| Capital 資本平台

博客

柯創盛：交椅洲「CBD3」難寄厚望

2023-03-31

政府早前公「明日大嶼」交椅洲人工島填海方案，除提出興建19萬至21萬個住宅單位外，同時提出島上建設第三個核心商業區「CBD3」，令筆者回想起政府十多年前欲把九龍東發展成繼香港中西區以外的第二個核心商業區的鴻圖大計。 1998年啟德機場遷移後所騰出的一大片土地，是繼西九龍填海區後鮮有能作大型規劃的都會區域，惟發展時間過長，土地用途一改再改。翻查規劃署1998年的《東南九龍發展可行性研究》，啟德發展區被劃出商業用地約12.2公頃，僅佔全區的2.1%。2011年《施政報告》提出「起動九龍東」計劃，以配合九龍灣及觀塘的工業用地轉型為商貿區，才首度以「CBD2」的名義來推動發展，連帶啟德發展區內的商業用地也被納入考慮之列。起動九龍東計劃又提出在啟德興建環保連接系統，連結九龍灣、觀塘及啟德，後來更傾向屬意單軌鐵路系統，但經過長時間的研究後，仍以技術問題為由擱置單軌計劃，改為發展一些路面交通、行人天橋等常用方法，白白浪費了近十年時間。營商環境轉變下，多區甲級商廈空置率高企，單計九龍東，空置樓面面積高達300萬平方呎，為空置率最為嚴重的地區之一。市建局的觀塘市中心第四及第五發展區招標項目（裕民坊商業項目）最終亦流標收場。翻查啟德用地近年的規劃轉變，不少原來的商業地因為無人問津已被改劃或計劃改成住宅地，減幅為原有規劃的約四成，足以顯示政府對啟德核心商業區的定位而有所動搖，商廈明顯出現供過於求的情況。政府的「CBD2」鴻圖大計，明顯發展不似預期。至於根據交椅洲人工島方案，政府提出在島上用上100公頃土地，發展第三個大型核心商業區「CBD3」，用以推動香港國際金融、貿易中心及法律服務樞紐的發展，更樂觀地可提供20萬職位。人工島為的對外交通明顯較為九龍東還差，九龍東「CBD2」談不上成功，「CBD3」更難抱以厚望。社會有聲音指人工島造價近6,000億過高，難收回成本，政府應研究縮減「CBD3」的規模，減低填海面積，節省成本，更為上策。撰文：柯創盛房委會委員延伸閱讀：柯創盛：黃埔花園2.0增房屋供應深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Instagram：www.instagram.com/capitalplatform.hk/ LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

博客

黃敏碩：交椅洲是否適合發展成第三個核心商業區 ?

2023-03-28

疫情後中環寫字樓租金雖然有所回落，不過部分投資銀行仍調整疫情後營運方式，設法降低租金支出。據外電引述消息指，法國巴黎銀行擬將香港大部分員工，遷出國際金融中心二期辦公室，最快於明年完成調配，但仍會保留部分中環辦公室以便銀行家工作。據悉法巴目前在國金二期有4個樓層，該行的資產管理部門已進駐太古坊，但衍生工具部門、企業和機構金融、財富管理部門則使用國金二期辦公室。外界質疑九東第二核心商業區或「胎死腹中」事實上在疫情後，辦公文化進入新常態，對寫字樓需求急降。香港是否有必要發展第三個核心商業區？目前香港經濟疲弱，商廈空置率居高不下，不少人質疑九龍東作為香港第二個核心商業區的發展會否最終「胎死腹中」，更遑論於交椅洲發展第三個核心商業區。在解決香港房屋問題的長遠政策上，2018年《施政報告》提出主宰未來20、30年香港長遠發展願景的「明日大嶼」發展計劃，項目計劃在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海興建人工島，填海面積達1,700公頃。除人工島填海外，「明日大嶼願景」亦包括北大嶼山周邊水域的近岸填海工程、興建策略性交通基建，及升級現有道路。「明日大嶼」計劃為分階段填海興建合共約 1,700 公頃的多個人工島，可提供 26 至 40 萬住屋單位, 其中七成為公營房屋，預計首階段住宅單位可於 2033 [...]

