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海外

海外樓市：重啟基建計畫　大馬樓市看好

2019-01-15

在「一帶一路」政策的帶動下，馬來西亞躍升成為全球最熱的10大房產市場之一，有報告指出，當地樓市已有明顯改善。雖說一帶一路的憧憬吸引不少投資者，但當地一些大型的基建發展，不但有助推動當地經濟發展，更可吸引更多外國公司進駐。如位於吉隆坡核心地帶的敦拉薩國際貿易中心（TRX）開發計畫，正進行得如火如荼，有分析指出，TRX不僅是經濟的推動力，更有望帶動大馬房地產全球化的起步。馬來西亞房地產發展商會發布的《2018年上半年和2019年展望》調查報告顯示，大馬房地產銷售量在2018年上半年銷售量達51%，相比2017年下半年季度，增長率為6%。馬來西亞房地產發展商公會主席孫興存表示，2018年上半年共新推介1.32萬個單位，銷量達51%。根據報告，2017年下半年的房地產推介數量為1.51萬伙，銷量卻只有45%，因此相比2018年上半年情況，銷量錄得6%的增長。事實上，近年在一帶一路的政策帶動下，新興市場東南亞亦獲投資者的青睞，其中馬來西亞房產市場的表現尤其活躍，大多數地產發展商預計大馬房地產價格會不斷上升，一躍成為全球最熱的10大房產市場之一。萊坊的報告指出，馬來西亞房地產市場已經有了明顯的改善跡象。萊坊駐馬來西亞公司總經理Sarkunan Subramaniam表示，由於新上任政府的政策會更透明，故樓市在去年上半年出現了溫和復甦。他認為，高端公寓的租金將會穩定下來，價格將保持穩健發展，並且外國投資者會在2019年第一季度重新回歸馬來西亞市場。恢復新高鐵項目雖則去年5月馬來西亞總理馬哈蒂爾上台後，隨即宣布因工程費太貴，而決定取消連接吉隆坡至新加坡的新高鐵計畫，但其後又有轉機，大馬政府同意恢復隆新高鐵計畫，至少會興建新山至新加坡的一段，全長4公里，建成後每日可運載1萬人往返新加坡和新山。對於馬來西亞樓市而言，亦屬好消息。當中吉隆坡作為大馬的首都，相比其他亞洲城市的消費指數較低，是其中一個吸引移民的優勢。據NUMBEO統計數字顯示，吉隆坡的生活成本在551個全球城市中排行第406位，較落後的柬埔寨金邊還要低。再者，當地有不少國際學校，大大少少超過20間，英、美、澳、日、法等教育制度都有，可銜接海外大學，最重要是學費較便宜。大馬的醫療質素亦不俗，馬來西亞獲美國《國際生活》雜誌選為「2017年全球最佳醫療國家」第1名，而且已連續3年獲得此殊榮。該報告是以醫療費用、醫院設備、醫生質素、等待時間等作為評分基礎，過去10年大馬在醫療旅遊領域發展迅速，僅2016年已超過100萬名來自世界各地的旅客來求醫。雖然大型基建「馬新高鐵」會稍稍延遲，可是位於吉隆坡核心地帶的敦拉薩國際貿易中心（TRX）開發計畫，正進行得如火如荼，該計畫總投資額達260馬幣，TRX落成後的樓宇售價總金額將高達80億美元，是具備完整永續功能的城市生態系統，涵蓋一級的辦公環境，與豪華的住宿、百貨、休閒與藝文中心。而且馬來西亞政府欲將該貿易中心，打造全球首個伊斯蘭金融中心，預計2024年完工，TRX有望成為亞洲下一個金融重鎮。國際企業紛進駐據悉，這項計畫已成功吸引國內外投資者，TRX總執行長阿茲瑪達立指該貿易中心約80%的地段已商業化，進駐公司包括匯豐銀行（HSBC）、英國保誠人壽、澳洲不動產集團Lend Lease和印尼主要建商Mulia集團等，並希望未來可達成250家跨國企業進駐目標，預計創造50萬個以高階白領為主的就業機會。敦拉薩貿易中心與鄰近的商業、休閒及購物中心構成金三角地帶，連接吉隆坡主要大道如精明隧道（SMART）、敦拉薩路（Jalan Tun Razak）和布城大道（MEX），可輕鬆前往吉隆坡各個地方。如透過布城大道，僅需35分鐘即可直達吉隆坡國際機場。對於大馬政府而言，TRX不僅是經濟的推動力，更希望可透過該計畫加速當地新領域增長，帶領吉隆坡成為一個永續、智能，且宜居的城市，這將有望帶動大馬房地產全球化的起步。有當地地產代理指出，敦拉薩貿易中心完工後，將是馬來西亞及亞洲未來指標性的金融貿易中心，從過往經驗來看房地產投資，重新規畫的發展區，相對鄰近既有的舊市區潛力更高。同時，敦拉薩國際貿易中心屬於國家級的重大建設發展，因此週邊的項目發展潛力亦較高，可預期未來附近的樓價有較強的增值性。 [...]

