博客
面對高息環境及外圍經濟等因素，發展商賣樓銷售表現下滑早已是意料之內，連帶淨負債比率亦有所上升，但升勢未見惡化並處於受控範圍內，料出現違約機會微乎其微，股價更是全面撤辣後穩步向上。 各大地產股陸續公布業績，財務狀況成市場關注焦點。新地（0016）最新淨負債比率由18%上升至21.2%；恒隆地產（0101）淨負債比率由2023年6月底的30.3%，升至2023年底的31.9%；新世界（0017）淨負債比率由2023年6月底的47.7%，升至2023年底的49.9%。長實、恒地即將於下周公布業績。 受去年內房債務違約危機影響，本港地產股亦曾瀰漫恐慌情緒，當時負債相對高的恒地及新世界成為市場焦點。其中新世界最近公布業績，截至2023年底，一年內債還的債務約為619.8億港元。撇除循環貸款後，一年內需償還507億港元。不過，考慮到新世界持有約378億現金和可動用銀行貸款130億港元，加上公司積極落實去槓桿措施，料出現違約機會微乎其微。 首先，新世界旗下多個大型投資項目將陸續落成，資本開支將會降低，並產生穩定租金收入。其中「啟德零售館」今年下半年落成，共設有200間店舖，現時出租率已達70%。第二，配合政府撤辣和放寬按揭限制，未來半年公司將推出2,500伙住宅單位，估計銷售額約為120億港元。第三，公司提高2024財年出售非核心資產目標，上調至80億元，近期向華懋集團出售荃灣愉景新城商場及停車場所有權益，套現40.2億港元，預計今年4月完成交易。其他潛在去槓桿方案包括分拆旗下K11項目上市及持續在市場上提前贖回債券。 另一方面，受惠《財政預算案》宣布全面撤辣，政府亦加快北部都會區發展。地政總署上周宣布，根據《收回土地條例》，計劃收回171公頃位於元朗新田之私人土地，作為發展新田科技城發展計劃第一期。隨著政府加速推進北部都會區，預計擁有大量農地之本地發展商，可通過農地轉換加快釋放土地價值。 綜合而言，儘管香港政府撤辣和金管局放寬按揭，相信在高息環境和本港經濟有待改善之背景下，本地樓市仍然面對逆風一段時間，但考慮到本港地產商去槓桿方案選擇非常多元化，能通過多管齊下方式加速資金回籠，減輕財務壓力。 撰文：何啟俊 俊賢資產管理投資總監 （筆者為證監會持牌人，沒有持有上述股票，其公司管理之客戶持有上述股票並隨時作出買賣） ============= 延伸閱讀：何啟俊：美高梅（2282）復甦勢頭勝同業，可候低收集 ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capital.ceo.entrepreneur LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]
隨著部分企業撤出香港CBD地區，商業租金回落不少。在這個背景之下，很多香港地產股在未來業績當中可能將會在投資物業當中錄得虧損。希慎（0014）公布了去年年底的業績，虧損8.72億（港元，下同），末期息減少31%至81仙。集團管理層表明，在經濟面臨挑戰及不確定性下，不調整派息屬不切實際。 本周將有多隻地產股陸續派發中期成績表，包括新地（0016）及新世界（0017）等，上周率先布業績的希慎具有啟示。集團去年基本溢利跌14%至18.32億元，經常性基本溢利跌11.2%；列帳淨虧損8.72億元，主要由於27.63億元非現金性 的投資物業之公平值減少所致。希慎末期息減少31%至81仙；全年每股派息減少25%至108仙。 集團管理層明言，香港經濟有所改善，但消費意欲仍然謹慎，加上地緣政局緊張及宏觀經濟不明朗亦阻礙復甦。至於寫字樓及商舖業務，則受因疫情出現結構性影響，預期今年本港及全球經濟環境仍不明朗，所以削減派息為未來做好準備。 讀者可能會有疑問，為什麼虧損還能夠派息？這個就是投資物業重估所帶來的公平值減少之虧損。因此，這次希慎公佈的業績雖然是虧損8.72億，但事實上扣除27.63億的公平值減少，核心利潤應為18.91億。對應現時股價，大概就7倍市盈率左右。其實也沒有想象中差。希慎是其中一個例子，相信之後其他地產股陸續公佈業績，大家也會發現相同之處，屆時不要看到虧損就大驚小怪便是。 根據彭博的資料顯示（26/2/2024），現時香港地產發展行業的平均市帳率約為0.3倍，和資產淨值明顯有一定折讓。筆者相信這個估值已經很大程度上反映了資產價格下跌的影響。 總結一下，筆者對於香港的地產行業前景仍然較保守，但以現時的估值水平來說，再以投資物業貶值的藉口來看淡地產股則顯得有點理據不足了。 撰文：莫灝楠 南華金融控股有限公司資料研究部副總監 ============= 延伸閱讀：莫灝楠：淺談Home Bias ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Website：www.capital-hk.com [...]