博客

王涵：交椅洲填海等於倒錢落海

2023-03-23

行政長官李家超在去年根據「明日大嶼」計劃，提出了交椅洲人工島項目。根據港府的設想，計劃為分階段填海興建合共約1,700公頃的多個人工島，其中1,000公頃的交椅洲人工島將由三個島嶼構成，島上會建19至21萬個住宅單位，其中公營房屋和私營房屋的比例是7:3，最多可容納55萬人，提供約27萬個職位。具體時間規劃方面，將於今年開展環評法定程序，2025年中前確認詳細設計，下半年申請撥款，年底前開啟填海工程，按正常速度走的話，首批住宅最快可在2033年入伙。據政府估計，建造成本方面，總工程造價推算約為 5,800 億元，私人住宅和商業用地賣地收入估計約為 7,500 億元。且不論經濟效益，先講項目可行性。天文台前台長林超英質疑，如果填海而得的土地，將來會被水淹沒，既不會解決香港土地資源緊張問題，反而會製造本來就不存在的危險。他提到，日本關西機場由啟用至今曾發生多次嚴重水浸，即使興建新的防水牆依然於事無補，無法擺脫被海水淹沒的威脅。他更坦言填海而建造的人工島，是無法預估將來海水上升後的後期維護工程有多大，港人更可能為此而將金錢投入「無底洞」，那真的是「倒錢落海」。而除了項目可行性問題外，筆者認為，港府更應該考慮經濟效益的問題。根據最近發表的財政預算，2022/23年度預計赤字為1,398億元，而2023/24年度之預計赤字為544億元，庫房需面對巨大財政壓力，卻又困於經濟發展速度等多種因素，連開源節流都很困難，政府實在應重新檢討各項工程規模是否需要縮減。香港僅剩七千億的財政庫存，在開源困難、節流無道前提下，港府必須一分錢掰成兩分花，讓每一港元用在刀刃上。而交椅洲人工島項目總工程造價要耗資約5,800億元，成本實在太大。對於賣地收入，政府估計為7,500億元也是過於樂觀。首先，政府並沒有詳細列明交椅洲人工島之私人住宅和商業用地之賣地收入約為7,500億元的計算方法。若以香港近期賣地數據作參考，平均每呎樓面地價為4,000元計算，私人住宅的賣地收入約為1,200億元；另外人工島400 萬平方米的商業總樓面面積以每呎樓面地價3,000元計算，商業部分的賣地收入為1,200億元，私人住宅和商業用地之賣地收入加起來亦只有2,400億元，與政府估計之7,500億元相距甚遠。如賣地收入真如筆者估計只有2,400億元，連人工島造價成本5,800億元也應付不了，項目入不敷支，造成巨大財政壓力，完全是「蝕本生意」。其實如果要解決或緩解香港房屋問題，不只有填海造地，也有更具經濟效益的方式。譬如將位於青衣的香港聯合船塢，連同其北面的政府土地，一併改變用途，以發展公私營住宅、遊艇俱樂部和社區設施，預計共可以提供15,075個住宅單位。善用閒置土地，比其他填海收地等具爭議的方法簡單，亦減少社會爭拗矛盾。相比交椅洲填海，此計劃明顯省時省錢，更具經濟效益。而與船塢相連的政府土地本身已閒置多年，市場估計也可藉是次計劃，使這塊地皮翻生，可見其推動達正面效應和多贏局面。 [...]

