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樓市明年危中有機 工商舖料先跌後靠穩

據中原(工商舖)統計，截至12月21日，2023全年度暫錄得約3,299宗工商舖買賣成交，總金額錄得約678.4億元，料全年成交宗數會在3,500宗水平，按此計算對比2022年下跌約兩成，為有紀錄新低。中原(工商舖)相信，第四季市場出現多宗大額成交，加上聯儲局「放風」考慮重啟減息，對工商舖有提振作用，同時，政府最新公佈投資移民門檻更容許購買非住宅物業，於明年中接受申請，預料明年工商舖將會危中有機，曙光初露，市況會先跌後靠穩，而明年受惠於投資移民政策推動，市場氣氛會轉好，整體買賣成交量會達4,700宗，涉及金額約850億元，但因應新年及農曆新年長假期多，且市場正消化囤積中的放盤，首季工商舖買賣交投料會錄得825宗，售價則會持續下跌，當中商舖買賣價跌幅最大，達20%至逾30%，而租務市場觀望氣氛仍見濃厚，租務成交量約4,000宗，租金持續尋底。 高息陰霾持續買賣續受壓   農曆新年效應租務交投難轉活 2023年香港政府積極推行多項振興經濟措施，仍不敵高息拖累，導致買賣成交稀少。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，據中原(工商舖)統計，2023第四季截至12月21日，暫錄得約151宗商舖買賣成交，數字仍處於低位，按目前買賣成交量與去年第四季比較，下調約35%，預料今年第四季數字會不足180宗，而數字為繼2020年第一季後新低，2020年第一季共錄得約159宗水平。而本季總金額則錄得約43.48億元，對比上一季的52.87億元，下調約17%，而與去年第四季約49.85億元計算，差幅約12%。至於全年度商舖租賃成交宗數錄得4,125宗，與2022年4,065宗相若，而租賃總金額則為4.80億元，較去年4.47億元上升約7%。 黃氏指出，在高息環境下，不少本地財團及發展商要減磅求售，而在第四季中，以銅鑼灣表現最受市場關注，三宗大額成交均為割價求售個案，個別更錄得蝕讓，如由鄧成波家族售出的銅鑼灣利園山道61至73號寶榮大樓地下G、H號舖，由珍妮曲奇創辦人蕭暐林以約9,868萬元承接。據悉，鄧氏家族於2017年斥資約2.08億元購入，6年後轉手帳面蝕讓近1.1億元。另外東角道24號置安大廈地下23及24號舖獲「戲院大王」陳俊巖家族成員買入，成交價約9,700萬元。物業原業主為華置行政總裁陳凱韻(甘比)，翻查資料，是次成交呎價比10年前毗鄰舖位成交呎價低近80%，可見整體核心區舖價值下滑。 至於商舖租賃市道，面對個別奢侈品牌及國內餐飲品牌進駐，核心區舖位租務表現見回暖，惟本港經濟未見改善，整體觀望氣氛仍見濃厚。資料顯示，第四季僅錄得約824宗商舖租務個案，與首三季逾千宗租務成交相比，數字未如理想；同時，第四季租務總成交金額錄得約9,219萬元，更為今年按季度租務金額最差，亦為自2022年第一季後，租務成交金額首次跌穿1億元。不過，多區商舖空置率在第四季積極改善，旺角區空置率由9%以上，回落至最新8.58%，而尖沙咀區亦由約11%回落至9.27%，中環區由今年1月約12.93%回落至最新約8.18%，反映核心區消化吉舖情況理想。 黃氏分析，北上消費成趨勢，對本港舖位帶來莫大衝擊，據了解，過去10月及11月按月港人北上消費人次達500萬以上，保守估計按月涉及的消費額達39億元，而反觀南下消費的內地人數目及消費額均不如港人北上數字，反映北上消費數字持續遞增，影響本港經濟及零售復甦步伐，直接影響本港舖位買賣及租務市場表現，至於投資移民政策推行，因涉及金額上限1,000萬元，對舖位實際幫助較少，預測明年第一季舖位買賣交投會與今年第四季相若，料首季成交量會大約在180宗水平，全年預測則約1,000宗水平：而價格走勢則看淡，料核心區舖位會有20%至30%跌幅，民生區跌幅更大至逾30%。