香港

蔣一洪: 定息按揭計劃免卻「壓力測試」?
2021-11-24

最近，定息按揭計劃已轉為恆常，一千萬港元以下的物業按揭，可以申請10至20年期的定息按揭安排，如果大家現時是在使用呼吸plan這種非常危險的按揭計劃的話，只要懂得善用定息按揭，便能輕鬆從中甩身。 今天，就讓筆者和大家細說定息按揭計劃的各種事吧！ 定息按揭計劃詳解 2020年，財政司司長在財政預算案裏，公佈出定息按揭計劃，是一個在整段按揭期間，都是固定息率的供款計劃，期望可以減輕置業人士因利率變化而出現的供款壓力。最近，香港按揭證券公司公布，將定息按揭計劃轉為恆常計劃。 當 2020年推出定息按揭計劃時，總額度為10億元，每單私人住宅貸款上限是1000萬元 ，以一般銀行承做按揭是2000萬元來計，當時能申請定息按揭計劃的最高住宅樓價是2000萬元。整個定息按揭計劃的申請期為六個月，之後再有更新申請期並且推出新的息率。 當時有7家銀行參與提供定息按揭計劃： • 中國銀行 • 大新銀行 • 創興銀行 • 中國工商銀行 • 上海商業銀行有限公司 • 渣打銀行 • 東亞銀行，據說，當時亦有很多間銀行表示有興趣加入。 但過去一年，這個定息按揭計劃申請反應冷淡，直至到2021年10月只有75宗申請，總貸款額只有3.65億 ，佔總額度只有36.5%。 現時申請定息按揭計劃的年利率， 10年、15年及20年按揭試驗計劃的年利率分別為1.99厘、2.09厘、2.19厘，比當初公布的2.55厘、2.65厘、2.75厘都為低。 定息按揭計劃申請反應冷淡的原因 過去一年，香港正處於低息期，定息按揭計劃的息率比正常銀行按揭息率為高，故此大家一致認為定息按揭計劃並不吸引。這一點是沒法改變的事。 但另一個原因，卻源自大家對這個計劃的了解並不深入。當初，由於財政司司長陳茂波在敘述定息按揭計劃時的表達比較模糊，最初大家以為定息按揭計劃的按揭年期只有10年至20年，與傳統按揭年期的30年期限短了一大截，變相來說，每月的供款壓力大增。 然而其實，事實並不是這樣，定息按揭計劃，限定的只是其定息的時段。申請人需要在申請定息按揭計劃時，要先告訴銀行整段貸款年期中，起首有多少年會選用定息按揭，而在定息期屆滿後，借款人可以選擇繼續以 • 定息按揭續期 • 轉用浮式按揭 • 轉按至其他銀行 如果申請人在定息按揭期滿後，選擇轉用浮式按揭，則會以當時息率計算，當然，到了當時，申請人還是要通過銀行的審批才可以轉用其他方式。 定息按揭計劃的好處是可以豁免壓力測試，壓力測試本來就是測試借款人對加息三厘的抵禦能力，由於定息按揭並不會加息，故此不存在需要壓力測試的需求，只需要符合供款不超過入息50%的原則就可以。 在相同的月收入下，浮式按揭就會需要通過壓力測試，變相來說，按揭申請人需要更高的收入。 為甚麼說定息按揭計劃是呼吸 plan 業主的救星呢？ 現有業主，如果他們現正使用　”還息不還本“的呼吸plan的話，由於定息按揭計劃也能配合新按保，即是最高按揭成數為八成，而且必需是現樓。呼吸plan的業主，又或是正在使用建築期付款的業主，只需要在前數年的低息期過後，在高息期來臨前，轉成定息按揭計劃，便能避免要付超高息。 定息按揭計劃，看似並不吸引，但其實，對月供款能力不能通過壓力測試的朋友來說，是一個很好的福音。 現時疫情有望完結，經濟開始回復，加息潮也可能來臨的情況下，定息按揭計劃可以是一個挺好的按揭選擇。 [...]