香港

樓市速報：引例收地加填海　解決香港土地荒

2019-09-24

最近民建聯向特區政府提出一系列建議，包括促請政府積極引用《收回土地條例》收地用以興建公屋，填補目前極大缺口，重建輪候冊市民「3年上樓」的希望，不少學者認為此舉確可緩解目前供應短缺的狀況。資料顯示，4大發展商持有農地面積合共約1億平方呎，只要政府能成功引例收地，可有效在短、中期內大量增加公營房屋供應。然而，有市場人士亦指要順利推動此政策並非易事，簡化目前的程序最為重要。與此同時，明日大嶼填海計畫亦不可忘，畢竟香港未來仍然需要有新增土地，多管齊下方能有效解決房屋短缺的問題。由《逃犯條例》修例所引發的政治衝突一發不可收拾，且有愈演愈烈之勢，同時一直積壓甚深的社會民怨亦瞬間爆發，反映出香港深層次矛盾嚴峻，特別是房屋及土地問題，民建聯因此向政府提出多項建議，以盡快解決民生問題，其中在房屋政策方面，該黨建議政府應更積極引用《收回土地條例》，徵收棕地、私人農地興建公營房屋，收回預留迪士尼樂園第二期發展的土地作興建公屋之用、興建過渡性房屋、推行租金津貼，以及租務管制。有消息指出，民建聯上月就施政報告與林鄭月娥會面時，提出引用《收回土地條例》收回農地興建公營房屋，讓基層盡快「上樓」的建議，有與會者表示，林鄭對建議持開放態度，「不置可否，也不再抗拒」。觀乎去年在立法會上，政府對引用該條例收地建公營房屋有所保留，政府當時解釋該條例不能隨意使用，因基本法第6條和105條保障私有產權，土地擁用人可就此提出司法覆核告政府，官司動輒經年。民建聯主席李慧表示，明白政府及社會擔心貿然引用《收回土地條例》，或會招徠司法覆核，最後「因快得慢」，但她強調任何政策都有阻力，「唔能夠因為驚（被司法覆核）而唔做。」她又指過往案例政府均勝訴。翻查資料，政府引用《收回土地條例》收地興建公屋，自回歸以來便有13次。短線缺口難補民建聯立法會議員劉國勳亦認同過往對此條例「用得太少」，他解釋按政府現時掌握的土地，未來10年只能興建約24.8萬個公屋單位，與《長遠房屋策略》訂出的目標31.5萬個，相差高達6.7萬個單位，他形容是極大缺口。他估計，政府要在未來3年覓多75公頃土地，才能補足相關缺口，故建議政府要更「大刀闊斧」、更「積極」引用《收回土地條例》。房委會資助房屋小組主席黃遠輝亦認為，此舉對紓緩房屋供應短缺有很大的幫助，只要政府能成功推動條例，便可為發展400至500公頃新界農地「打開大門」，就算面對司法覆核挑戰，仍然值得推進。