海外

大馬新山　下一個「深圳」

2018-04-08

馬來西亞毗鄰香港，樓價相對較平，加上近年東盟經濟受惠於「一帶一路」，當地樓市成為中港投資者的新寵。除了首都吉隆坡外，鄰近新加坡的柔佛州新山，樓價走勢亦甚為可觀。新山除了有旅遊景點Legoland帶動當地旅遊業，在「依斯干達經濟開發區」（Iskandar Development Region）計畫下，更有打造成智慧低碳城市的憧憬，結合該處與新加坡為鄰的特質，兩地相輔相乘，能起當年「香港」拉動「深圳」經濟的作用，隨時成為東南亞版的新「深圳」。根據房產咨詢顧問公司萊坊的2017年第2季《全球樓價指數》，馬來西亞的房價在5年內暴增48.6%，在全球十大房產價值增長最多的國家中，排名第9。現時馬國樓市最大的推動力，是其經濟前景，以及交通基建的發展。馬來西亞是東盟十國中的第3大經濟體，僅次於印尼及泰國，它亦是中國「一帶一路」計畫沿線其中一個最大的國家。當地主要行業有電子、汽車、棕櫚油加工、建築、金融、保險、房地產。當地約70%人口屬於適齡工作組別（15至64歲），由於現時十多至二十多歲的大馬青年，即將成為樓市的主要買家，這些年輕購買力有望成為當地樓價上升的催化劑。大馬除了首都吉隆坡是熱門樓市投資地，鄰近新加坡、位於柔佛州（Johor）的新山（Johor Bahru），亦深受新加坡及中國的投資者歡迎，而且由於樓價處於低水，值博率更勝一籌。新柔捷將落成新山位於柔佛州南部，跟新加坡僅一橋之隔。從星洲出發，由兀蘭（Woodland）或克蘭芝（Kranji）地鐵站搭乘巴士，大約20分鐘就能到通關點。由於新加坡物價與房價近年飛漲，愈來愈多在新加坡工作的人選擇在新山置產成家，每天通車跨越「新柔長堤」，來回兩個國家。因應兩地頻繁的互動，未來新加坡地鐵系統將開進柔佛，延伸成為全長43公里的「新柔捷運」，預計在2019年至2024年間分5階段通車。交通便利，使新山成為了投資者眼中的「寶地」。此外，早於2006年，已故的柔佛州蘇丹依斯干達，推出佔地面積2,117平方公里的「依斯干達經濟開發區」（Iskandar Development Region）計畫，主打智慧低碳城市的綜合開發，並計畫將新山市列入「旗艦A區」，要將新山與新加坡打造為另外一座「深圳與香港」，成為東南亞的金融雙星城。到了2013年依斯干達區公布的累積投資額已達1,316億令吉，成為馬來西亞投資額之冠，因此當地的未來發展可看高一線。 A區人多B區價低根據「依斯干達經濟開發區」，柔佛州分為5大旗艦區域，每個區域各有其司職：A區（Johor Bahru [...]

