香港

美聯儲維持息率不變港銀行暫未改P　經絡：料年內實際按息1.5厘上落　中原：今明兩年本港低息環境延續
2021-07-29

美聯儲議息會議結束，宣布基準利率維持在0%至0.25%區間不變（圖一），亦是自去年3月16日後，連續11次議息會議維持接近零息水平。當局仍保持每月買債最少1,200億美元。而香港暫未有銀行宣布更改最優惠利率（P）。 美聯儲連續11次會議宣布維持接近「零利率」 市場普遍認為美聯儲的縮減買債規模進程漸近，當局亦首次表示美國經濟已經有利削減買債規模的方向取得進展，委員會將繼續作出評估，市場解讀未來將有退市的可能性。不過，美聯儲亦重申經濟重啟導致的高通脹或只屬暫時性，未來通脹有機會逐步回落。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，早前公布的首次申領失業救濟人數意外回升，就業市場未完全改善，加上Delta變種病毒及中美博奕持續，考慮到美國經濟仍未完全復甦及多項不明朗因素的出現，現時美聯儲仍未有足夠條件啟動縮減量化寬鬆（QE）措施。 料美聯儲重啟退市於明年進行 截至7月28日，香港銀行體系結餘仍然達到4,575億港元的歷史高位，並已維持4,500億元以上超過八個月（圖二）。此外，今日（7月29日）香港一個月銀行同業拆息（HIBOR）報0.08厘（圖三），已超過三個月等於或低於0.1厘。曹德明預期，年內拆息仍大機會維持於0.1厘左右水平，銀行新造H按計劃仍會維持於H+1.3厘附近水平，實際按息約為1.5厘附近上落。 港低息環境持續至少三年 曹續指，在低息環境及環球「水浸」的大環境下，香港加息的步伐將比美國更為延後。參考上一輪量化寬鬆的時間表，美國於2009年3月實施量化寬鬆，並於2014年10月停止量化寬鬆後的1年2個月後才開始加息。料美聯儲將於年內「放風」收水，實際重啟退市料於明年2022年進行，而美國加息周期最快於2023年才開始。然而，即使美國加息，香港亦有機會不立即跟隨，參考上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息1次為0.25厘。由於現時銀行結餘達到4,575億元新高水平，相信香港未有急切加息需要，港低息環境仍會維持最少至2024年，因此未來3年香港息口仍會保持非常低的水平，對樓市具支持作用。 圖一 圖二 圖三 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 中原按揭王美鳳：料美國不早於明年啟動縮表 美國聯儲局公佈議息結果維持利率不變，聯邦基金利率自去年3月起十一度保持在0%至0.25%，當局並維持每月共1,200億買債規模。中原按揭董事總經理王美鳳表示，美聯儲局維持接近零息超低水平及寬鬆貨幣政策，提及經濟進展將繼續邁向未來縮表方向，但實際啟動縮表時間需取決於數據包括就業及通脹數字。雖然美國部份行業已有改善，但失業率較疫情前仍有相當距離，最新美國失業率亦掉頭回升至5.9%，加上變種病毒令疫情添不明朗因素，美國著眼點仍在確保經濟復甦進程，不急於收緊現時高度寬鬆之貨幣政策，待整體經濟進一步有更大進展才開始討論縮表時間。預料美國不會早於明年啟動削減QE，並會以相當緩慢步伐進行縮表。 港息未必即時受影響需視乎港資金流向    王美鳳指出，美國縮表對港元拆息不一定有即時影響，視乎本港資金流向及變速；本港息率大致受美息走勢、資金水平及流向、港元需求所影響。預期今年美國不會正式啟動縮表，明年即使開始放慢買債步伐但不會加息，在這預期下今明兩年本港低息環境延續。 料今明年兩年低息環境持續按息維持1.5厘以下 王美鳳續指，本港銀行體系結餘超過4,500億元歷史新高水平已約十個月，與樓按相關的1個月拆息近月介乎約0.07%至0.09%超低水平，7月份1個月拆息更曾低至0.073%創11年新低，更低於美元拆息，令月內市場實際按息低至1.37%十年來低水平。短期內港元拆息在不受短期性因素影響下仍會徘徊0.1%或以下附近水平，預期年內按息仍主要處於1.5%以下低水平。 中原按揭董事總經理王美鳳 [...]