他指出，大發展商持有的1,000公頃新界農地，即使引用《條例》收地或惹來法律挑戰，要面對不確定因素，惟回顧過往政府引用該條款的案例，涉及的法律風險其實不大，加上如今收地是用作興建公營房屋，符合公眾利益。而且，收地後規畫新發展區滿足公眾利益，一直以來都是行之有效，如發展元朗橫洲基本上便是依靠收地，才能興建1.7萬伙的大型公屋屋苑，「就算有法律挑戰，其實就住公眾用途法律挑戰，相對而言風險比較細，過往有案例，法律文字上非常清楚，講到明係公眾利益，無大問題。」對此，新鴻基地產（00016）主席兼董事總經理郭炳聯表示，明白香港房屋供應嚴重短缺，願意積極配合特區政府增加房屋供應的措施，並會盡最大努力加快興建住宅項目。他支持及歡迎特區政府引用《收回土地條例》，收回農地以加快興建公營房屋；積極配合特區政府提出的「土地共享先導計畫」。但他又指，政府若選擇動用《收回土地條例》收地建公屋，「我都冇計」。公司目前已有2幅屯門土地被收回，惟不能接受政府數年後再拿有關土地到私人市場出售。政策阻慢發展新地副董事總經理黃植榮稱，不論是公私合營或土地共享計畫，都希望政府有實則措施。集團正努力將農地申請規畫及進行估價，並加大樓宇密度，在過去3年已轉換900萬方呎農地，可提供約1.5萬伙單位。然而，農地規畫需8年才於城規會通過，取得土地條款需12年，即由申請至獲批補地價最少20年，希望政府拆牆鬆綁。據美銀美林的研究報告，目前本港4大發展商之中，恒基地產（00012）持有最多農地，長實集團（01113）則最少。資料顯示，4大發展商持有農地面積合共約1億方呎，當中以恒地佔地最多，持有農地約4,500萬方呎，佔比達四成半；另新地持有農地面積約3,000萬方呎，佔比亦有約三成，而新世界發展（00017）則持約1,600萬方呎，長實則位居第4位，持有農地約900萬方呎，遠低於恒基及新地持有的農地數量。事實上，發展商近年亦積極就旗下農地進行補地價，令「生地變熟地」，其中新地西貢西沙路十四鄉大型發展項目，就於2017年完成補價，涉資約158億多元，屬本港歷來最大額的農地補價個案，原擬興建約4,900多伙，新地去年又向城規會申請，放寬該用地的發展密度，並將單位數目大幅增加至約9,500伙，令手持可建的單位數目大增，反映農地發展的潛在價值甚大。而一向積極收購新界農地的恒地，農地分布廣泛，亦有多個項目於近年獲批住宅發展，包括粉嶺古洞北及粉嶺馬屎埔項目等。資料顯示，該集團持有的馬屎埔農地位於馬適路綠悠軒北面，佔地約17.4萬方呎，於去年年初與政府完成補地價，金額逾25億元，以總樓面面積約60.9萬方呎，呎價約4,151元，更創下北區補地價呎價新高。中資積極收地 [...]

