廖錦興：房屋政策與《香港2030+》

博客

廖錦興：房屋政策與《香港2030+》
2023-06-16

成也房屋，敗也房屋。香港作為國際金融中心，亦是世界上人口密度最高的地方。已發展土地人口密度每平方公里高達27,400人，超過印度孟買的26,400人和紐約的20,800人，甚至更遠比星加坡的10,700人高出一倍。而港人人均居住面積，亦落後於同區的深圳和星加坡。 對於年輕一代來說，一個屬於自己的小天地仍是夢想之一，可見市民對房屋的需求殷切。房產價格跟經濟和供需有直接關係。而隨著本屆政府繼續以「明日大嶼」、「北部都會區」等超大規模發展項目作為中長期房屋政策，同時積極地進行舊區重建及覓地起樓，供應量的話語權已非在地產發展商手中。 本年第一季，一般家庭平均輪候公屋為5.3年，按季微跌0.2%。私樓價格下滑趨勢持續，困擾香港幾代人的房屋問題，是否有解決的曙光？筆者上週出席專資青年追夢計劃的專題講座，大會邀請到香港大學及香港中文大學客席教授、香港理工大學實務教授（規劃）、特區政府規劃署前署長凌嘉勤教授（Prof K.K. Ling）以房屋政策與《香港2030+》為題，講解及分析未來香港房屋供應及發展。 從「回應需求」轉為「願景推動」 凌教授表示，自2011年起香港首次被納入《國際房價負擔能力調查》（Demographia International Housing Affordability Survey）後，便一直位居樓價最難負擔城市名單中榜首，這正正反映香港房地產市場的不健康發展的情況。 誠然，早在上世紀中葉，香港已對城市發展有策略性的規劃。港英政府時期，因應大量內地人民南下，及加上高生育率帶來的人口上升，針對新界區進行大規模發展新市鎮（當年稱為衞星城市），如荃灣、沙田、屯門、大埔、將軍澳、天水圍等。大大緩解了香港的住屋問題，今天沙田的人口已有近70萬人。 行政長官李家超在去年十月發表的首份《施政報告》中強調，解決「住」的問題，是本屆政府施政的重中之重。李家超表示：「我們要突破掣肘，創造供應，解決短期內公營房屋供應短缺的問題，同時穩定私營房屋的供應。」他認為同樣重要的是從土地供應入手，在各環節提量、提速、提效、提質，落實能持續增加供應的長遠計劃。 凌教授在解說行政長官2022年《施政報告》中提及，香港正穩步全面啟動新一輪大規模都市化發展及高容量基建系統的建設，主要有三大部分：一）北部都會區；二）明日大嶼；三）維港都會區核心部分的大規模都市更新。旨在為下幾代人的生活和經濟發展打好基礎。而香港策略規劃的模式亦隨實際情況而有所轉移，《香港2030+》是從「回應需求」轉為「願景推動」；「房屋帶動」轉為「就業帶動」；「被動保育」轉為「積極創造環境容量」等。 「不吃不喝20年都買不起樓！」、「香港已死！」這些過度政治化和地產霸權的言論，或多或少令香港人失望、懷有佛系心態甚至移民。但香港在實施《香港國安法》後，透過落實愛國者治港原則及完善選舉制度，推動香港進入由亂到治，走向由治及興的新階段。毫無疑問，自從2019年社會動亂至今，加上移民潮和新冠疫情的打擊下，香港未來幾年將面對極大挑戰。筆者期望香港短中長期的策略性規劃，令新生代看到安居樂業的希望，亦吸引來自世界各地的精英人才。 撰文：廖錦興博士 萬通集團國際有限公司行政總裁、香港青年工業家協會榮譽會長 ============= 延伸閱讀：廖錦興：對接大灣區 共促新發展 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

