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廖錦興：房屋政策與《香港2030+》

2023-06-16

成也房屋，敗也房屋。香港作為國際金融中心，亦是世界上人口密度最高的地方。已發展土地人口密度每平方公里高達27,400人，超過印度孟買的26,400人和紐約的20,800人，甚至更遠比星加坡的10,700人高出一倍。而港人人均居住面積，亦落後於同區的深圳和星加坡。對於年輕一代來說，一個屬於自己的小天地仍是夢想之一，可見市民對房屋的需求殷切。房產價格跟經濟和供需有直接關係。而隨著本屆政府繼續以「明日大嶼」、「北部都會區」等超大規模發展項目作為中長期房屋政策，同時積極地進行舊區重建及覓地起樓，供應量的話語權已非在地產發展商手中。本年第一季，一般家庭平均輪候公屋為5.3年，按季微跌0.2%。私樓價格下滑趨勢持續，困擾香港幾代人的房屋問題，是否有解決的曙光？筆者上週出席專資青年追夢計劃的專題講座，大會邀請到香港大學及香港中文大學客席教授、香港理工大學實務教授（規劃）、特區政府規劃署前署長凌嘉勤教授（Prof K.K. Ling）以房屋政策與《香港2030+》為題，講解及分析未來香港房屋供應及發展。從「回應需求」轉為「願景推動」凌教授表示，自2011年起香港首次被納入《國際房價負擔能力調查》（Demographia International Housing Affordability Survey）後，便一直位居樓價最難負擔城市名單中榜首，這正正反映香港房地產市場的不健康發展的情況。誠然，早在上世紀中葉，香港已對城市發展有策略性的規劃。港英政府時期，因應大量內地人民南下，及加上高生育率帶來的人口上升，針對新界區進行大規模發展新市鎮（當年稱為衞星城市），如荃灣、沙田、屯門、大埔、將軍澳、天水圍等。大大緩解了香港的住屋問題，今天沙田的人口已有近70萬人。行政長官李家超在去年十月發表的首份《施政報告》中強調，解決「住」的問題，是本屆政府施政的重中之重。李家超表示：「我們要突破掣肘，創造供應，解決短期內公營房屋供應短缺的問題，同時穩定私營房屋的供應。」他認為同樣重要的是從土地供應入手，在各環節提量、提速、提效、提質，落實能持續增加供應的長遠計劃。凌教授在解說行政長官2022年《施政報告》中提及，香港正穩步全面啟動新一輪大規模都市化發展及高容量基建系統的建設，主要有三大部分：一）北部都會區；二）明日大嶼；三）維港都會區核心部分的大規模都市更新。旨在為下幾代人的生活和經濟發展打好基礎。而香港策略規劃的模式亦隨實際情況而有所轉移，《香港2030+》是從「回應需求」轉為「願景推動」；「房屋帶動」轉為「就業帶動」；「被動保育」轉為「積極創造環境容量」等。「不吃不喝20年都買不起樓！」、「香港已死！」這些過度政治化和地產霸權的言論，或多或少令香港人失望、懷有佛系心態甚至移民。但香港在實施《香港國安法》後，透過落實愛國者治港原則及完善選舉制度，推動香港進入由亂到治，走向由治及興的新階段。毫無疑問，自從2019年社會動亂至今，加上移民潮和新冠疫情的打擊下，香港未來幾年將面對極大挑戰。筆者期望香港短中長期的策略性規劃，令新生代看到安居樂業的希望，亦吸引來自世界各地的精英人才。撰文：廖錦興博士萬通集團國際有限公司行政總裁、香港青年工業家協會榮譽會長 ============= 延伸閱讀：廖錦興：對接大灣區共促新發展 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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柯創盛：黃埔花園2.0增房屋供應