企業策略

大馬建築商來港上市，部署「一帶一路」戰略

2017-12-18

近半年來，先後有多家馬來西亞、新加坡企業來港掛牌上市，包括大馬的椰豐集團和東駿控股，新加坡的TOMO控股、BHCC控股及COOLLINK等。明顯地，一帶一路戰略部署是一個眾所周知因素。以首間在港上市的大馬建築商璋利國際（1693）為例，其創辦人丹斯里吳明璋說：香港的上市平台成熟，容易被中外投資者關注，有利打開內地及東盟等亞洲市場。撰文：鄧肯｜攝影：鄺銘漢璋利國際成立於1996年，業務覆蓋建築服務、物業發展、教育及可再生產品製造。吳明璋說一方面香港這個主要國際金融中心地位比新加坡高，是中國對外的樞紐，可加深了著眼東南亞市場的中國潛在客戶對公司的認識；另一方面，對於公司未來把握一帶一路倡議所帶來的商機及擴闊業務版圖有利。「我們自8月在香港聯交所上市，幾個月來已多了很多機會，同業的合作計劃也正在商議中，一帶一路計劃是期望先做好馬來西亞的項目，作為一個建築服務的典範，藉著過往公司在基建業務的經驗，拓展一帶一路及東南亞市場，藉此為股東帶來長遠的回報。」兩年前已在大馬上市他說，公司在過去二十年一直提供優質及時的建築服務往績，建立了穩固的客戶群，包括領先的物業開發商及一家政府關連公司。知名客戶包括馬來西亞跨國綜合企業森那美集團、半島獨家電力供應商馬來西亞國家能源公司，以及馬來西亞財政部轄下退休基金局的地產及建築業分支MRCB Builders Sdn Bhd等。除了在港上市外，公司亦早於2015年4月在馬來西亞證券交易所主板市場上市，按收益計算，去年在大馬芸芸上市的建築公司中，排名第21位。吳明璋說公司的一大優勢是開拓了包括建造、租賃、維護及轉讓（BLMT）模式的公私合夥（PPP）項目。 [...]

海外

旅業拉動　檳城樓搶手

2017-11-26

檳城近日發生大型水災，讓該市成為新聞焦點，天災難料，但相信短期災患不會影響當地長期發展。近年，檳城由於積極發展醫療旅遊，成為經濟新動力，再加上配合旅遊業發展，正展開多項大型交通基建，未來前景可望高一線。而馬來西亞財政部副部長拿督預測，明年馬來西亞國內總生產值會提升4%至5%，故估計明年當地房產價格亦同會上漲。根據英國的萊坊房地產國際（Knight Frank）諮詢公司的一項調查顯示，海外投資在馬來西亞持有物業的樓價，自2012第2季至2017年的第2季，5年來樓價上升43.8%。而若扣除匯率波動後，升幅回報仍高達14.8%。此外，據2015年公布的資料顯示，在亞洲眾多國家和地區中，馬來西亞的平均租金回報率達4.57%，遠高於中國的2.66%、香港的2.82%和新加坡的2.93%。兩大數據都顯示馬來西亞的樓市投資價值。而投資馬來西亞，除了近價格已有大升的首都吉隆坡，檳城亦是一個熱門地。檳城在馬來西亞作為英國殖民地期間，是亞洲的主要港口。目前雖然正搭上新一趟的經濟成長和轉型列車，包括蓬勃發展醫藥旅遊業，但在展現出其國際都市風格的同時，也極力保留了豐富且輝煌的傳統文化。過往檳城市內七成人口屬華人，加上擁有該國唯一一名華人首長，成為華人的投資熱門地。但近年隨著華裔生育率低，而巫裔人遷入，華人跟巫裔在當地已漸平分秋色。不過，即使「唐人市」的氣氛稍減，當地樓市發展仍有三大推動力讓投資者心動，首先是當地經濟增長強。檳城的人口只佔馬來西亞總人口的6%，但其經濟收入佔馬來西亞境外直接投資（FDI），於2016年為第4名，近年檳城政府更積極發展旅業。此外，不少跨國企業如Sony及Dell等都在此設廠，有「東方矽谷」的稱譽。基建待生上馬其次，為推動旅遊業，當地正有多項大型交通基建工程，當中涉資460億林吉特（約837億港元）的檳城交通大藍圖（PTMP），將興建包括3條輕鐵線、單軌火車和快捷巴士，並提升現有火車及渡輪等過百項工程，預計目標2030年完工。另外，在檳城島建設3條新高速公路，由檳島連接威省峇眼亞佔的海底隧道將於2025年建成；亦有連接馬來西亞大陸到島嶼的纜車計畫。政府相信這將緩解檳城的交通擠塞問題，並把檳城發展成國際城市，吸引更多投資者。第三，馬國近年為外籍人士推出「第二家園計畫」，投資當地住宅變相多一個居留地，港人可透過買樓居留，而且毋須「坐移民監」也可享自由出入境長居當地權利，同時享買車免稅等優惠，但簽證達10年有效期後需要更新。如抱長線及用作度假或退休心態，不失為穩健的物業投資選擇。再加上近年令吉匯價反覆向下，讓港人於當地變相以折扣買樓。檳城由檳島及威省組成，中間隔著檳威海峽。檳城首府喬治市（George Town）、著名的峇都丁宜海灘（Batu Ferringhi）及多個大型商場都坐落在檳島，十分受遊客歡迎；威省則以工業為主。住宅物業方面，檳島主要為低密度豪宅，威省則有較多公共房屋。檳城三種最常見的住宅類型包括公寓、2至3層樓的排屋和半獨立式房屋）。在過去兩年裏，許多希望改善住房條件的購買者都紛紛尋找更大面積的房屋以滿足家庭人口增長的需求，因此推動了威省地區樓價的平穩上升。另外在2016年第三季度，檳島半獨立式房屋的平均成交價也出現了雙位數的季度增長率。爛尾機會低而該國法例規定外資只能購買100萬令吉（約184萬港元）或以上的住宅，而檳城的住宅現時大約200萬港元已有交易。每談到置業，港人最關心首期和按揭，當地普遍能承做六成至七成按揭，息口約4厘。專家建議，海外業主在大馬收取租金後半年便需匯出境外，否則需繳納較多稅項。另外，投資海外樓其中一個最大風險是爛尾樓，但大馬政府規定發展商需按樓盤工程進度收取付款，而且有監管，相信不存在這個風險。 [...]

