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常歡（ 蘇家榮）：弘陽服務「住宅+商業」均衡發展具競爭優勢
2020-06-26

於新股市場之中，輕資產高回報的內地物業管理股屬於熱門一族，一般上市後均有不俗表現，較近期的如在5月15日上市的建業新生活(09983)掛牌首日升22.2%、至今累升逾三成；以及保利物業(06049)於去年12月19日上市，掛牌首日升29.2%、至今累升逾一倍。因此，正在招股獲恒基（00012）李家傑入股成為基石投資者的弘陽服務集團(01971)不容錯過。 弘陽服務集團主要業務在中國長三角地區，不單單是一間物業管理公司，而且可說是一間增長迅速的綜合社區服務供應商。另外，與其他同業比較，集團的優勝之處在於管理的物業當中，住宅及商業比例均衡，但同業則通常側重其中一邊。集團依托關聯公司弘陽地產(01996)「住宅+商業雙輪驅動」的戰略優勢，使集團住宅物業管理及商業物業管理協同促進，發展均衡。 另外，集團亦擴大了在管商業物業組合，以涵蓋購物中心、家居裝飾及傢俱商城、酒店、主題公園等多種形式，並逐步將物業組合拓展至寫字樓及學校等其他物業。截至2019年底止，集團商業物業的物業管理服務收益佔總收益的49.9%，在管商業物業總建築面積達340萬平方米。 在「住宅+商業」雙輪驅動的戰略之下，集團的物業管理收入獲得理想增長，由2017年2.23億元(人民幣、下同)升至2019年3.55億元，年複合增長率達26.2%。集團在提供物業管理服務之外，更提供其他增值服務，年內，非業主增值服務收入由2190萬元升至1.21億元，年複合增長率高達135.4%；社區增值服務收入由1232萬元升至2687萬元，年複合增長率達47.7%；三條業務主線並駕齊驅，成為集團增長動力。 整體而言，由2017至2019年，集團收益由2.57億元增至5.03億元，年複合增長率39.9%；溢利由2870萬元增至5710萬元，年複合增長率41%，顯示業績在高增長期，加上有弘陽地產作為強大後盾，前景值得期待。 而目前有四新股混戰，當中，弘陽服務孖展認購先拔頭籌。根據富途證券於24日晚統計，弘陽服務孖展認購錄得超額認購9.24倍。康基（09997）和海吉亞（06078）上周招股時凍結市場不少資金，令投資者的購買力仍未獲釋放，估計26日資金回籠，新股孖展認購會再熾熱起來。 筆者是證監會持牌人士，未持有上述股票 大家可以加本人Facebook：投資世界－常歡 [...]

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李慧芬：金融街物業招股上市，積極拓第三方項目
2020-06-22

  踏入傳統新股IPO的旺季，今年因新冠疫情，導致很多IPO的盡職審查工作都推遲，所以年初至今，上市宗數暫時只有61宗，較去年至同期84宗，減少約28%。 雖說上市宗數減少，但眾多優質企業都在這段時間上市，並不擔心市況對招股價的影響。比如近期兩家回港第二上市的網易(09999)及京東(09618)；生物科技公司的有新股凍資王沛嘉醫療(09996)及康方生物(09926)；物管板塊的計有建業新生活(09983)。除第二上市以外，其他新股首日上漲幅度較招股價高出20%至67%，如持有至今，部份升幅更翻倍，散戶賺錢效應明顯，IPO市場將繼續成為投資者追逐的熱點。 講到物管板塊，現正火熱招股的金融街物業(01502)，剛招股第一天已錄得超額認購6.48倍，公司似乎來頭不少。招股資料顯示，公司招股價介乎7.16元-7.56元，以中間價計算，集資約6.6億港元。 既然公司稱為「金融街物業」，上市公司主體當然包括人人知曉的北京金融街區域。北京金融街區域相當於美國華爾街一樣，為國家級金融管理中心，整個區域的商用租戶都為知名的金融機構，大部份國家級銀行總行及非銀行金融機構總部亦集中在這個區域。 截至2019年12月31日，金融街物業於全國144個物業項目提供物業管理及相關服務，在管建築面積合共約1,990萬平方米，其中40.8%位於北京地區。公司業務與其他商業物管公司同樣提供物業管理服務，包括商務物業，以及包括住宅物業、公共物業及醫院等的非商務物業。收入方面，商務物業、住宅物業及其他物業的佔比為51.1%、22.3%及11.1%，公司年內溢利為人民幣1.13億元，利潤率約為11%，為行業中位數。 金融街物業不僅成功管理北京金融街區域，更利用金融街的管理經驗及品牌效應，成功把物業管理模式複製至其他區域，包括重慶江北嘴金融城、南京金融城、淮安金融中心、天津環球金融中心及上海虹口區金融街海倫中心等金融管理中心。 未來的策略方面，公司在招股書提及，將進一步拓展業務規模及增加市場份額，提高公司在市場的競爭力。但相信金融街物業與其他物管同業相似，都是由大股東提供新的在管建築面積為獲取新收入的主要來源。關於這一點，公司已透過上述提及的品牌效應，成功取得於獨立第三方項目，令在管建築面積由2017年的510萬平米，增加至2019年年底的670萬平米，即獨立第三方項目佔總在管建築面積由27.5%，上升至約33.6%，可見公司已經減少對大股東金融街聯屬集團的依賴，其商業模式及品牌已深得認同。 商用物管企業較傳統住宅物管優勝在於訂制化服務，比如可在大廈落成時，配合租戶需要的設備，比如金融機構需要更高質的保安服務，來維護公司機房儲存的機密資料，或者光纖寬頻綫是否能滿足整橦大廈的需要，也是商業物管公司需要提供的工作。那金融機構客戶能提出訂制服務，大客戶搬走的機會也非常低，所以客戶的流失率肯定不高。 金融街物業預計於7月6日上市，看看又能否繼續讓投資者追捧，到時便知道。 [...]