吳老闆筆記

【吳老闆週記】輸入外勞　增建居屋 方向正確　力度不足
2023-06-15

吳老闆週記（6月15日） ．以機場2019年時聘用着7.8萬人計算，相當於現時存在2.5萬缺口。 ．政府不如大幅增加資助房屋的供應，起到變成｢上車盤｣的主要來源。 ．粉嶺高球場具有多重意義，亦具歷史價值，不應收回用作興建公屋。 港府本週二（13日）公布兩項措施，加大力度輸入外勞，填補勞動力缺口。首先，是｢行業輸入勞工計劃｣，為兩大缺人重災區——建造業及運輸業，分別輸入1.2萬及8,000個勞動人口；後者當中，航空業佔了6,300個，公共小巴及客車行業佔了1,700個。此外，還有｢補充勞工優化計劃｣，容許26個非技術或低技術職位輸入外勞。總括而言，即是除了優才、專才外，還全方位輸入各階層勞動力，方向絕對正確。 事實上，本欄已提出過很多次，旅遊業要復甦，加上香港疫前作為國際航空樞紐，必需盡快恢復機場的運載力，現時礙於飛機不足、人手不夠，搞到運載力只回復到疫前一半水平，實在太慢，問題極其嚴重——拖着本港經濟復甦的後腿之餘，更將機場的市佔率拱手讓予附近城市，包括深圳，甚至澳門！這還怎做國際航空樞紐？ 機場缺人　多達10萬 今次港府針對航空業輸入勞動力，認真抵讚；然而，力度卻嫌不足。根據運輸及物流局局長林世雄所說，目前機場人手約有5.3萬，2024年年底所需人手將增加至6.9萬，即是短缺1.6萬人，今次配額上限為6,300人，便相當於所缺人手總數的約一半；這樣看來，數量似乎足夠。 可是，翻查資料，2019年時，機場合共聘用着7.8萬人，以此計算，即是現時已存在2.5萬缺口；而此前香港航空公司服務商協會主席劉敏儀引述機管局統計，預期明年三跑系統全面啟用時，需額外聘請7萬人，兩條數加起來，就合共要填補近10萬個空缺，只輸入6,300個外勞的話，杯水車薪而已。 如果不夠人用，三跑系統無論起得怎樣美輪美奐，可應付客運量由2019年的7,150萬人次，大幅提升到1.2億人次，貨運量更由480萬噸，翻倍至1,000萬噸，徒得硬件，也是無用。 資助房屋　大幅增加 同樣在本週二，港府還宣布了另一項志在增加住屋供應的措施，就是名為｢樂建居｣的私人參建居屋先導計劃，私人發展商可透過兩種形式，包括公開招標形式及私人土地形式，分別在政府推出的土地，及改劃本身擁有的土地，興建資助房屋，以市價六五折出售。 本欄一直詬病香港的房屋政策——公私營房屋比例實在太高，此前更由六比四，進一步增加至七比三；當中，淨計公營房屋，公屋與資助房屋的比例又約為七比三，公屋實在太多，浪費了寶貴的土地資源之餘，在補貼了住戶最大生活開支下，便削弱了其向上爬的動力，更打擊了整體社會透過樓價上升創造財富的能力。 其實，資助房屋也是扭曲樓市的產物，因要將貨就價，夾硬在值錢的土地上興建次等樓，不過，作為置業階梯，亦有其存在價值。且看近日錄得的二手居屋成交，只要持貨時間夠長，獲利往往以倍數計。這樣看來，政府不如狂起資助房屋，起到變成｢上車盤｣的主要來源，起到符合資格申請人士無需攪珠抽籤都可買到。 高球場具重要意義 [...]

吳老闆筆記

【吳老闆週記】香港金融　關乎國安
2023-06-01

吳老闆週記（6月1日） ．港股市場參與者基底太窄，以致在外資沽多過買下，表現不正常。 ．如果香港的國際金融中心地位岌岌可危，乃關乎國家安全的大事。 ．香港若要發揮背靠祖國、聯通世界的優勢，便需要具備三項條件。 香港金融　關乎國安 港股在成交量少下繼續陰乾，本週三（5月31日）更一度下跌逾550點，與跌穿18,000點大關只有不足50點之遙，皆因投資者技術性沽空，有少少藉口便做淡，而今次的藉口，就是內地5月份製造業PMI回落至48.8，反映工廠訂單不足。 其實，觀乎香港貨櫃碼頭十分繁忙及港島西區貨船絡繹不絕，內地5月份出口應不會差，加上飛機、高鐵、酒店爆棚，以及市民願意使錢，市面十分暢旺，完全不像經濟不好。內地經濟固然存在問題，包括市民有錢但不肯大額消費，包括汽車、家電，以至手機等；樓市尚未恢復，以致地區政府無錢投入基建；互聯網平台經濟被打爆、科網企業｢換老闆｣後，表現未如全球其他同業，以及人民幣持續弱勢，與國勢不脗合，本週三兌每美元便跌穿7.1關口，再創半年新低，惟比起全球，已是問題最少、底子最強。 市場參與者基底窄 香港方面，經濟亦不算差，港股卻在非大跌市恐慌性拋售下不斷陰乾，令人擔心其國際金融中心地位。究其原因，在於市場參與者的基底太窄，在過去十幾年監管機構不斷整頓下，金融系統雖然國際化、基金化、大企業化了，但本地散戶大減，庄家更是絕跡，本地特色消失了，只剩外地及內地的超級大戶、機構投資者及基金，內地散戶亦不算多，如今外資因為中美角力、香港夾在中間，而沽多過買，港股便面臨資金短缺的困境，加上不少基金經理看圖辦事，見期指破位便借貨沽空，再踩一腳。 金市便是前車之鑑，香港黃金買賣曾經位居全球第三、亞洲第一，這正歸功於本地散戶多、炒家多、｢艇仔｣多，其後在政府收緊監管下，｢艇仔｣無了，搞到散戶不再炒金，市場無晒氣氛，黃金旺市便一去不復回，現時港股頗有當年金市的況味。 以往港股跌市，總有散戶湧入，｢撈底｣重磅股，例如滙豐（00005），現時此情此景俱往矣。不過，｢春江鴨｣仍存在，這可見於個別股票發公告前，股價已有異動，尤其是無端端大跌者，後續必有壞消息出爐。 金融地位　關乎國安 要解決港股跌跌不止的問題，便要重建資金泊港的信心，吸引資金重新流入，當中應以私人資金為主，有容乃大。否則，隨着中美角力最少10年之內只會不斷升級，香港夾在中間的處境不會改變，如果股市繼續不景，債市則因容量細難做大，人民幣業務又主要為國家所用，虛擬資產更只屬另一種炒賣工具，香港的國際金融中心地位便岌岌可危，從而影響其對大灣區以至中國的作用，從高層次的角度看，此乃關乎國家安全的大事。 當中，除了可向全球華人埋手，還可重啟投資移民政策；假設入場門檻為3,000萬元，100個申請，就有30億元流入，1萬個便有3,000億元，金額不菲。另一方面，則可考慮大量私有化國企H股，以及減少在美上市的中資股在港上市，令外資要掟，都在美國掟；否則，港股估值如此低，根本發揮不到融資的功能，且看過去5年，除領展（00823）外，有幾多間本地上市公司集過資？同時，強積金亦輸錢，即是全港市民陪輸。 H股估值有幾低殘，可見於內銀股收益率高達十厘八厘，也可見於東航（00670）——4月旅客週轉量（按客運人公里計）同比上升9.6倍，以3月時機票平均價格按年上升1倍計算，4月毛收入理論上便增加了20倍，相信5月數字會更亮麗，即是4、5月每個月閒閒地勁賺幾十億人民幣，然而，其股價不單止無彈上去，相反更跌了下去，反映市場現時十分不正常。 [...]

