香港
明年加息開始？按揭供款貴幾多？
2021-11-26
自2019年美聯儲再次啟動買債計劃，轉眼間是次量化寬鬆（QE）至今已屆兩年，美聯儲的資產負債表的總資產規模由3億多美元上升至超過8億美元，升幅達1.3倍。然而，QE令全球資金泛濫，產生資產泡沫風險，年初已傳美聯儲將減少買債，但一直只聞樓梯響。剛剛11月份，「收水」鐘聲終響起，買債規模由每月1,200億美元減至1,050億美元，加上近日報導指美聯儲主席鮑威爾或將連任，相信未來作風偏「鷹」，明年美聯儲或會重啟加息。 筆者認為，美國「收水」進程有可能於明年中結束，並於同年展開加息周期。然而，即使美國加息，相信短期內香港最優惠利率（P）仍會維持不變。惟隨資金流向的轉變，料銀行體系結餘將會由高峰的4,575億元逐步下調，而一個月銀行同業拆息（HIBOR）將有上升的趨勢，影響選用拆息按揭計劃（H按）人士的每月供款。 參考上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息1次為0.125厘。反之，HIBOR的波幅則較大，由於全球「水浸」，HIBOR於今年9月份曾達到0.06%的11年新低，但亦曾於2019年美國加息周期期間飆升至2.99%的歷史高位。不過，普遍H按計劃均設有封頂位，大部份計劃定於2.5厘，即使HIBOR不斷上升，選用H按人士最多只需以2.5厘作供款。 現時新造H按計劃的息率普遍為H+1.3厘，若以11月24日的HIBOR為0.1厘計算，實際按息約為1.4厘。假設貸款額為500萬元，供款30年，每月供款為$17,017；若HIBOR升至0.4厘，實際按息升至1.7厘，每月供款將上升至$17,740，增加$723或4.2%；若實際按息升至封頂位2.5厘，每月供款將上升至$19,756，比實際按息1.4厘增加$2,739或16.1%。 面對未來息口上升預期，「轉按」是現時可考慮的慳錢方法。若現時使用的按揭計劃為發展商高成數按揭、P按、或高於H+1.3厘的H按計劃，可考慮趕上低息尾班車，於罰息期過後轉按至銀行的H+1.3厘按揭計劃。即使現時已選用H+1.3厘按揭計劃而已過罰息期，亦可考慮轉按以賺取現金回贈。以貸款額500萬元為例，最高可享1.4%現金回贈即7萬元。扣除數千元的律師費，仍有6萬多元的現金，足以抵銷約一年的利息開支。 撰文：張顥曦 經絡按揭轉介營運總監 [...]
