【吳老闆筆記】房地產面對三大雷區 政府須做好防爆措施

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【吳老闆筆記】房地產面對三大雷區 政府須做好防爆措施
2024-01-05

踏入2024年，股市的關鍵字是一個「弱」字，真係無眼睇。如果話係外圍因素影響，香港無能為力，那麼房地產這個以本地人為主的市場應該責無旁貸，要諗諗方法點樣搞番活佢。政府昨日宣布新一季賣地計劃只推出一幅元朗工業用地，不推住宅地和商業地，就引嚟唔少猜測。其實最令筆者擔心的是，本地房地產正面對三大雷區，假如不加理會任其爆發，後果堪虞，勢將嚴重影響港人置業信心和今後的經濟發展。 第一個雷區是樓價基本上回落到七年前水平，已經大大打擊了投資意欲。如果繼續放任樓價下跌，等到失控才去挽救，可能已經藥石無靈。樓價升時去管控容易過樓市下跌才去出招，這正是筆者最憂心的地方。據差餉物業估價署公布的樓價指數顯示，2023年11月份的私人住宅樓價數報316點，按月跌約1.99%，連跌七個月。 而2023年首11個月的樓價累跌約5.59%。有唔少金融機構估緊今年本港樓市會繼續跌，甚至出現更多負資產，任由這股負面情緒繼續發酵的話，樓市要升都難。投資講信心，如果失咗信心就好難重新建立起嚟。 講真，香港不缺瓦遮頭，買磚頭都係為咗改善生活環境或作為投資用途。過去唔少人一有錢都會諗到置業，除咗自住之外，買多一層收租都係為咗保障退休後生活。依家係有錢都唔願意買樓，因為睇唔通未來環境。政府應該做啲嘢令港人增加對未來的信心。少咗人置業自然增加咗租樓人士，去年11月私人住宅租金指數報186.8，按月升逾0.6%，按年升近5.9%，連升十個月，創近四年新高，可見租金走勢跑贏樓價。有能力的投資者其實可以諗下投資物業作收租用途。趁住而家係買家市場，叫價力高咗，可以大膽啲出價，或會有意外收獲。 第二個是息口問題。雖然大家都估緊美聯儲局可能在第二季開始減息，但目前港元拆息日日抽高，對發展商和供樓人士都不是好事，發展商都要借錢起樓，息口太高的話，或有發展商會頂唔住，特別係由幾家發展商夾份起嘅樓，大家對資金流的需要不一，可能要想方設法出貨，減價賣樓。如果只是一兩家發展商合作起的樓，即使唔使被迫出貨，也會拖慢起樓和賣樓速度，都不利樓市健康發展。 有調查顯示，約27%的受訪者認為「息口走勢」最影響入市決定，創下2016年第2季有紀錄以來新高，亦是繼2022年第4季後，再次超越「樓價走勢」登上最影響入市決定因素榜首。由此可見，今年美國息口將繼續左右香港樓市大局。 第三是大量新盤有待出售。啟德和黃竹坑這些大型住宅地盤仍有大量單位有待出售，早前買落的賬面上可能已經蝕緊，即使有意現在置業的又怕買了會繼續跌，心大心細，心理影響極大。據最新統計，今年首季將有多達18個全新樓盤推出，涵蓋逾7,300個住宅單位。啟德區作為一手樓供應的重點區，仲有超過8,000個單位尚未推出，發展商都幾頭痕。 雖然筆者擔心上述雷區可能會被引爆，但觀乎香港這些年來的發展軌跡，又不用過於悲觀。香港是一塊福地，背靠祖國支持，只要大家齊心協心，風雨過後總會見天晴，大前題是政府要心無旁騖，全心全意拼經濟，積極有為，雷區自能一一被拆解。 ============= 延伸閱讀：【吳老闆筆記】踏入2024年  從海陸空想起的二三事 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

香港

去年私樓空置率回落 唯大型單位空置率回升
2022-03-31

據差餉物業估價署公布的《香港物業報告 2022》初步統計數字顯示，去年整體私樓空置率為4.1%，較2020年回落0.2個百分點，空置單位數目達50,160個，其中中小型單位空置率達3.8%，按年減少0.2個百分點，空置單位有42,860個，相當於整體私樓空置單位約85.4%。 大型單位空置率，由2020年錄7.3%，升至去年7.5%，按年增0.2個百分點，連跌2年首見回升，空置單位數量達7,300個。 [...]

