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新香港人撐港樓?!　內地買家入市量額比率齊升　鍾情啟德康城屯門3大新盤重鎮　嘉匯連環錄租務成交

近日有研究報告指，「新香港人」趁「通關」前北水未至的機會，加快購買港樓。該報告綜合土地註冊處數據，按已知買家姓名拼音辨別，推算內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊量比率，由2020年第二季的低位約5.8%，連升3季至2021年首季約7.4%。若以金額計算，內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊金額比率，由2020年第二季的低位約8.4%，升至今年首季約10.9%，無論額量均呈現上升趨勢。由於中港尚未通關，估計以上買家當中不少為早年移民香港、已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」，出現「新香港人撐港樓」的情況。由於年內至今新盤及二手交投按年顯著增加，料次季樓價或再升約3%，全年樓價將升逾10%，有力挑戰歷史高位。 值得留意的是，「新香港人」更加鍾情於一手私宅物業。在已知「新香港人」購入新盤的個案之中，如果按購入物業的區域劃分，以今年首季計算，集中於3個區域，依次序分別為啟德(約27.1%)、康城(約17.9%)、屯門(約9.5%)。單以上述3個區域，已佔今年首季內地買家購入全港一手物業超過一半。另外，有啟德區內代理指，由於區內物業新簇，故獲租客青睞，本月至今啟德已錄56宗租務成交，當中嘉匯佔16宗，日前更連環促成2宗嘉匯租務成交。 美聯：新香港人入市量額比率齊升　料全年樓價升逾10% 美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，一二手交投持續暢旺，反映置業需求強勁，市場信心明顯回升，近期不斷有新香港人趁「北水」重臨前入市，加上市場憧憬年內成功「通關」，年內至今新盤及二手交投按年顯著增加，料次季樓價或再升約3%，全年樓價將升逾10%，有力挑戰歷史高位。若成功於今年內「通關」，樓價升幅將會更高。 布少明指出，港樓持續出現上升動力，樓價從低位回升。「美聯樓價指數」最新報167.81點，按周升0.38%；2021年迄今指數累升2.65%。當中，「新香港人」趁「通關」前北水未至的機會，加快入市。綜合土地註冊處數據，按已知買家姓名作分析，內地買家（以買家姓名拼音辨別）佔個人買家於香港一二手住宅註冊量比率，由2020年第二季的低位約5.8%，連升3季，升至2021年首季的約7.4%。若以金額計算，內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊金額比率，由20年第二季的低位約8.4%，升至今年首季的約10.9%。無論額量均呈現上升趨勢，由於中港尚未通關，估計以上買家當中不少為早年移民香港，已持有本地永久性居民身份證的「新香港人」，出現「新香港人撐港樓」的情況(見圖一)。 圖一：內地買家佔個人買家於香港一二手住宅註冊量額比率註： 1) 以買家姓名的英文拼音鑒別是否內地買家； 2) 計算內地買家比率時不計算公司個案，並僅按已知買家姓名個案計算比率； 3) 二手住宅數字包括公屋、居屋及夾屋； 4) 鑒於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況 *20年第4季及21年第1季為初步數字，當獲得更多數據後會作出修訂 資料來源：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心 內地買家鍾情3大新盤區域　啟德成交量佔三成 值得留意的是，「新香港人」更加鍾情於一手私宅物業。在已知「新香港人」購入新盤的個案之中，如果按購入物業的區域劃分，以今年首季計算，集中於3個區域，依次序分別為啟德(約27.1%)、康城(約17.9%)、屯門(約9.5%)(見圖二)。單以上述3個區域已佔今年首季內地買家購入全港一手物業超過一半。箇中原因除了因期間上述地區有全新盤登場外，當中啟德及康城區等有新基建接通的新區域更受青睞。以上3個區域明顯更受「新香港人」買家歡迎，相信樓價及交投表現皆可看高一線。 圖二：21年首季內地買家一手私宅註冊量佔比最多的3個地區註： 1) 以買家姓名的英文拼音鑒別是否內地買家； 2) 計算內地買家比率時不計算公司個案，並僅按已知買家姓名個案計算比率； 3) 鑒於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月註冊個案一般主要反映前一個月市況 *以上資料為初步數字，當獲得更多數據後會作出修訂 資料來源：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心 樓市現轉強訊號　料二手連續兩季站穩1.5萬宗 布少明指出，近期樓市出現明顯轉強訊號，相信發展商會繼續推盤，以吸納市場的購買力。新盤熱銷持續帶動樓市氣氛，料次季新盤銷售量升至5,000伙，創2年新高，預計上半年新盤銷售量近9,000伙，創自2019年上半年後的2年新高。二手交投表現更為亮麗，料次季二手成交量或因應筍盤減少，有機會回落至1.5萬宗水平，惟仍是自2012年第二季及第三季後，首度再現連續兩季站穩1.5萬宗或以上的情況，是為逾8年二手最旺樓市(見圖三)。 圖三：每季二手住宅成交量*# 二手住宅成交： 鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，每月二手成交量以下一個月註冊個案反映，即2020年第四季二手成交量由2020年11月至2021年1月註冊個案反映，2021年第一季二手成交量則由2021年2月至4月(估計)註冊個案反映，而2021年第二季成交量由2021年5月(估計)至7月(估計)註冊個案反映 資料來源：土地註冊處及美聯物業房地產數據及研究中心 豪宅或跑贏大市樓價可升逾15% 樓價方面，布少明料次季樓價可升約3%，全年樓價料錄逾10%升幅，有力挑戰歷史新高。將於下月推出「來港易」，讓所有內地人士來港可免除14天的強制檢疫期，估計可吸引內地資金及購買力加快進入本港，部份料會流入樓市，加上本港與新加坡推出「旅遊氣泡」，令市場憧憬年內或有望「通關」，為樓價更添上升動力。若今年內成功通關，「北水」重臨，加上經濟氣氛好轉，樓價有望創出更高升幅，尤其「新香港人」及國內人士對香港豪宅的追棒，預期豪宅樓價更有機會跑贏大市，升幅可逾15%。 美聯物業住宅部行政總裁布少明 嘉匯連環錄租務成交　租值2厘以上 香港置業區域董事胡耀才表示，啟德區內物業新簇，獲租客青睞，本月至今區內已錄56宗租務成交，其中嘉匯錄約16宗租務成交，該行日前連環促成2宗該屋苑租務成交，其中一個2房戶減租1,000元吸客，成交價1.85萬元。 上述租出單位為嘉匯3座高層H室，2房間隔，向南望園景，實用面積約480平方呎。業主以約1.95萬元放租1個月即吸引外區夫婦洽詢，議價後減價1,000元，以1.85萬元租出，實用呎租約38.5元。據悉，新租客為心儀單位新淨，故睇樓2次即決定承租。資料顯示，業主於2018年12月以約968.1萬元購入上述單位，租金回報率約2.29厘。 另一租出單位為嘉匯8座中高層B室，2房間隔，向東北望開揚景，實用面積約449平方呎。業主以約1.8萬元放租1個月即吸引外區情侶洽詢，議價後減價500元，以1.75萬元租出，實用呎租約39元。據悉，新租客心儀單位景觀開揚，故睇樓1次即決定承租。資料顯示，業主於2017年3月以約866.2萬元購入上述單位，租金回報率約2.42厘。 啟德嘉匯 [...]