2023-03-17

土地房問題困擾本港多年，習近平主席在七一重要講話指出，香港最大的民心，就是盼望生活變得更好，盼望房子住得更寬敞一些。房屋問題是本港頭號民生難題，也是歷屆特區政府施政的重中之重。由於過去在土地房屋供應上欠債太多，覓地建屋需時，以及面臨一些阻力，新增供應無法在短期內彌補過往累積的欠缺，導致近年樓價輪候公屋時間愈來愈長，嚴重困擾港人。政府開拓土地建屋，除了移山填海，加快舊區重建步伐之外，亦有需要善用每幅土地，使土地得以最大的效益。有逾四萬人口的黃埔花園，前身為九龍船塢(又稱黃埔船塢)，早在19世紀開始營運，該處曾經維修過不少船艦，而隨着修船業在本港日漸式微，1976年，九龍塢開始分階段關閉，關閉部份並且建成黃埔新邨。1984年12月14日，黃埔船塢與香港政府簽署換地條款，於1985年將船塢正式關閉，原址改建為大型屋苑黃埔花園，整體環境，社區配套大為改善，亦成為不少家庭的安樂窩。舊式的大型工業用地，若能加以善用，絕對可成為增加房屋供應的來源。近日長和持有的聯合船塢集團向城規會提出修訂大綱圖，建議把位於青衣的香港聯合船塢，連同其北面的政府土地，一併改變用途，建議把位於青衣的香港聯合船塢，連同其北面的政府土地，一併改變用途，作為大型綜合私人住宅及公共房屋發展，預計一共可以提供15075個住宅單位。整個項目的總佔地逾19.9公頃，南面地盤屬於香港聯合船塢所在，興建約34幢27至48層(包括地庫)住宅大樓，提供約10,371個私人住宅單位。至於北面的政府土地，則會用於興建公營房屋，估計可以興建約10幢約22至34層住宅大樓，提供約4,704個單位。政府每年批出土地予私人興建房屋數量大約13,000個，而這個被坊間稱為黃埔花園2.0計劃，一次過便有逾萬個私人單位，同時再增加近五千個公營房屋單位，在房屋供應上起了很大的幫助。與船塢相連的政府土地過往由於沒有道路連接，一直被閒置，透過今次計劃，以令這片土地重生，發揮最大的效益。對比其他填海收地等較具爭議方案，此計劃來得較為簡單，亦較省時省錢。在香港土地資源有限的情況下，政府應更全面審視全港閒置及使用率不高的土地，適當時引入私人市場力量，加快房屋供應，及早解決困擾港人多年的老大難問題。撰文：柯創盛房委會委員延伸閱讀：柯創盛：地價跌勢成公共危機深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com [...]