香港

寫字樓使用量暴跌3倍至負數　租金按年大插一成售價急挫6%　傳內房福晟沽企業廣場勁蝕5.4億!!
2021-03-31

政府改劃啟德5幅商地並非無原因，事關本港寫字樓使用量已連跌2年，同期空置率急升，而落成量反而年年增加！據差估署早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示，去年本港寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米，較2019年的正14.7萬平方米使用量暴跌3倍！2020年年底整體空置率亦按年急飆2.5%至11.5%，相當於143.4萬平方米。政府更預計，2021年的寫字樓落成量達7.1萬平方米，2022年更將反彈至27.5萬平方米。雖然住宅市場有剛需支持，交投暢旺「托」住樓價，但商業市場資金「話走就走」，去年寫字樓租金按年大插一成，售價急挫6%。 無獨有偶，內房福晟國際日前（3月29日）上午宣布暫時停牌，並表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」，惟至今（3月31日）仍未復牌。市場隨即有消息指，由福晟持有、於去年11月傳以蝕讓價10億元放盤的九龍灣企業廣場3期多層樓面，今再劈價以約7.9億元售出，福晟持貨三年勁蝕5.4億元。而上述樓面現時更全部交吉無人租，十足鬼城一樣。 綜觀最近市場發展，東九龍CBD2似乎前景堪虞。。。 寫字樓使用量連跌2年至負數　空置率升至11.5% 據差餉物業估價署（差估署）早前公布的《香港物業報告2021》初步統計數字顯示，本港私人寫字樓於2020年的落成量收縮至6.9萬平方米。甲級寫字樓的落成量為4.6萬平方米，分布在荃灣、西貢和油尖旺。乙級寫字樓的落成量為2.3萬平方米，主要來自沙田。丙級寫字樓僅有少量落成量，全部來自灣仔。 2020年內，寫字樓的整體使用量下跌至負數28.6萬平方米。當中甲級、乙級和丙級寫字樓分別錄得負數18.9萬平方米、負數5.7萬平方米和負數4萬平方米。2019年內的寫字樓整體使用量為正數14.7萬平方米，而2018年更是本港寫字樓使用量高峰，年內激增至正數26.6萬平方米。數字反映本港寫字樓使用量已連跌2年，按年暴插3倍，較2018年高峰勁跌2.1倍。 截至2020年底，本港整體空置率上升至11.5%，相當於143.4萬平方米。甲級、乙級和丙級寫字樓的空置率分別升至11.8%、11.9%和9.4%。尖沙咀、上環和灣仔 ∕ 銅鑼灣分區的甲級寫字樓更錄得雙位數字的空置率。回顧2019年及2018年市況，2019年底整體空置率已按年微升至9%，即約110.4萬平方米；而2018年底空置率則按年跌至8.6%，相 當於103.2萬平方米。換言之，本港經濟於2018年已經見頂，寫字樓空置率隨後連升2年，2020年空置率按年升2.5%，由2018年至今更已升2.9%。 寫字樓租金按年跌一成　售價跌6% 署方預計，2021年的寫字樓落成量為7.1萬平方米，與2020年相若，但在2022年將反彈至27.5萬平方米。2021年甲級寫字樓的落成量將有4.5萬平方米，主要來自深水埗，佔預計供應量的75%。2022年甲級寫字樓落成量將有18.5萬平方米，觀塘和東區合共提供69%。乙級寫字樓於2021年的落成量將有2.1萬平方米，但在2022年將飆升至9萬平方米。丙級寫字樓的落成量於2021年將增至5,000平方米，但2022年將只有少量落成。 至於租售價方面，寫字樓售價在2020年內每月均經歷大幅波動，而以2019年第四季與2020年第四季相比，寫字樓售價按年急挫5.9%。中美緊張關係和嚴峻疫情均令環球經濟狀況轉差，並壓抑本地寫字樓市況。以2019年第四季與2020年第四季相比，甲級、乙級和丙級寫字樓售價跌幅分別為12.2%、9.6%和6.1%。同期，整體寫字樓租金亦下跌10%，甲級、乙級和丙級寫字樓租金分別錄得11.4%、8.5%和6%的跌幅。 內房福晟停牌3日　傳售企業廣場3期多層 內房福晟國際自3月29日上午停牌，至今（3月31日）仍未復牌。集團表示「以待刊發有關本公司非常重大出售事項的內幕消息的公告」，市傳由福晟持有的九龍灣企業廣場3期多層樓面，今終於大劈價，以約7.9億元售出。 [...]

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差估署《香港物業報告2021》　去年私宅空置率升至4.3%　料今明兩年私宅落成量少於2萬伙
2021-03-28