至於租賃市場未見樂觀，由於留港消費人次減少，當中以新界區最受影響，加上農曆新年期間影響，預測第一季租務交投量貼近約1,000宗水平，民生區租金會受挫20至30%，而核心區租金則會有10%跌幅，當中銅鑼灣及尖沙咀區稍為看好。 全幢項目成交回暖 貨倉物業最受追捧 大額工業物業成交重現，物流倉存業續為工廈市場主要購買力。但始終經濟環境未見樂觀，工商物業租買表現受大市影響，呈下滑趨勢。中原(工商舖)工商部董事劉重興表示，今年第四季暫錄得約339宗工商買賣成交，總成交金額錄得約43.83億元，預測第四季總計將有近400宗成交，金額料約47億元，按此估算最新工商廈買賣成交比較2022年第四季，宗數會輕微減少，金額就料會相若。全年計算則暫時錄得約1,888宗工商廈買賣成交，總金額約219.45億元，按年對比分別減低約兩成及近五成。由於宗數下跌，年內大額交易亦較上年減少，雙重夾擊下令成交金額顯著下降。雖然整體買賣氣氛回落，但本季大宗交易重返市場，錄得兩宗全幢工廈成交，包括華潤物流買入粉嶺安樂門街39號嘉里貨倉，市傳成交價約10億元，另一宗為基金公司黑石夥拍儲存易迷你倉斥資約5.6億元買入荃灣大涌道22號合福工業大廈。 劉氏稱，租賃市場亦受大市走勢拖累，今年第四季暫有約1,573宗工廈租務個案，總成交金額涉及約43.56億元；對比2022年同期約2,181宗預料有約近兩成跌幅，金額則相信會與該季約71.82億元相若。與買賣市場相似，個別行業在工廈租務特別活躍，為近年逐漸普及的電動車，錄得不少矚目大額租務成交。例如長沙灣香港紗廠六期多層樓面，共約11萬平方呎(未核實)，由內地電動車比亞迪香港代理商JC MOTOR以月租約180萬元進駐。另同品牌汽車另一香港代理商和諧汽車承租大圍橙色空間地舖，月租約60萬元。 劉氏分析，工廈市場仍受高息環境所影響，目前買家入市按揭利息支出達六厘多，對買家而言屬較沉重負擔，可幸的是政府最新公佈的投資移民政策，勢將帶動細價工商舖買賣成交量，而在工商舖範疇中，1,000萬元左右以工廈選擇較多，故受惠較大；加上第一季已有個別發展商趁利好消息部署推售工廈，預料屆時將會帶動買賣成交量，估計第一季工廈買賣成交量會有一成升幅，約達525宗，料全年會錄得約3,000宗，彈升幅度逾50%，至於金額方面，由於成交料會集中在細價物業上，故整體買賣金額會有10%跌幅至60億元，同時，由於不少業主會趁市況轉佳而輕微調整叫價而沽貨，預料買賣價會有5%至10%下調壓力。至於租賃成交則預測有約1,500宗，租金則料會下跌約5%。當中較看好前景的區域為長沙灣一帶，荃灣區相信會因區內工廈呎價調整而吸引買家關注；反之東九龍區就因價格相對硬淨，料買家入市意欲會較低。 寫字樓買賣回穩 買家種類遍地開花 寫字樓市場經過長時間價格調整後，今年買家入市意欲略微回升，交投回穩。中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，2023年截止12月21日，暫錄得603宗商廈買賣成交，與去年度相比相差6%；同時，今年度總買賣金額錄得約 209.48億元，對比2022年約181.85億元，按年上升約15%。而按季分析買賣成交都趨向穩定，第四季暫時錄得約103宗，料截至12月尾有機會增至近130宗，與去年同期相若。至於季內受惠個別大額成交錄得，總買賣金額累計約98.16億元。 陳氏續指，商廈買賣交投較去年2022年為佳，當中指標商廈成交表現亦見突出，全年港九合計共錄得約50宗指標商廈買賣個案，比2022年約35宗上升約42%。當中買家類別多元化，包括政府部門、法定機構、中資企業及本地財團，而且不少大額成交更是在第4季出現，相信買家看準商廈價格已調整至吸引水平，遂入市作自用或投資。今年最大宗分層寫字樓成交為鰂魚涌港島東中心共12層樓面，由證監會以約54億元買入作自置辦公室、平均呎價約1.8萬元；而第二大成交為北角港匯東共22層樓面，作價約22.08億元，成交呎價約1.5萬元，買家為中國體育用品股李寧，將用作集團總部。除了用家外，亦有投資者趁價格調整期吸納潛力甲廈，資深蔡氏投資者斥資約3.47億元購入上環永安集團大廈14樓全層，成交呎價約2.18萬元。