大中華時事

發債填海　明日大嶼　一舉兩得

2019-03-24

市場引頸以待的「明日大嶼」計畫終於公布詳情，發展局公布，這個歷時十五至二十年的大型填海工程，總投資額高達六千二百四十億元，勢將成為香港史上最昂貴的基建工程。這個前所未見的巨型工程，被批會掏空香港庫房，但事實上，明日大嶼是一條財路，為政府帶來長遠賣地收入之餘，透過發債發展，更可以搞旺債券市場，實在一舉兩得。立法會發展事務委員會將於下週二（二十六日）就明日大嶼相關工程進行討論，而發展局局長黃偉綸就在本週二（十九日）下午率先舉行記者會，交代工程開支及賣地回報估算。明日大嶼項目主要分為兩部分，首先是填海及人工島的建設，包括在交椅洲中部水域填海建人工島，並在欣澳、龍鼓灘填海及屯門沿海發展等，交椅洲人工島填海造價為一千四百億元，並需要支付一千一百六十億元的基建工程，造價至少要二千五百六十億元，而欣澳、龍鼓灘填海及屯門沿海發展區，工程及基建造價則為九百五十億元，令相關工程費用總額達三千五百十一萬元。除了填海，發展新區最重要是要有交通網絡，所以政府亦要斥龐大資金建交通網絡，由交椅洲至香港島的道路及鐵路；交椅洲至大嶼山連接路及欣澳鐵路；西部海岸鐵路及Ｐ１公路等工程項目，整個交通網絡的開支則達二千七百三十億元，令整個明日大嶼計畫埋單要六千二百四十億元。此數字是發展局按去年九月份的工程價格計算，即是工程費很大可能超過上述數字。明日大嶼原先的填海規模曾只有一千公頃，但特首林鄭月娥在施政報告中，將指規模「升級」至一千七百公頃。黃緯倫則重申，填海一千七百公頃仍是明日大嶼長遠願景，但多出的七百公頃仍然很「虛」，且未有實際時間表，所以今次的估算並未包含在內，而日後若要進行額外的七百公頃填海，政府會再做公眾諮詢。二五年填海　三二年進駐明山大嶼計畫將於二○二五年正式動工填海，最快到三二年就有首批市民可以入伙，但發展局亦承認，此乃「非常進取的時間表」，要取決於立法會是否順利撥款。黃偉綸又指，交椅洲填海項目會以交通基建先行模式發展，過往新發展區的經驗，需要有二十萬至三十萬居民後，方會發展鐵路，所以會以公路先行，當市民入伙時，社區已有公路連接，然後兩至三年後會有鐵路通車。發展局之前已估算過，在交椅洲填海的一千公頃土地，約可提供十五萬至二十六萬單位，當中七成為公營房屋，相等約有十萬五千至十八萬二千伙。交椅洲更可發展成「近零碳排放」的先導區，並創造提升個人居住面積的機會。政府亦會在新區建立第三個核心商業區，包括提供約四百萬平方米商業樓面面積、創造約二十萬個高端、高增值就業機會，預計每年可帶來一千四百一十億元的增加值，相等於本地生產總值約百分之五。從數字看來，明日大嶼有「一石二鳥」之用，除了解決長遠住屋問題，亦能提升香港的生產及競爭力。不過，近年香港已花了巨額資金興建大量工程，港珠澳大橋、高鐵、沙中線，再有機場第三跑，大型基建的數量前所未見，令人擔心會掏空庫房，而近年不少政府的工程嚴重超支，亦令港人更加憂慮。機砂賣價低　減填海成本　以港鐵（00066）的新鐵路項目沙中線為例，造價於一七年底計已較預計超支分之二十三，升至八百七十三億元，而近年用作填海用的海砂出現短缺，隨時令明巴大嶼大額超支。不過，發展局方面已解釋，現時行內填海，不少已改用俗稱「機砂」的人造砂，而目前內地機砂一噸售價約一百二十港元，當中已包括運輸費用，貨源亦愈來愈穩健，足以解決供應問題。再者，本港每年有一千五百萬公噸填料，當中一半可以用作填海。最重要是明日大嶼項目，其實最後可成為「有錢賺」的項目，因為政府可以透過賣地收回成本，所以絕對不是外界批評的「倒錢落海」。明日大嶼主要用作解決基層及夾心階層的房屋需要，所以七成供應會是公營房屋，但餘下的三成將是私樓，按發展局的計算，假設私人住宅數目只得最少的四萬五千個，土地收益估算最少亦有七千零七十億至八千二百三十億元，且收益已是保守估計的數字，因有關估算未計及出售資助房屋、及其他商業土地的收益。發展局引用香港測量師學會的估算，交椅洲人工島私人住宅及商業發展的土地收益，更可高達九千七百四十億至一萬一千四百三十億元，即最少可以「賺到」三千五百億元。發展局估計，人工島的商業樓面呎價約每平方呎八千至九千元，估算已相當保守。遠在交椅洲人工島的商業地皮價格，自然不能與中環及金鐘核心商業區逾三萬元的呎價相提並論，但以香港第二個核心商業區的東九龍為例，一七年南豐發展以逾二百四十六億元投得的商業地王，第１Ｆ區二號地盤商業酒店地計，成交樓面呎價便接近一萬八千元，人工島的估算的確相對保守，待人工島商業地皮可以出售的時候，已是十年後的事，屆時地價亦一定有上漲，賣地收入亦會水漲船高。攤分十五年　蝕錢機會微對於有批評指明日大嶼會掏空庫房，其實亦是很難做到，因為整個項目會是分階段進行，以六千二百四十億，工程攤分十五年計算，平均每年支出僅四百多億元，單靠取得工務工程撥款已負擔得到。政府過去十年的工程項目，只有一成出現超支，其餘九成都在相關預算內完成，而所有項目合計仍有約百分之十三盈餘，估項目要蝕大錢亦不容易。 [...]