差餉物業估價署公布《香港物業報告2021》初步統計數字，指出去年私樓空置率再次回升至4.3%水平，按年增加0.6%；同時預測2021年及2022年私人住宅單位落成量將分別跌至18,230個及19,980個，分別較去年的20,890個下跌約12.7%及約4.4%；若與99年至03年高峰期平均每年約2.7萬個單位落成相比，跌幅更甚。有業內人士指，空置率回升相信有兩個主要原因，分別由於去年落成量大升，惟半數單位未能入住。另外，因為未來私人住宅落成量捉襟見肘，業界預料將對樓市帶來支持。 料今明兩年私宅落成量少於2萬伙 據差估署報告指，2020年私人住宅的落成量為20,890個單位，較2019年高出53%。當中74%位於新界，19%位於九龍，7%位於港島。按地區計，屯門、大埔和元朗這三個地區提供最多新單位，合共佔整體落成量的55%。 2021和2022年的預測落成量分別為18,230個和19,980個。2021年的落成量中，55%將來自新界，當中西貢和屯門將分別供應25%和15%新單位。在2022 年，新界仍然是供應量最多的地區，佔總供應量的60%。沙田將提供 21%新單位，而九龍城將另提供20%新單位。 去年私宅空置率4.3%　樓價按年僅微跌0.5% 至於空置率方面，2020年私人住宅單位入住量為12,550個，較去年數字少35%。2020年年底空置量升至總存量的4.3%，相當於52,370個單位。在這些空置單位中，約10,350個單位於佔用許可證發出後，尚未獲發滿意紙或轉讓同意書。 而去年樓價及租金走勢方面，署方稱儘管受新冠疫情影響及經濟前景暗淡，本地低息環境和殷切用家需求均為住宅物業市場帶來支持，住宅售價和交投量因此在年內大致保持平穩。樓價在全年徘徊浮動並於6月達到高峰，但按年只微跌0.5%。隨著經濟放緩及高失業率削弱租客負擔能力，業主普遍願意接受較大幅度的減租。2020年12月的整體租金按年下跌6.1%。 美聯：去年落成量急升　半數單位未能入住 對於差估價署報告指去年私樓空置率再次回升至4.3%水平，按年增加0.6%，美聯物業首席分析師劉嘉輝回應指，空置率回升相信有2個主要原因，分別是去年落成量大升以及半數單位未能入住有關。 首先，私人住宅落成量由19年13,640伙大幅增加約53%至去年20,890伙；另一原因是去年20,890個落成單位中，當中約10,350個單位(即約一半單位)因未取得滿意紙而未能入住的單位，因此被界定為「空置」。相信此批單位隨著批出滿意紙後，業主將陸續遷入，估計空置率將會回落至低於4%水平。 大型單位空置率創十九年新低 若以中小型單位與大型單位劃分，空置率呈背馳。當中實用面積少於約1,076平方呎的中小型單位空置率由19年3.3%回升至去年4%，並創十年新高；反觀，實用面積約1,076平方呎或以上的大型單位卻進一步下跌，由19年8.1%減至去年7.3%，更創十九後新低（見圖一）。 圖一：中小型單位與大型單位空置率 [...]

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有人負資產　有人盲搶樓　畸形樓市租跌價升繼續癲
2020-10-31

金管局公布最新數據，2020年第三季錄得199宗新增的負資產個案，涉及金額11.55億元，對比第二季錄得127宗及7.27億元，按月宗數及貸款金額都分別上升近六成（56.7%及58.9%）。個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高（圖一）。 圖一 然而，另一邊廂，差餉物業估價署數據顯示，9月份私人住宅各類單位售價指數報382.6點，較8月份381點回升0.42%，今年首9個月樓價累升0.9%。至於9月租金指數則結束3個月升勢，報179.3點，按月轉跌近1%，首9個月累跌約5.48%。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，新冠肺炎疫情已肆虐接近一年，重挫全球以至本港經濟，香港失業率已升至6.4%創16年新高，多個行業面臨裁員甚至倒閉潮，雖然近日疫情漸見曙光，但料經濟狀況未能於一時三刻改善。根據經絡按揭轉介研究部及差餉物業估價署的最新數據顯示，第三季私人住宅售價指數平均錄得382.9點，按季下跌0.5點或0.1%（圖二），對比去年同期亦減少4.8點或1.2%，但以月度來看，9月份的私人住宅售價指數則按月增加1.6點或0.4%。 圖二 曹認為，新按保政策支持了二手交投增加，加上發展商加快了銷售步伐，令樓價仍保持穩定，負資產宗數未見大升。不過，未來經濟問題將陸續浮現，加上政府未有計劃再推第三期的「保就業計劃」，預計失業人數及整體經濟仍有惡化的跡象，屆時樓價或有下調空間令負資產宗數增加。 根據香港按揭證券有限公司及金管局最新資料顯示，9月份涉及按揭保險計劃的新取用貸款宗數及金額分別為1,781宗及97.65億元，佔整體新取用按揭宗數及金額分別為29.4%及35.2%（圖三及圖四），曹德明表示使用高成數按揭入市的買家較容易於樓價下跌時成為負資產人士。而根據金管局的資料顯示，9月份超過3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別報0.04%及0.03%（圖五），與上月持平，雖然仍處於相當低的水平，但曹氏建議有意置業人士買樓要量力而為，特別是從事較高危的職業如旅遊、餐飲業等，盡量預留充足的首期及後備資金，以免遇上經濟問題。 圖三 圖四 圖五 [...]

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7月私宅售價按月跌0.49%　業界料樓價仍隨疫情起伏
2020-08-31