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大灣區一手物業承造按揭須知（上）
2021-04-02

去年六月，政府統計處發表一份港人粵港澳大灣區生活意向的調查報告，從調查結果所得知，近70萬名15歲或以上受訪者，有想過將來離開香港到其他地方生活，當中近27萬人更有興趣將來到內地大灣區城市生活。 市民有意定居大灣區不無原因，除了嚮往更大的居住及社區空間、更低的消費水平、更好的發展機遇外，中央近年亦積極推進粵港澳大灣區建設，推出各項政策及措施，當中包括放寬港人到大灣區城市買樓等措施。大灣區發展前景理想，加上各項政策的推動下，相信當地物業的投資潛力不容忽視。 以往港人於國內置業須一筆過付清樓價，不過隨著大灣區發展迅速以及緊密連通性增強，近年本地銀行相繼開始推出一系列大灣區按揭服務，包括承造國內物業按揭貸款以及現契國內物業按揭融資，以切合客戶不同置業需要。有興趣於大灣區置業之人士可先了解當中的注意事宜。 現時有數間本地銀行接受國內一手物業（樓花及現樓）之按揭申請，覆蓋地方主要包括廣州、深圳、中山、佛山以及珠海等大城市。 香港銀行按揭比國內平一半 按揭息率方面，有別於經國內銀行申請物業按揭，實際按息高達6厘；如經本港銀行申請，只需以本港最優惠利率按揭（P按）為單位，實際按息可低至3.25厘。 至於按揭成數，銀行最高可承造六至七成按揭，供款年期方面，物業最長可承造25至30年按揭。若申請人在申請按揭時有就其他按揭物業作出借貸或擔保，按揭成數上限需下調一成。 此外，購買有關物業必須為自住用途，而申請人亦同時須支付其他所需費用如手續費、律師費、物業登記費等。而最終批出的按揭貸款會以港幣結算，申請人於還款時可避免匯率差價的風險。 各銀行所提供的計劃、優惠以至服務範圍都有所不同，前事可先向相關銀行以及專業按揭中介公司作咨詢及協助。下一回將繼續講解一手物業按揭所需要的申請文件、相關手續及流程。 撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明 [...]

香港

傳大銀行放寬按揭入息審查　非固定收入無需再打八折　經絡：其他銀行或將跟隨　中原：銀行近月回復往常審批
2021-04-01

不久前有細銀行減價、下調按揭利息至H+1.28厘，市傳今日4月1 日愚人節再有大型銀行放寬按揭入息審查！即日起非固定收入人士，如自僱或以花紅計薪者，進行入息審查不需再以八折計算；非固定入息則維持6個月平均數。有業內人士指，龍頭銀行放寬按揭措施具指標性，料其他銀行或將跟隨；另有指近月銀行已逐步在審批上調整至往常做法，消息利好樓市。 經絡按揭：其他銀行或將跟隨 經絡按揭首席副總裁曹德明表示，去年疫情打擊本港經濟，銀行風險胃納轉變，以及按揭業務資金成本高企的情況下，加強風險管理，並於按揭批核上的準則轉趨審慎。 而近期樓巿氣氛轉趨暢旺，疫情亦逐漸緩和，加上疫苗陸續安排接種，限聚令進一步放寬，料最壞情況已經過去。相信銀行預期風險可控，並對後市保持正面態度，因此開始逐步放寬按揭批核的準則。曹續指，龍頭銀行放寬按揭措施具指標性，料其他銀行或將跟隨，對樓市有支持的作用。 中原按揭：銀行近月回復往常審批 中原按揭董事總經理王美鳳回應指出，樓價及樓市交投在去年疫情期間仍一直靠穩，銀行樓按取態於今年初已轉趨積極，新批按息亦出現掉頭回落。而今年樓市持續暢旺，最近樓市旺勢延至牛市階段，加上市民已陸續接種疫苗、疫情有望催穩甚至清零，經濟有望逐步恢復，市場預期下半年好消息有增無減令銀行叙造樓按信心增加。 在大市形勢轉好下，近月銀行在樓按審批上已更為正面，估價亦加快貼市，而事實上，近月銀行已逐步在審批上調整至往常做法，而剛有大型銀行對於非固定收入自僱人士之按揭審批調整回往常以平均收入計算之做法，對市場屬於正面好消息，銀行放寬審批計法、恢復更正面樓按取態加強準買家之入市信心，將對樓市帶來進一步利好消息及支持。而對於少部份未完全恢復往常審批之銀行，將具有參考指標，並將跟隨大行做法而取消打折扣計算。 [...]

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銀行將爆減息戰?!　市傳有細行減按息至H+1.28厘　經絡：經濟仍未明朗　中原：料有銀行跟隨
2021-03-24

市傳有銀行將按揭貸款計劃的息率下調至H +1.28%，經絡按揭首席副總裁曹德明表示，現時大型銀行與中小型銀行普遍按揭計劃相近，按揭息率維持在H +1.3%至H +1.4%附近水平。而現時樓市氣氛暢旺，相信個別銀行為爭取優質客戶，提供更多不同優惠，加上現時市場資金充裕及拆息續低，今日（3月23日）的一個月銀行同業拆息為0.15厘，若以按息H+1.28%計算，實際按息只需1.43%，使銀行有條件為優質客戶提供更吸引的息率。曹德明續指，不排除部份中小型銀行為下半年搶佔更多市佔率而調整按息。美聯儲局表明未來兩年維持低息環境，相信香港未來拆息仍然低企，料H按實際按息仍可維持1.5厘以下水平，選用H按的客戶可因而受惠，對樓市有支持作用。但現時經濟仍未明朗，按揭客戶仍需符合穩定入息、壓力測試、良好信貸紀錄等要求，有意置業人士入市時須多加留意。 假設以貸款額600萬元、還款期為25年，若以最新（3月23日）HIBOR（0.15%）計算，市傳銀行推出之Ｈ按計劃（H＋1.28％），與現時市面上普遍銀行推出之Ｈ按計劃（H+1.3%）相比，實際息率相差2點子，每月供款由$23,855下降至$23,799，相差$56或0.2%；全期利息開支亦由$1,156,645減少至$1,139,804，減少$16,841或1.5%（表一）。 表一： 貸款額： 600萬元 還款期： 25年 HIBOR： 0.15%（23/3/2021） 23/3/2021 H+1.28% (市傳新造按揭計劃) [...]