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曾鳳珠：「快、狠、準」用於防疫也用於房屋政策

2022-01-14

筆者之前已經發表過本人對房屋政策的大方針，政府需要成立的獨立房屋局才能夠解決青年房屋問題，欣見行政長官林鄭月娥出席新一屆立法會首次答問大會時提及政府架構重組，包括分折運房局為房屋局、運輸及物流局，房屋局將全力統籌增建公營房屋，政策局由13增至15個。立法會秘書處去年發表「自置居所對香港社會經濟的影響」的研究簡報指出，35歲以下的年輕人在整體自置居所戶主中的比例，自1997年的22.1%大幅收縮至2020年的7.6%。情況已經是非常嚴重的問題，加上新冠肺炎對目前經濟環境的打擊，若特區政府選擇的是像以往「什麼都不肯做」，縱使重組政策局也不會有什麼改變，香港年輕人只能再苦等。筆者之前強烈建議房屋政策需要一個獨立的房屋局，才能確保能快速、全面和在無約束下去完成解決房屋政策的使命。在這個前提之下，如果新獨立的房屋局是真的想解決房屋問題，房屋局也需要更大的權力與支持。筆者曾建議房屋局可以加多一個功能，即城市規劃局的功能，也負責全香港未來城市規劃，效仿新加坡的城市規劃方式。這樣可以更清晰的把城市的總體規劃考慮的周全，以服務市民，安居樂業的總體規劃為出發點，配合粵港澳大灣區建設，去設計香港未來的城市發展。筆者希望日後成立的房屋局能「快、狠、準」落實和推出「短、中、長」期房屋政策，認認真真解決積存已久的房屋問題，改善市民生活及居住環境素質，吸引青年人駐港置業。中長遠房屋策略不單單是覓地、發展棕地群、重建房委會工廠大廈等等，更重要的是公營房屋與私營房屋的比例必需如施政報告由六四比調整至七三比，進一步加大政策力度興建更多公營房屋；還要就居住面積狹窄和居住環境欠佳的問題作出有效措施改善，還有提升社會配套設施的需要，靈活的土地規劃及建屋的新思維才能解決對症下藥。特區政府一直倡議北部都會區的發展，除了解決香港房屋問題，也可以更緊密連接大灣區，跟國內快速發展的經濟更加緊密，與深圳的高新技術企業創造更多的商機，交通基建和產業規劃便是這十年的重中之重。現屆政府任期只剩下不足六個月，去年施政報告的藍圖和今次特首答問大會的理想都欠缺時間表、沒有說明怎樣做，用多少資源去做。希望新一屆政府和新一屆的立法會和行政機構能夠與年青人的福祉為重，也以「快、狠、準」落實以上中長期房屋政策。短期政策包括撤辣，令私樓租金不要太貴，青年人方能儲蓄上樓；政府於居屋層面亦能作出改革，方式由「抽籤」改為「輪侯」，令青年人更容易規劃人生、更有希望上樓。因omicron變種病毒入侵社區，疫情嚴峻，牽連甚廣，筆者也被定為緊密接觸者而需要入住竹篙灣隔離，這裡的基本設施齊備，環境也尚算不錯，忽發奇想，待疫情過後，這些臨時的隔離房屋，經過適當的調飾和衛生處理後，也可以用作過渡性房屋並立刻推出市場，作為短期房屋的政策和措施。撰文：曾鳳珠香港菁英會榮譽主席 [...]

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汪敦敬：善用發展商實現爭取社會共富

2021-10-19

新一份「施政報告」的其中一個重點是「南金融、北創科」。「北部都會區」亮麗出場，計劃是康莊宏大，有遠見卻十分實際，既可配合到時代所需，也平衡到社會多方面的利益和福祉。但如何能大幅提高香港的效率去配合計劃？和財務如何安排妥當以防止在龐大基建之下而出現財赤？這些才是我們努力要做的重點。未來是一個高速建設的基建時代，所謂「速度是上帝、時間是魔鬼。」如何短期令土地供應上已經開始得到收益，令到整個計劃在貨如輪轉之下，財務有最好的安排才非常重要。因此五年內能產生的供應量是關鍵，這個重點是否成功將影響財務上的穩定，也可避免短期因住屋問題所產生的信心危機，香港政府應該要急民所急，房屋搶險二十年太久，只爭朝夕! 我認為特區政府應該開設「五年內增加供應的工作小組」，寸土必爭；在民生方面，香港社會的而且確應該要向中央學習的，要有急民所急的意志，只要大增土地供應成為了全港市民的共同目標的話，我認為應該官民團結一致，香港的商界有高效率，政府應在確保主導下，善用商界。如何支持商界轉型為薄利多銷下的貨如輪轉模式？是未來分配財富改善貧富懸殊的重點。事實上，商界在近十年也積極推動社會企業責任，有一些企業都有一點成績，有不少發展商亦在「土地共享先導計劃」或者開發土地上樂意配合公眾利益及生態長遠發展的，我認為應該多鼓勵他們更深入做這些令到公眾都得到共同利益的事情。我欣賞長期實踐扶貧計劃的發展商，我們不應該猜度有關財團的出發點，重要的是對社會有利！重要的是「為人民而做」。新世界成立非牟利房社企「新世界建好生活」，強調完善房屋階梯及以創新思維解決香港住屋問題，我歡迎有關概念，只要做好又能持續發展就能反映到誠意。我們需要平衡社會財富、機會和權利，更加重要是重拾彼此和諧相處和互相支持的香港精神。撰文：汪敦敬祥益地產總裁 [...]