海外

空間感營造家的感覺　大馬環保公寓O2 Residence

2017-10-18

受「一帶一路」牽動，亞洲主導漸趨全球化的有利因素下，經濟環境一向穩健的馬來西亞，近年愈來愈受海外房地產投資者的歡迎。今年初，位於馬來西亞大吉隆坡地區Puchong South的心臟地帶，出現了一組以綠色元素為概念的低密度服務式住宅屋苑O2 Residence。除了環保概念外，發展商更特別營造方便住戶溝通的空間，為樓盤注入現代都市人久違了的「家」的感覺。近年，隨著世界各地的環保意識不斷增強，很多國家和地區已經開始發展綠色建築，務求令新建的住宅或商業樓宇更符合環保要求。綠色建築又可稱為「可持續性的建築」，是指以生態學和資源節約方式來設計、建造、裝修、運行或重新再利用的建築物，例如利用自然的空氣流動來通風、採用天然光及透過屋頂綠化等，可以減低空調、通風和照明的耗電量，從而減低碳排放。 O2 Residence發展商完美金鷹（Perfect Eagle Development，簡稱PED）耗資馬幣四億五千萬（折約港幣八億九千萬）打造的O2 Residence，不只在園藝方面要求綠色生態，同時也採納綠色環保科技，屋苑剛於年初贏得馬來西亞《星報》地產的「最佳親善大地榮譽大獎」後，更獲得綠色建築指數認證，並獲得新加坡國家環境署認可的綠色建築分級緣色標章（BCA Green Mark）下的「金牌等級」。屋苑無論在外型以至內部結構，都融入大量綠色元素，而這個構思是源自屋苑發展商完美金鷹執行總裁潘斯里蘇美玲女士。「綠色生活所指的非單單是一塊太陽能發電塊、停車熄匙或盡量少開冷氣那麼簡單，真正的涵義應該是一群理念相近的人，一起為停止令地球資源過度虛耗而在生活態度上作出改變。」蘇美玲解釋，真正貫徹綠色生活最根本是要改變人類的舊觀念，所以O2 Residence特別闢有一個環保角（Eco Corner），目的是將重用、再生的概念在社區中植根。「Community [...]