香港

供樓供半世？按揭年期如何考量？
2021-12-03

自近年樓價拾級而上，加上新按保政策出台，不少人為了更容易上車，不惜將按揭年期延長。根據最新金管局的數字反映，10月份的平均按揭貸款年期已增至333個月（即接近28年），創有紀錄以來新高。 如何選擇最合適自己的供樓年期？大部份銀行最短的按揭貸款年期為5年，最長則是30年。而借款人亦可根據人齡、樓齡、利息、每月供款及壓力測試等幾項因素而去決定最合適的貸款年期，以下將詳細說明。 樓齡／人齡： 大部份銀行沿用「75減樓齡/人齡」來計算最高按揭年期，並以較低者為準。假設A先生40歲，購入樓齡50年的物業，最高按揭成數為75-50=25年。樓齡無法改變，但人齡卻有可能因增加較年輕擔保人而降低。假設B先生60歲，購入樓齡20年的物業，本應最高按揭成數只有75-60=15年，但如B先生的20歲女兒作擔保人，而女兒的每月收入大於每月按揭供款，按揭年期便有機會以女兒年齡計算，最長可增至30年。 利息： 年期越長，利息越多。假設貸款額500萬元，承造20年及30年的供款年期，以實際按息1.4厘計算，20年的全期利息逾73萬，30年的全期利息更逾112萬，兩者相差39萬或53%！不過，全期利息只供參考，因利息除了根據年期，亦會根據拆息（Hibor）、最優惠利率（P）而有所改變。如未來遇上加息周期，利息將有機會大幅上升。 每月供款／壓力測試： 借款人當然想縮短貸款年期，以盡量減少利息開支。但年期越長，每月供款自然減少，更有利通過壓力測試。以首置客為例，供款佔入息比率及壓力測試基準分別為50%/60%，即每$10,000元收入，每月供款不可超過$5,000及$6,000。如每月供款超過此水平，拉長年期亦是其中一個較易通過入息基準的方法。 因此，借款人可根據自身條件，選擇較長的按揭年期以便更易通過入息審查，或選擇較短的按揭年期以節省更多利息開支。另外，借款人亦可在轉按時，配合自身需要增加或減少按揭年期，筆者亦建議借款人不要借盡，預留按揭年期作緩衝。 撰文：經絡按揭轉介營運總監 張顥曦 [...]

博客

「大叔之齡」買樓要留神
2021-07-24

近期剛完結的熱播劇集掀起不少話題，主角之一的大叔上司情場失意，更被公司降職，甚為可憐。 「大叔」泛指中年男性，但每個人對大叔年齡的定義都不一致，在一個日本訪談節目上，亦透過街訪，得出「大叔」定義橫跨40至60歲。而男人四十為不惑之年，心態開始成熟穩定，亦有一定經濟實力，部份人或早已生兒育女，為家庭拚搏。此外男人四十亦是置業年齡，根據經絡按揭研究部的內部數據顯示，有多達四成客戶年齡介乎於41至60歲，成為當中最大群組。 雖然大叔沒有一個正統的年齡界定，但在按揭申請中卻有明確的年齡限制。根據金管局指引，銀行可提供的按揭還款年期最長為30年，而銀行審批還款年期時，一般以「70或75減人齡」計算，而各間銀行取態略有不同。 試舉一例，大叔A及大叔B各自申請按揭，而該銀行用「75減人齡」計算，大叔A現時45歲，申請按揭時，最盡可借75-45=30年。而大叔B現時55歲，申請按揭時，最盡可借75-55=20年，兩者最長按揭年期的差距多達10年。 雖然銀行一般會以「70或75減人齡」計算，但事實上，仍有個別銀行或會因應申請人自身狀況作出調整，如借款人的職業為老闆級以上、公務員或某部份專業人士，收入更為穩定，銀行或有機會以「80減人齡」計算最長還款年期。因此，雖然申請人的年紀是一項重要考慮因素，不過銀行亦有機會因申請人的收入及工種穩定性而調節還款期。 香港寸金尺土，要上車很多時都要借到盡，包括借盡按揭成數或還款年期，根據金管局住宅按揭統計調查結果顯示，今年5月份的按揭平均還款年期為329月，即27.4年，近乎借到盡。而大叔申請按揭，有機會面對年期不足而導致每月供款額及供款與入息比率的門檻有所上升。如「一支公」申請按揭，或有機會未能通過入息門檻。有需要時，可找近親作擔保人，或銀行計算還款期的方法是以「75減借款人或擔保人之中較年輕的一位」，即如大叔B找弟弟作擔保人，弟弟為35歲且收入可觀，計算方法可以75-35計算，按揭貸款年期最長可借30年，最終批核情況以相關銀行為準。 撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]