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海外樓市：蟬聯最宜居城市　維也納樓價穩步上升

奧地利維也納不僅登上「世界宜居城市排行榜」第一名的寶座，又再度蟬聯美世（Mercer）公司全球宜居城市榜首。當中包括有安全穩定的環境，高水平的公用事業和交通設施，以及良好的康樂設施，吸引不少外國投資者在當地置業，相對而說，奧地利房地產價格基本穩定，近十年來樓價上漲約32%。 維也納位於多瑙河畔，是奧地利的首都和最大的城市，全國9個聯邦州之一，也是歐洲主要的文化中心。維也納面積僅是全國領土的0.5%，但卻集中了全國五分之一的人口，當地是奧地利政治、經濟和文化的中心，聯邦議會、國民議會、總統府、總理府、國家政府各部委和最高司法機構都聚集在這個城市裏。除紐約和日內瓦外，維也納為第三個聯合國城市，享有重要的國際地位。東歐的投資者對維也納的房地產產生濃厚的興趣。人多地少，也使維也納樓價漲幅高於全國平均水平。 與歐洲許多其他房地產市場相反，奧地利已被證明可以抵禦全球經濟衰退，並被視為全球最穩定的房地產市場之一。目前德國人是數量最多的海外投資者，其次是意大利人。對東歐買家來說，他們最看重奧地利非常安全、平靜的環境，正因如此，許多奧地利移民也正在尋求回歸維也納樓市。 關注郊區地段 維也納的豪宅及二手房市場一直集中在市中心（第1區）公寓上，該區有大量的巴羅克建築以及皇家宮殿等聯合國教科文組織遺產。作為不斷增長的高端市場，市中心大量歷史建築都已被改建成豪華公寓，樓價高昂，約為1,000美元/平方英尺以上，差不多是其他新公寓的三倍左右。 隨著買家從第1區的撤出，這裏的房價趨向於回落。像第2區和第五區這樣關注度較高的地段，可以輕易地步行至市中心，但樓價直指75萬到250萬歐元。買家若想要購買獨立房或別墅，可以多關注維也納西部的13區，以及北部的18、19區。這些地方即是在郊區，15分鐘車程便到達市中心，這裏最好的歷史別墅售價高達1,200萬美元，但大部分價格為400萬美元左右。 中小型公寓將會稀缺 Raiffeisen Bank International（RBI）首席分析師Peter Brezinschek表示，2018年奧地利大部分地區的房價大幅增長，從2.5%增至5.5%。對於2019年，房地產相關人士預計樓價將會增加2.3%至4.3%，並且在奧地利的大城市地區，中小型公寓將會愈來愈稀缺。 建於1870年代的KK電報中心（KK Telegrafen Centrale）正在進行翻修復興，這座古蹟從一樓到三樓建造約40間豪華城市住宅與高品質舊公寓，另外還有80平方米至500平方米的辦公空間，在四樓與五樓處有挑高七米的住宅單元，大房間被保留做一個獨特的閣樓，留給未來屋主來靈活運用，這兩個單元將擴建成豪華頂層公寓，預計在明年秋季完工。 在奧地利西部，即福拉爾貝格州，蒂羅爾州，薩爾茨堡州和上奧地利州，租金遠高於東部一些地區，如下奧地利州，施蒂利亞州或布爾根蘭。西部的平均租金大部分都超過了每平方米15歐元，但東部的租金有些才剛剛達到每平方米10歐元。像布爾根蘭的平均租金為每平方米10.41歐元。除維也納外，因斯布魯克和薩爾茨堡是奧地利最昂貴的地區，租金幾乎是東部的五倍。 有相應的政策支持租客 根據網站 NUMBEO 統計，維也納多數生活用品與食材均比香港便宜近一至兩 成。部分當地產物如牛奶、葡萄酒，更便宜超過五成。同類型單位，在香港買一個，在維也納可以買四個。 現時有三分之一的奧地利人擁有自己的房產，其中多半是祖傳。真正有能力置業的奧地利人僅為兩成左右，多半奧地利人都是租房居住，政府也鼓勵他們租房，並有相應的政策支持。 更多夫婦願意在郊區買房或鄉下買地皮自己蓋房，他們傾向於享受更好的生活環境，包括綠化、空氣、安靜程度和私家花園，游泳池。 維也納郊區的整個公共交通系統以及道路系統比較成熟，所以生活在郊區，並沒有甚麼不便。另外，對年輕人來說，租房也不錯，因為租房市場成熟，且法律對租客有保護。 [...]