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曾鳳珠：房屋政策決定社會和諧

2021-09-30

香港地產價格連續超過10年為全世界最貴的城市，同時香港的基尼系數(Gini coefficient）是0.539，為全世界貧富差距最高的十個國家之一，比較新加坡是0.439。香港的房屋政策造就地產大亨，同樣也拉闊了貧富差距。房屋政策基本上所造成的社會問題是香港政府一直避免直接面對的問題，因為房地產的盛行，其他以人材資源建造的行業，包括製造業，IT行業，創新產業，醫療科技等行業都被房地產行業擠出香港。昂貴和高昂的房產價不單是市民和年輕一代的枷鎖，也是創新企業和初創企業的絆腳石。根據國際調查機構Demographia報告，截至2021年初，香港已經連續十一年成為全球樓價最難負擔的地方，預計一個普通四人之家平均需要不吃不喝20.7年，才能購置一個500平方呎的單位安居，這種社會還會和諧嗎？可是房屋政策從來都不是香港政府積極去處理的問題，基本策略是拖得了多久就拖，慣性回應是香港是自由經濟，市場決定了價格。基本上香港最大的謊話就是這個，因為基本上香港的土地供應政策才是房地產昂貴的主要原因。香港政府以較低的收入稅，企業營業稅根本支付不了香港政府的支出，得靠賣地來增加收入來源。當土地拍賣以根據市場價格來競標，這個只能在全球低利息的雙重推動下不斷讓房價飆升。除了土地拍賣之外，香港多項政策都是讓房價只漲不跌的原因包括土地運用策略、貨幣寬鬆政策、擱置「空置稅」決定等等。反觀新加坡的房屋政策就與香港政府的政策完全不同。基本新加坡人民置業有超過80%的家庭都是居住在政府提供的HDB房屋，平均一對已婚的年輕人只需要儲蓄6年就基本可以置業，一個4人的家庭平均擁有實用面積850尺以上的房子。新加坡2019的GDP per capita約65,000美金，香港約48,000美金。香港雖然人口7.5百萬比新加坡多出約2百萬人口，可是土地面積是新加坡的4倍，綜合以上的數據，照理新加坡的房產價應該比香港還要高。重點就是各政府不同的初心，客觀來說，新加坡的社會比香港和諧，因為安居樂業是一般市民都能在新加坡享受到。雖然國際社會說新加坡的執政黨也常用高壓手段壓制對手，但是她依然年年都能保持超過60%的總支持度。香港未來所採取的房屋政策將大大影響年輕一輩香港人的未來。難道真的要繼續讓新的一代人不花一分錢，兩小口儲蓄20年多才能夠買得起房屋的現象繼續嗎？難道香港位列世界前十的不公平社會的現象應該持續嗎？難道每五個人有一個香港同胞掉入貧窮線是香港值得驕傲的嗎？香港的未來需要靠年輕一代，當香港年輕一代覺得置業永遠是個夢，那社會只會是富人的社會，是個利益獲得者的社會。今天各界社會人士的唯一共識，相信是特區政府不再找籍口拖延，是時候落實解決各項積存已久的深層次問題。踏入2021年，主管港澳事務的國務院副總理韓正、港澳辦主任夏寶龍、中聯辦主任駱惠寧紛紛「點名」香港的土地、房屋問題。中央駐港機構各領導前後進行大型落區活動，深入家訪劏房、公屋住戶等基層市民，對「房屋問題」熱切關注。特區政府應該從中央和市民最為關注的「樓市」著手，參考內地「房住不炒」的調控，提高在土地、房屋問題上的治理效能，讓房屋回歸「居住」的本質。 [...]