香港

曹德明:趕上定息按揭尾班車
2021-10-07

香港按揭證券有限公司（按證公司）於去年2月宣佈推出定息按揭試驗計劃（定息按揭），並與9間銀行合作，向有意置業人士提供住宅按揭貸款，計劃的總貸款額為10億港元，每宗上限為 1,000 萬港元，年期可選擇10年、15年及20年，年利率分別為1.99厘、2.09厘及2.19厘。 計劃由去年5月開始接受申請，根據報導，直至 9月15日，按證公司共接獲75宗申請，並已批出67宗，獲批總貸款額為3.65億元，佔計劃總貸款額逾3成半（36.5%），反映市場上對定息按揭有一定的需求。 除了定息按揭，現時市場上選用H按（拆息按揭計劃）及P按（最優惠利率按揭計劃）較為普遍。根據金管局數據顯示，H按佔比連續9個月高達九成半以上，主要由於低息環境持續。近期一個月HIBOR為約0.6厘，若以H按計劃為H+1.3%計算，實際按息只有約1.36厘，相比定息按揭10年期1.99厘，按息相差63點子，選用H按可節省更多利息。雖然選用H按誘因相對大，但仍有部份人選用定息按揭，固中原因何在？ 浮息按揭（H按及P按）的利率分別會根據香港銀行同業拆息（HIBOR）及港元最優惠利率（Prime Rate）波動，相反定息按揭可鎖定指定年期的息率，除了促進銀行體系的長遠穩定發展外，置業人士亦可減低利率波動的風險。美聯儲議息會議暗示明年或將啟動加息，未來港息亦有機會隨之上調，使用定息按揭計劃則免卻因加息而增加的供樓負擔。 此外，選用定息按揭的借款人在計算供樓負擔比率時，毋須通過加息3厘的壓力測試，只需要通過供款與入息比率，入市門檻因而降低。而早年選用發展商按揭計劃的業主，亦可考慮透過定息按揭轉按至銀行，避免因發展商提供的優惠期過後而須付較高的利息。 定息按揭計劃的申請日期截至今個月底（10月30日），最後的貸款提取日期為今年年底（12月31日），按證公司表示將視乎市場反應再考慮會否延長計劃。有意申請人士可捉緊申請尾巴車，如對此計劃有任何疑問，可聯絡所參與之銀行以及專業按揭轉介作咨詢。 撰文:曹德明 經絡按揭轉介首席副總裁 [...]

股市

工銀亞洲推定息按揭 現金回贈最高1.75%
2018-02-20

工銀亞洲夥美聯及經絡按揭轉介推定息按揭計劃，為買家鎖定低息環境，首年定息為1.68%，次年定息2.15%，其後低至H+1.3%，上限鎖定為P-3.1%，另設高息存款掛勾計劃，兼享現金回贈達按揭額的1.75%。 美聯物業董事歐沚軒指出，股市反覆波動，有助部分在股市獲利的市民趁機會套股換樓。據該行前線分行統計，全港10大藍籌指標屋苑已連續4個月錄得逾200宗成交，而剛過去的1月份更錄得逾320宗水平，反映不少買家入市態度積極。 然而，息口走勢為不少買家入市考慮因素之一，故隨著美國加息機會增加，本港亦有機會跟隨，定息按揭計劃的推出，料可滿足部分客戶需要，讓置業人士有更穩定的供樓預算。 [...]

企業策略

滙豐推定息按揭 首年1.68%
2018-02-12

市場預期美國將會將今年加息三次，港息亦會逐步跟隨美息正常化，意味着市民日後供樓負擔將會加重。滙豐宣佈在港推出定息按揭計劃，首年固定年息率為1.68%，其後全期銀行同業拆息（「H」）加1.30%，利率上限為最優惠利率（「BLR」）減2.85%，貸款額由100萬至1,000萬港元。 該行香港區零售銀行及財富管理業務主管欣格雷表示：「我們定期檢討旗下產品，確保能滿足客戶需求。滙豐定息按揭產品為市場提供另一選擇，協助置業人士輕鬆買樓、換樓和轉按物業。」 [...]