香港

今年不乏利好因素 樓市料先跌後回升

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,差估署最新樓價指數一如上月預期跌幅收窄,並創自2002年6月至2003年7月沙士時期連跌14個月後,二十年來最長的8個月跌浪。不過,今年樓市不乏利好因素,全年樓價仍有力拗腰反彈。 差估署公布的最新數據顯示,2023年12月份私人住宅售價指數報312.1點,較11月的316.5點再跌1.39%,連跌8個月,跌至2017年2月以來的83個月(即近7年)新低。去年全年樓價累跌6.75%,若與2021年9月的歷史高位398.1點比較,樓價跌幅更達21.60%。至於樓價連跌兩年,累積跌了20.77% 陳海潮指出,去年12月份樓價跌幅略見收窄,主要持續受惠減辣效應及預期息口趨向見頂抵銷了部分新盤低價開售的影響。展望今年1月份市況,市場因素仍然好淡角力,雖有新投資者入境計劃細節出台,惟觀望預算案及愈來愈接近農曆新年的傳統淡市,買賣雙方多審慎觀望,加上期間股市持續下試低位,故料一月份樓價仍受壓,料按月續跌約1%。 陳海潮估計,今年首季,樓價在高息環境及新盤低價應市下,季內有機會再跌2%至3%。不過對於全年樓價並不太悲觀,因市場陸續有相對利好消息及憧憬出現,包括2月底《財政預算案》有機會加大減辣力度、中央降準釋放資金救市、股市及經濟轉穩帶動樓市亦回暖、專才到港持續帶來住屋需求、年中新投資者入境計劃也可令樓市間接受惠。綜合上述各頂因素,預料全年樓價仍有力拗腰回升,初步維持全年樓價升5%至8%的預測。 租金走勢方面,差估署12月份租金指數報187.1點,按月再升0.86%,至於去年全年租金累升了6.61%,創了2018年以來6年最大按年升幅。展望在專才持續到港的新增人口租住需求下,2024年租金可望維持升勢,升幅料與去年逾6%相若。 ================================================= 深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com Facebook:www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram:www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn:www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

梁健雄:置富產業信託息高仍存隱憂更揮之不去

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梁健雄:置富產業信託息高仍存隱憂更揮之不去

現時息口走勢應該要有心理準備、或許有機會維特在高位一段頗長時間,勢將會影響到日常民生消費活動層面,除供樓人士負擔將有增加外,民生消費等亦將有影響,若隨後物業估值有機會受息口及經濟波動而影響下調,更大大打擊心理以及消費意欲。 大戶不斷地沽貨 過去幾年頗受投資者追捧的房託基金均以派高息吸引無數捧場客,適逢過去處於銀行水浸存款息率近乎0%、更加添了一班精明退休人士追隨者,但隨着年初美國開始加息壓通脹之時,大戶就開始不斷地拋售幾隻房託基金,而該類型股價更見跌幅驚人。其中置富產業信託(778)由今年4月中旬高位6.75元一路下跌至5.18元,5個月時間股價已下跌23%接近4分之一,置富產業信託屬長實(1113)旗下兩大房地產信託基金之一,主要持有多個中產屋苑商場如麗港城、置富都會、將軍澳調景嶺都會駅、天水圍+WOO等等,旗下幾個主要商場出租率均處予90%以上屬高出租率,近日股價跌得低殘而股息率更接近8厘水平,分析均認為房託屬高防守性且專攻民生消費,因此一般被視作此刻其中穩陣之選。 基本面暫難以扭轉頹勢 雖然息高但股價仍處弱勢並仍在跌跌不休,昨天恒指反覆但仍可上升收市,但置富產業信託全日成交均未曾升越前收市價,並似有越跌越成交多的趨勢出現,提醒食息者當購入後主要還看股價能否有回升能力,否則等收息隨時有機會蝕本金之慮,早在6月時市場炒作美息快將見頂之時,美匯更一度由高位回落作出配合,不過睇回幾隻房託均繼續被拋售更不斷往下沉、更未有因市場預期息率見頂而停跌,其實停止加息亦不等於市場就會轉頭減息,通賬高企息率維持就變成現時市場的主流共識,但對主打中產商場的置富產業信託除了高通脹高息對供樓者之負擔有影響外,還有另一大潮流需要面對,就是香港人消費模式已在急速改變,網購與及北上消費將會對本港零售、餐飲行業等做成巨大衝擊,逢假日北上消費人潮更逼爆5個中港關口,若長此下去將形成香港搵錢北上消費的價性模式,對本港各行各業以及營運商場本身的企業亦有深遠影響,雖然置富產業信託現時息率有近8厘之吸引,但港人消費模式若不逆轉,商場方面日後因人流減少、消費同樣減少下、商戶面對經營困難,商場方面亦較難提升租金水平,現時最大隱憂就是北上消費人流量仍似未達峰頂,這才是置富產業信託的最大沽壓來源,有時高息亦未必屬穩賺不賠,小心隨時因貪息而需要捱價。 撰文:梁健雄  洛天衡保分析部主管 (筆者未持上述股票) ============= 延伸閱讀:梁健雄:百威亞太處大調整近底部可開始留意 ============= 深入閱讀政經生活文化,更多內容盡在: Website:www.capital-hk.com Facebook:www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram:www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur [...]

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【港股專家】黎家聰:息口走勢,左右大局

股市上週出現反彈,恆指上週升1608點,5.45%,報31115點。標普500指數收報2732點,按週升112點,4.3% 。恆指1月29日衝頂至33484點。至週五已經跌了4000點,迅即失守30000大關,然後又快速回彈。股票市場經歷大跌恐慌後,情緒漸漸平復。上週港股通只有週一,北水流入52億元,成交200億元;其餘日子關閉。 港股農曆年假期觀望氣氛濃厚,週三和四成交量很低,分別有1106億,770億。 美國10年期國債孳息率周五收報至2.873%,本週上升(前週2.86%),代表長債下跌。美國1月CPI按月上升0.5%,高於市場預期的0.3%,核心CPI則升0.3%,是2017年1月以來最大的升幅,高於預期的0.2%。 CPI數據更令市場相信今年美國通脹壓力增加,聯儲局或加快加息的進度。芝加哥利率期貨顯示,市場預期今年加息4次的機會,從17%升至23%,目前市場普遍預期3月一定會加息。從經濟數據看,GDP上升,CPI上升,經濟基本面好。股票市場預測盈利普遍上升,恆生指數來年預測PE大約12倍,現在只有11.4。從基本面看,理應股票市場會看好,而且預測PE低,有上升機會。論孳息率,美國短債孳息率未有大幅抽升,未有扭曲孳息曲線,亦未似見到危機。 但筆者擔心位置在於股市波動性增大,大跌或者大反彈的機會多了,大家要小心注意風險。一月美股瘋狂上升, 以及2月兩次過千點的閃崩令人聯想起股災。如果單以rate of change (ROC) 看, 1月,2月美股上升下跌波幅比07和08年海嘯股災更甚。如果悲觀一點看,假設今次是Vix帶來股災的話,我們可以試試參考歷史走勢。 情景一,如果參考07和08年股災 ,這個月有機會挑戰前頂甚至超越前頂,之後下跌;但如果參考87 股災(情景二)下跌模式的話,現在時間應該差不多會跌,下星期再跌更多,然後再有反彈少許,最後就會崩盤式下跌。 [...]