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【吳老闆週記】勞動力市場大鑊 需全套政策挽救（9月8日）
2022-09-08

吳老闆週記（9月8日） ．港府既要「搶人」，也要「留人」。 ．房屋、教育等政策需一整套配合。 ．人民幣回落，將有利放緩的出口。   勞動力市場大鑊 需全套政策挽救 本欄此前兩期提到，過去兩年多以來，香港居民淨移出逾20萬人，影響勞動力市場，打擊整體競爭力；回看政府統計處最近公布的《綜合住戶統計調查按季統計報告》，發現勞動力市場情況相當嚴峻——今年第二季，撇除外籍家庭傭工，本港勞動人口為343.1萬人，比起第一季的348.39萬，減少了超過5萬人；比起去年同期的356.23萬人，更減少了超過13萬人！ 更大鑊的是，以年齡劃分，60歲以下的，幾乎每個組別都錄得按季及按年下跌；當中，跌幅最大的是20至24歲組別，按季下跌8%，按年更下跌15%，唯獨65歲或以上組別卻錄得按季及按年上升，前者幅度為4%，後者幅度更達9%。 既要「搶人」  也要「留人」 換句話說，本港勞動力市場老齡化現象正在急速惡化，也印證了本欄之前指出，無論高層，抑或基層，很多人已過退休年齡但仍在工作，箇中各有原因在此不贅，但對香港競爭力的影響非同小可。 這還不特止，較高學歷勞動人口的減幅不少——按教育程度劃分，持有專上教育學士學位的勞動人口，第二季為122.33萬人，比起第一季的124.35萬人，減少超過2萬人；比起去年同期的126.42萬人，更減少超過4萬人。當中，減少的主要是25至39歲組別，按季及按年分別減少了1.92萬人及3.34萬，至最新的59.62萬人。 既流失年輕勞動力，亦流失較高學歷人士，港府除了「搶人」，出招需快、狠、準之外，同時還要「留人」，以將總人口推到上1,000萬為目標，才能提升香港的競爭力。 房屋  [...]

本港時事

2018/19 財政報告 － 地方及房屋
2018-02-28

土地和房屋供應問題一直困擾香港。政府正竭力 覓地,務求增加房屋供應。過去數年，透過檢討土地用途 物色到超過二百一十幅具短中期房屋發展潛力的土地,合共可提供逾31萬個單位，當中約七成為公營房屋。大部分土地 仍有待完成可行性研究及所需程序(包括規劃、諮詢、改劃、 取得撥款、收地、清拆、重置及地盤平整)，才能用作建屋。 在實際供應方面，未來五年，公營房屋預計建屋量約為十萬個單位，包括約七萬五千個公共租住房屋(公屋)單位和約二萬五千個資助出售單位。私人住宅供應方面,初步估計未來 五年私人住宅單位的落成量每年平均約二萬零八百個,比過去 五年增加約五成。 從二零一七/一八年度滾存下來的十五幅用地，二零一八/一九年度賣地計劃共有二十七幅住宅用地，可供 興建約一萬五千二百個單位。加上鐵路物業發展、市區重建局、 私人發展和重建項目，預計全年的潛在土地供應可供興建約 二萬五千五百個單位。發展局將會公布下一年度賣地計劃。  政府會繼續透過改劃用地、適度提高發展密度及推展 啟德發展區、安達臣道石礦場、鐵路物業、市區重建等發展 項目，在短中期提供合共約三十八萬個住宅單位。中長期方面，會全速推行多個新發展區及小蠔灣等鐵路物業發展項目，以提供約二十二萬個單位。其中東涌新市鎮擴展區的填海工程 [...]

香港

林鄭擬推首置屋 定價與市價脫勾
2017-09-06