吳老闆筆記
吳老闆週記（5月4日） ．長和去年業績在困境下仍很亮麗，相信今年亦然。 ．葵青貨櫃碼頭比起深圳無甚優勢，不如用來起樓。 ．如買入本地地產股，可考慮新世界及新地，各有擅長。 港股估值便宜，只待資金流入，本欄趁此待變時期，檢視一下投資組合，換走一些前景較不明朗的，例如被大股東不斷減持的騰訊（00700），或在同業當中二擇其一，例如內銀股選中行（03988）棄建行（00939），以及鋼鐵股選重鋼（01053）棄馬鋼（00323）等，繼而換入4隻｢新血｣，包括電訊盈科（00008）、快手（01024）、比亞迪（01211）及泡泡瑪特（09992）。 觀乎投資組合當中芸芸股份，上升空間最大的，是東方航空（00670），利好因素有三。第一，整體內航營運環境由極差變成極旺，先是國內航線載客量急速反彈，估計4月份已超出疫前20%，加上票價是去年低位的1倍，均價超過1,000元，即是利潤勢必破盡歷史最高紀錄，未來隨着國際航線拼命重開，很快便會不夠飛機使用。 第二，早於疫情前，內地已放寬機票定價機制，容許機票愈緊張時，票價上調幅度愈大；即是當載客率達到指定水平，便可加價某個幅度，當載客率進一步上升，又可進一步加價。 需求反彈、不夠飛機、票價上漲，重重行業因素叠加之下，內航股現時可謂全球最抵買。本欄選擇東航，只因該股去年受到上海封控影響，在三大內航中輸得最勁，如今一切已成過去，反彈力度自然最強，加上一直跟開，費事換馬罷了。而事實上，東航表現一直落後於國航（00753）及南航（01055），這就歸咎於該股此前兩度在低位增發配股予大股東，攤薄權益。 其實，國泰（00293）的情況亦差不多，莫說飛機，人手都極缺，搞到航線恢復得慢、機票極貴。一張飛往英國的機票，商務艙貴得驚人，但仍爆滿。當中最大的問題是，香港作為國際航空樞紐，航空業很重要；國泰作為香港的旗艦，加上曾經得到政府龐大注資，實在有責任盡快解決這問題，否則嚴重影響香港經濟。如果國泰夠飛機、夠人手，自己也有好處——盈利可以更好，股價升得更多。 長和全年業績亮麗 事實上，本地股也有不少值得留意，例如長和（00001），其去年業績在全球經營環境十分困難下仍相當亮麗，錄得盈利淨額增長10%，這要多得期內完成多項主要策略交易，在不少範疇靠一出一入賺錢。 當中，電訊業務方面，歐洲市場已不用再揼錢，相反更在不斷整合、重組，繼而出售部分套現；東南亞亦一樣，去年印尼Hutchison 3 Indonesia就與Indosat合併，新公司Indosat Ooredoo [...]
近期多間大型地產商相繼公布業績, 大部份皆表現欠佳, 像希慎去年虧損 11.6億元, 信和置業少賺 42%, 新地及新世界純利分別下跌 44%及 15%, 另九倉也發出盈警。然而是次本地地產界龍頭企業盈利紛紛倒退, 甚至出現虧損情況, 是否意味著地產發展商的黃金時代已成過去？ 事實上面對息口上升, 致令建築成本增加, 加上項目工程審批程序繁複, [...]
吳老闆週記（12月15日） ．北方疫情擴散速度將較南方快。 ．內地疫情今個月內將達到高峰。 ．撈埋做生意，中東局勢更安全。 港府本週二（13日）公布，放寬一系列防疫抗疫措施；當中較重要的調整，包括撤銷入境人士的「黃碼」安排，以及撤銷前往內地或澳門人士在口岸的離境額外核酸檢測安排。 雖然前者仍需在抵港後第2日進行核酸檢測，以及進行快測至第5日，但總算提升到方便度，起碼不會被阻着在社區正常活動，相信此舉可增加香港對商務旅客以至遊客的吸引力，旅遊業包括航空、餐飲及消費等將慢慢復甦。始終，放寬措施後遊客不會立即來，會有時間滯後，業界也需要時間做準備工夫。因此，以此角度看來，香港放寬防疫措施的步伐還是慢。 此外，本欄一提再提，現時香港的新冠死亡率仍偏高，每日還有雙位數字的死亡個案，本週二有37宗，創反彈後新高，本週三（14日）也有35宗，政府實在需要嚴正審視問題，盡快解決。 北方傳播較南方快 反觀內地，放寬防疫措施的步伐則十分快，短短一個月內兩度優化，在「新十條」下，已不再對跨地區流動人員查驗核酸檢測陰性證明和健康碼，本週二還取消了「行程碼」。 隨着變種病毒的傳播力極強，估計很快便會有很多人受感染。尤其是北方，包括東北三省、河北，以至北京、瀋陽等，由於天氣嚴寒的關係，在供暖系統下，空氣較不流通，疫情擴散速度將較南方快。 由於病毒的毒性已降低，絕大部分患者都無病徵；就算有，病徵也較輕微，只是發燒、喉嚨痛等，自己食藥便可處理，加上政府大力宣傳，個人是健康的第一責任人，以及如何判斷自己是否需要入院等，因此，即使短期內有大量人受感染，也沒造成恐慌，只是相關藥物被搶購一空、醫護中招也要返工等，情況不算混亂，比香港爆發第五波時好得多。 或暫不放入境政策 根據目前「進度」判斷，內地疫情將於今個月內達到高峰，然後再在一個月後搞掂，即是大約在農曆新年前。國家傳染病醫學中心主任、復旦大學附屬華山醫院感染科主任張文宏的團隊就指出，新冠疫情正在進入「最後一程」，並最終會向季節性流行病轉變。 事實上，新冠病毒並無群體免疫這回事，因為病毒會不停變，但會愈變愈弱，弱到能與人類「共存」，成為身體的「自己友」，毒性愈變愈「無料到」，還溫和過流感。 [...]
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