翻查資料，該廈於2018年最高成交呎價達約3.46萬元，意味最新呎價下跌約36%。 陳氏稱，租賃市場方面，交投都見穩，第四季暫錄得約1,163宗租務，總計2023年暫時有約5,362宗寫字樓租務，已超過2022年約5,357宗；今年總金額更已多出2022年記錄，錄得約5.67億元，全年計預測會比去年增加近10%。當中發展漸見蓬勃的啟德區新商廈頗受歡迎，今年落成的AIRSIDE寫字樓部份出租率不俗，新近運動品牌PUMA租用中層全層約3.75萬平方呎(未核實)，料成交月租逾112萬元；早前三菱日聯銀行亦承租該廈兩層樓面共約9萬平方呎(未核實)，料涉及總月租約270萬元。 陳氏認為，自通關後，商業活動恢復，對商廈市場有推動作用，不過周邊金融中心競爭增多，經濟市道仍在復甦期，息口走勢更為關鍵，加上多區商廈空置率仍見高企，預料租賣表現仍有調整空間。預測2024年買賣宗數會有700宗，而來年第一季寫字樓買賣交投量會持續穩定，料約120宗水平，呎價相信會平穩或續有5%下跌空間。租賃市場預測會跟隨經濟略為好轉而有起色，消化市場交吉單位，預測會有約10%增幅達約1,500宗，租金就因為空置率高企，料會平穩走向至下跌約5%。 來年工商舖危中有機 政策推動非住宅市場 環球經濟復甦速度未如預期，整體投資者及用家態度繼續保守，導致今年工商舖交投量創新低。中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，2023年暫錄得約3,299宗工商舖買賣成交，預測全年會有約3,500宗水平，估計對比2022年有約兩成跌幅，更相信會成為1999年後最低；年內總成交金額錄得約678.4億元，預測全年計算亦會按年下跌約兩成。按季觀察同見淡靜，第四季暫有約593宗，對比首三季至少有逾800宗明顯減少，但金額就受惠多宗大額成交，錄得約185.47億元，為今年第二高的季度成交金額。 潘氏續表示，據中原統計，今年暫錄得約74宗逾億元成交，總金額涉及約328.84億元，其中第四季佔17宗，金額約132.76億元，為2022年第四季後最高記錄，反映投資者對大型項目 信心回升，開始落實大額交易。分析2023十大工商舖成交，以寫字樓項目最為突出，佔4宗的同時亦是首位，為鰂魚涌港島東中心約54億元成交。其餘分別由酒店、商舖項目、及工廈各佔兩宗，第二位為尖沙咀君怡酒店，成交價約34億元。潘氏指，近月焦點集中於商舖項目，先後有三個商場易手，分別為深水埗黃金數碼廣場、荃灣灣景花園商場、北角僑輝大廈戲院部份及一籃子約77.41%業權，涉及總成交金額逾13億元。另外，用途多元化的銀座項目都有買家青睞，位於天后的金輪天地全幢，由藍帶啤酒代理榮興集團以約5.11億元承接。 潘氏預測，因經濟市道、高息環境、外遊消費趨勢等因素，料2024年第一季工商舖市場會維持膠著觀望態度，但全年觀察市場危中有機，預測會先跌後穩。近期有不少利好消息湧現，先有聯儲局表示有機會考慮減息，另一重大好利消息要數政府最新公佈的投資移民計劃，容許在香港投資3,000萬元或以上的合資格投資者，可透過相關計劃申請來港，當中非住宅物業亦包含其中，上限為1,000萬元，申請將於今年中開始。潘氏預料，現時工商舖物業價格已調整至吸引水平，新政策將推動更多投資移民申請者入市，令市場買賣氣氛更見熾熱，除了有經驗的工商舖投資者入市，將會有更多新晉投資者關注工商舖，當中以中細價物業最為受惠，會進一步增加工商舖吸引力及關注程度，預料全年工商舖買賣會錄得約4,700宗水平，涉及買賣金額會見850億元，當中受惠最大的工廈市場買賣走勢最為強勁。潘氏認為，在高息環境下，首季買賣市場將會危中有機，但新投資移民政策為工商舖市況帶來曙光初露，預料買賣交投量會有上升空間，明年第一季會有825宗水平，但價格則會受限會有下調空間，當中以舖位跌幅最大，民生區跌幅會有逾三成，但在不少利好因素支持及放盤量逐漸消化下，前景會樂觀審慎，先跌後靠穩。 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]