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黃偉健：建業新生活 (09983) 估值不算昂貴
2020-06-16

建業新生活（09983）為內地一家領先的物業管理公司，剛於5月15日成功在香港主板上市，以目前在香港上市市值115億港元計算，在行業中排名第八。集團上市價為6.85港元，公開招股部份錄得142倍超額認購，一手中簽率為25%，市場反應熱烈，上市當天開盤價8.42元，高開22.9%，最終當天8.37元收盤，較上市價高22.2%，表現理想。 新股上市有亮麗表現，除了是物管行業熱炒外，集團過往業績強勁也是原因之一。集團2019年收入升152%至17.5億港元，公司擁有人應佔溢利升1,101%至2.34億港元，毛利率達32.8%，高於同業平均，整體表現強勁。集團2019年在管面積增加122%至5,700萬平方米，增長亦屬強勁，遠超同業平均水平。 集團物業管理及增值服務覆蓋河南省全省18個地級市（以及104個縣級城市中的81個縣級城市）及海南省海口市，管理各種物業組合，包括住宅物業、商場、文化旅遊綜合體、商業用公寓、辦公樓、學校及政府機關物業。所管理的物業組合較多。集團一直也主要為母公司建業集團 (00832) 所開發的物業提供物業管理服務。2019年，集團向建業集團所開發物業提供的物業管理服務有關的在管總建築面積達39,272千平方米，佔總在管總建築面積68.9%。是集團主要業務增長來源，並且具有較高的能見度。 在港上市的內地物業管理公司股價一直表現強勁，主要是受到其高速增長的收入及利潤所推動，加上行業屬於輕資產、高毛利率、低負債、高現金流等良好屬性，行業前景良好。而集團目前市盈率約為43.9倍，高於行業平均的36.3倍，主要因為集團增速強於同業平均所致，若以其增速計算，相對於行業龍頭平均市盈率約56.0倍來看，估值上實在不算昂貴。集團基本面良好，相信在收入及利潤增長維持強勁情況下，集團股價可望再創新高，看好未來表現 筆者為證監會持牌人，沒有持有上述股份。 [...]

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陳卓賢：物管新貴——建業新生活（9983）必抽
2020-05-05

踏入「五窮月」，長假期後恆指首天開市即跌逾千點，一口氣下破10天、20天及50天線，市場憂慮中美貿易戰再開波，加上各項差劣的經濟數據正反映疫情對實體經濟的衝擊陸續浮面，在A股市場暫休的情況下，國際基金從港股「提款」造成市況急挫也是預期之內。 隨著避險情緒升溫，大型藍籌股波動更大，不見太值博，反而現金流充裕、且具有內需特質的物管股會更顯投資價值。就像上月推介的奧園健康（3662）現時仍在上升軌中前移，手中仍持有且不怕高追的朋友中線目標可望$9破頂。但如果不想留在股市太久，現階段只想短炒的話，本周另一推介是正在公開招股至周五（8/5）的物管新貴——建業新生活（9983），是建業地產 （0832） 旗下的物管公司，招股價介乎5.6元至7.2元，一手1000股，入場費約7272.6元，若以中下限定價，預料上市初期的收益會有5~7%以上；鑑於上市後大股東仍手持7成股份，非常乾身，加上高瓴資本作為其基石投資者，建業新生活中長線仍看高一線，隨時可複製奧園健康的軌跡。 作為中國中部地區（包括河南省、湖北省、湖南省、江西省、山西省及安徽省）最大的物業管理服務提供商，建業新生的活物業管理及增值服務覆蓋河南省全省18個地級市以及104個縣級城市中的81個縣級城市，所管理的物業包括住宅物業、商場、文化旅遊綜合體、商業用公寓、辦公樓、學校及政府機關物業，服務逾100萬名業主及住戶。根據中指研究院的資料，他們於2019年的中國物業服務百強企業排行第13名。 河南省是其主要服務社群，根據艾瑞諮詢的資料，截至2018年12月31日，其戶籍人口數量居中國第一，而且按2013年至2019年連續七年的名義GDP計，河南省排名亦是全國第五，分映河南省居民在住宅需求及生活質素方面，具有甚大增長空間，而坐擁當地眾多管理物業的建業自然相當受惠。 根據2019年數據，物業管理及增值服務是最大的收入分部業務，佔總收入的76.4%，毛利率亦達30.3%。旗下的「建業+平台」主要提供三項線上服務，包括：會員權益、貼心管家服務；及來自一家公社的商品及服務。此外亦會提供一系列福利，包括在河南的酒店、商場及餐廳享受獨家優惠，並會向客戶提供四類獨特的旅遊服務，如休閒旅遊、公司考察遊、足球旅遊及教育旅遊。旗下所管理的六間建業大食堂亦入駐逾330名商戶，為消費者提供各種美食，可見物管服務範圍相當全面。 [...]