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新股攻略：新城悅(1755)盈利 全繫新城發展(1030)
2018-11-04
新城發展控股（01030）關聯物業管理公司新城悅控股（01755）於全球發售2億股，其中10%於本港公開發售，招股價介乎2.9至3.9元，每手1,000股，入場費3,939.3元，預計11月6日掛牌，獨家保薦人為華泰金融香港。 新城悅為中國物業管理服務提供商，為新城控股董事長王振華家族私人持有。據中國指數研究院統計，按增長計，集團於2018年在中國物業服務百強企業中排名第七，截至今年4月30日，簽署的物業管理服務協議涵蓋21個省、直轄市及自治區的53個城市，總合約建築面積為 7,330萬平方米，及在管總建築面積為3,700萬平方米，新城發展為集團穩定的物業管理項目來源。 6月份公司實現合同銷售金額約281億元，銷售面積約235.7萬平方米。至此，新城控股今年1至6月累計合同銷售金額約953億元，比上年同期增長94%，累計銷售面積約775萬平方米，比上年同期增長118%。 中國指數研究院報告預計，2020年全國物業管理行業規模可達243億平方米。近年來，物業管理行業集中度逐漸提高。於2016年，百強企業管理總建築面積達55億平方米，佔全國物業管理總建築面積的29.4%，而2012年佔13.5%。 行業整合 強者愈強 今年首三季百強房企銷售額約70,000億元，佔全國總銷售約70%。然而下游物業管理行業雖有同樣整合之勢但仍然分散，物管百強所佔的市場分額只有約三成，行業龍頭預期還大幅受惠整合紅利。 新城集團是中國增長最快的物業開發商之一，據克而瑞資料，新城控股在2018年首9個月的合約銷售額約1,600億元，排名第8位。新城控股的強勁銷售將支撐同系公司的未來發展。 除一般物管服務外，新城悅還提供其他增值服務，以多樣化的服務範圍增加住戶的滿意度，從而使公司能夠保持對物業管理服務的保留率，為未來帶來穩定收入。 員工支出成不利因素 以招股價中位數3.4元計，預計集資淨額為6.26億元，其中48%將用於拓展公司物業管理服務，12%將用於取得不同地方的多元化物業管理項目，15%將用於擴張增值業務，另外15%將投資於技術及僱員，其餘10%將用於營運資金。 但房地產市場波動，以及政府對房地產行業的調控政策可能導致未來增速放慢。國務院明確表示從明年１月１日起，將各項社保費交由稅務部門統一徵收。表示企業以前按照社保繳費下限申報和繳納的，在明年起都要按員工實際工資來繳納五險一金。集團超過80%的成本為直接員工支出及外包成本，預計整體成本會上升，這是集團以至整個行業在短期最大的不利因素。 另外，截至2017年12月31日止年度所得收入的78.6%及集團合約建築面積的76.2%來自新城聯屬集團所開發的物業。倘新城聯屬集團經營出現任何負面發展，或會影響集團獲得新物業管理項目的能力。 假設新城悅以下限定價（每股2.9元），以2017年的淨利潤7,341萬元計算，市盈率（完全攤薄）約27.5倍。估計公司2017年底的待轉化合同管理面積約3,200 萬平方米，假設分三年轉化（行業平均數），若利潤能力保持在平穩水準，估計今年淨利潤約1億元。 [...]
