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海外樓市：坎培拉房地產 明年澳洲最強
2020-01-01
澳洲首都坎培拉(Canberra)被許多當地人視為澳洲最宜居的地區，因為沒有悉尼的喧囂和墨爾本的光彩。坎培拉房地產一直是表現最穩健的市場之一，過去五年，住宅價值以每年4%的速度攀升，SQM Research的另一份報告顯示，雖然悉尼和墨爾本受到去年經濟衰退的打擊中遭受重創，但坎培拉卻能夠在市場疲軟的情況下生存，價格上漲3.3%。 當地是聯邦政府、國會及外國使館的所在地，是澳洲的政治中心，亦是舉世聞名的花園城市，四高是美麗的山嶺，並為松林翠柏所環抱，街道縱橫交錯，井井有條，美觀舒暢，郊區地帶與自然鄉村毗連，景色秀麗優雅，堪稱現代城市規畫的結晶。 Property update預測，坎培拉今年獨立別墅的房價增長2%，公寓的樓價將增長1%。而在明年，獨立別墅的房價預計增長4至6%，公寓的樓價將增長1至3%。這將使坎培拉在明年成為澳洲最強勁的房地產市場之一，得益於強勁的人口增長和較低的失業率。 然而，持續高水準的新建公寓(過去12個月的單位樓、聯排公寓和聯排別墅的批准數比去年高出30%)，將阻止樓價上漲。坎培拉過高的土地稅將使投資者望而卻步。 全澳最強樓價 今年初，澳洲房地產市場仍全線低迷，悉尼、墨爾本等地的房價持續走低，切實地經歷了一波「行業寒冬」。但坎培拉樓價在此期間雖有小幅下滑，卻並未產生較大的影響。 據Domain官方預測報告顯示，坎培拉將在2020年，成為全澳最強房地產市場。別墅價格將上漲4%至6%，這遠遠超過了全澳別墅價格上漲1%的平均水準。在澳洲的其他首府城市中，也只有悉尼和布里斯班有望擁有類似的增長，但增幅也僅在3%至5%之間。 報告中也提到，坎培拉的公寓價格在2020年將擁有1%至3%的漲幅。雖與全國公寓價格上漲水準一致，但專家預測，在政府的支持下，坎培拉的公寓價格將在接下來的一段時間內，保持緩慢上漲，不會出現大幅下降的可能。另外，坎培拉在置業政策上也與其他地區略有不同，對於年輕的投資客來說，前期投入是必須衡量的標準之一。 在坎培拉購買樓花，置業者只需繳納5%的首期，就可以與開發商簽訂合同。而在澳洲其他熱門城市，置業者則須繳納10%或10%以上的首期。坎培拉市中心的一房公寓，平均價格維持在40萬至45萬澳元（下同）。而悉尼、墨爾本市中心的一房公寓，動輒就是70萬元以上的售價，難免令人望而卻步。在澳洲其他省投資房產，除了基礎印花稅外，投資者還需繳交高額的附加稅，這也是一筆不小的投入。 租金上漲可觀 根據澳洲統計局最新資料顯示，坎培拉人口已突破42萬大關，並預計在十年內達到50萬人。在2017年至2018年，坎培拉地區人口增長了8,935人，比2016年至2017年增長了2.2%，增長速度是澳洲第二快，僅次於墨爾本。 同時，資料也顯示，在2017年至2018年間，坎培拉總人口增長的50%以上為海外移民，40%為自然增長，6%為州際移民。可見，在移民政策的優勢下，坎培拉未來的人口增長將持續樂觀。 因此，在有限的城市規模和供需關係影響下，坎培拉的房屋空置率並不會在短期內出現大幅上升。目前0.8%的空置率對於投資客而言，幾乎可以說是無影響，完全不需要擔心的。目前坎培拉公寓每週租金的中位數為465元，悉尼為每週530元。但在過去的12個月內，坎培拉的公寓租金增長了8.1%，而悉尼則下降了2.8%，可見坎培拉的公寓租金仍有上升空間。 坎培拉租金上漲帶來的收益率尤為可觀，據Domain最新資料顯示，坎培拉別墅年收益率上漲了0.6%，公寓收益率上漲了6.9%。而且，對於投資客而言，投資回報才是比表面數字更為重要的內在因素。 也就是說，投資客們若全數購買堪培拉的房屋，只需付出在悉尼、墨爾本購買房產三分之二甚至一半的成本，便可獲取同等收益。若投資客們僅用5%的首期投資40萬元的公寓，來獲取每週400元的租金回報，不僅可以償還貸款，連物業費、市政費等額外開支。 [...]
