王」文卓培識於微時，獲對方平價租出部分舖位，自此建立「蔬菜王國」。家農於2011年成立，主業為經營直銷蔬菜，至今估計約有50間分店遍佈全港。家農雖然賣菜，但承租力強勁，早前就以每月8萬元，租用黃大仙蒲崗村道33號百利軒地下1A至1C舖，面積約637平方呎，呎租達126元。 菜檔爭地盤搶貴舖　天水圍呎價高過尖沙咀 不過，「家農」的競爭對手「新界仔」亦不遑多讓。「新界仔」老闆李小玲最近亦已買入俊宏軒俊宏廣場地下L21及L22號舖業權，分別斥資2,420萬及2,380萬元由蔡至莞手上奪得。 是次兩菜檔大戰，搶高天水圍街市舖價，L19至L21的呎造均逾7萬元，甚至貴過尖沙咀金馬倫道街舖約6萬元呎價，爭地盤最終令原業主蔡至莞或成最大贏家。 天水圍俊宏廣場地下L22號舖。 天水圍俊宏軒俊宏廣場街市地段。 2月店舖買賣129宗　利嘉閣：3月登記料創39個月最多 利嘉閣(工商舖)地產-商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，疫情好轉，即使新春月份，店舖買賣登記維持強勢，料三月市況可進一步改善。根據土地註冊處最新資料顯示，2021年二月份全港共錄129宗店舖買賣登記﹙數字主要反映2至4星期前的實際市況﹚，較一月份的126宗微升2%，為過去21個月以來的次高水平，反映店舖登記維持平穩暢旺。至於期內買賣登記金額則因缺乏億元大額成交而逆市回落19%，至只有19.21億元，為近3個月來的新低。 按物業價格劃分，在7個價格組別當中，共有5個組別的登記量報升，升幅介乎7%至133%不等。當中以5,000萬至1億元以內組別的登記量升幅最凌厲，由前月的3宗升至上月的7宗，升幅多達1.33倍。至於200萬至500萬元以內及500萬至1,000萬元以內的中細價組別亦雙雙有不俗升幅，兩者分別升67%至30宗，及升20%至12宗(詳見表一)。此外，上月最矚目的大額登記為尖沙咀金馬倫道30至32號金馬商業大廈地下A舖，涉及登記金額達8,788萬元(詳見表三)。 以地區劃分，在本行觀察的17個分區當中，共有11個地區的登記量按月有所上升，當中以灣仔區的升幅最顯著，月內共錄4宗登記，較前月的1宗大增3倍；而銅鑼灣及大埔區亦分別錄得2倍及1.75倍的升幅；上水區則由前月的零登記增至1宗。至於深水埗區就以30宗之數成為買賣最活躍的觀察區，且按月增加76%；而九龍城及旺角區則分別以15宗及14宗登記列於第二及第三位。 鄭得明指出，隨著去年底疫情逐漸轉緩及今年疫苗開始接種，店舖買賣一直維持平穩，即使是農曆新年的月份，仍能貼近130宗的水平。疫苗擴大接種層面及規模，市場相信店舖市道最壞時刻已過，近期所見資金紛紛加快入市，三月份上半月登記已超越了80宗水平，按月有所加快，預計全月最終可錄逾170宗買賣登記，將按月大升逾三成，並挑戰39個月以來的單月新高。 圖一：二月店舖登記129宗 21個月次高 資料提供：土地註冊處及利嘉閣（工商舖） 表一：二月店舖買賣登記統計﹙按價值分類﹚ 物業成交價值 (百萬元) 買賣合約登記宗數 買賣合約總值(百萬元) 2月份 1月份 調幅 2月份 1月份 調幅 0.00至1.99 32 30 + 7% 36.28 29.88 + 21% 2.00至4.99 30 18 + 67% 88.04 54.63 + [...]