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王涵：交椅洲填海等於倒錢落海
2023-03-23

行政長官李家超在去年根據「明日大嶼」計劃，提出了交椅洲人工島項目。根據港府的設想，計劃為分階段填海興建合共約1,700公頃的多個人工島，其中1,000公頃的交椅洲人工島將由三個島嶼構成，島上會建19至21萬個住宅單位，其中公營房屋和私營房屋的比例是7:3，最多可容納55萬人，提供約27萬個職位。具體時間規劃方面，將於今年開展環評法定程序，2025年中前確認詳細設計，下半年申請撥款，年底前開啟填海工程，按正常速度走的話，首批住宅最快可在2033年入伙。 據政府估計，建造成本方面，總工程造價推算約為 5,800 億元，私人住宅和商業用地賣地收入估計約為 7,500 億元。且不論經濟效益，先講項目可行性。天文台前台長林超英質疑，如果填海而得的土地，將來會被水淹沒，既不會解決香港土地資源緊張問題，反而會製造本來就不存在的危險。他提到，日本關西機場由啟用至今曾發生多次嚴重水浸，即使興建新的防水牆依然於事無補，無法擺脫被海水淹沒的威脅。他更坦言填海而建造的人工島，是無法預估將來海水上升後的後期維護工程有多大，港人更可能為此而將金錢投入「無底洞」，那真的是「倒錢落海」。   而除了項目可行性問題外，筆者認為，港府更應該考慮經濟效益的問題。根據最近發表的財政預算，2022/23年度預計赤字為1,398億元，而2023/24年度之預計赤字為544億元，庫房需面對巨大財政壓力，卻又困於經濟發展速度等多種因素，連開源節流都很困難，政府實在應重新檢討各項工程規模是否需要縮減。   香港僅剩七千億的財政庫存，在開源困難、節流無道前提下，港府必須一分錢掰成兩分花，讓每一港元用在刀刃上。而交椅洲人工島項目總工程造價要耗資約5,800億元，成本實在太大。對於賣地收入，政府估計為7,500億元也是過於樂觀。   首先，政府並沒有詳細列明交椅洲人工島之私人住宅和商業用地之賣地收入約為7,500億元的計算方法。若以香港近期賣地數據作參考，平均每呎樓面地價為4,000元計算，私人住宅的賣地收入約為1,200億元；另外人工島400 萬平方米的商業總樓面面積以每呎樓面地價3,000元計算，商業部分的賣地收入為1,200億元，私人住宅和商業用地之賣地收入加起來亦只有2,400億元，與政府估計之7,500億元相距甚遠。如賣地收入真如筆者估計只有2,400億元，連人工島造價成本5,800億元也應付不了，項目入不敷支，造成巨大財政壓力，完全是「蝕本生意」。   其實如果要解決或緩解香港房屋問題，不只有填海造地，也有更具經濟效益的方式。譬如將位於青衣的香港聯合船塢，連同其北面的政府土地，一併改變用途，以發展公私營住宅、遊艇俱樂部和社區設施，預計共可以提供15,075個住宅單位。善用閒置土地，比其他填海收地等具爭議的方法簡單，亦減少社會爭拗矛盾。相比交椅洲填海，此計劃明顯省時省錢，更具經濟效益。而與船塢相連的政府土地本身已閒置多年，市場估計也可藉是次計劃，使這塊地皮翻生，可見其推動達正面效應和多贏局面。   撰文：王涵 堅策研究中心研究員 ============= 延伸閱讀：王涵：緩解香港房屋問題的經濟方法   ============= 深入閱讀政經生活文化，更多內容盡在： Facebook：www.facebook.com/CapitalPlatformHK Instagram：www.instagram.com/capitalplatform.hk/ LinkedIn：www.linkedin.com/company/capitalhk/ [...]

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王涵：緩解香港房屋問題的經濟方法
2023-03-13

長和持有的聯合船塢集團向城規會提出修訂大綱圖，建議把青衣西部、位於西草灣路的香港聯合船塢，連同其以北已經閒置多年的政府土地，一併發展公私營住宅，並設有遊艇俱樂部和社區設施，作為大型綜合私人住宅及公共房屋發展，預計一共可以提供15,075個住宅單位。 整個項目的總佔地逾19.9公頃，面積略比銅鑼灣維多利亞公園大，當中包括聯合船塢現有工業用地及現時欠缺行車通道的毗連政府土地。聯合船塢建議分為南面和北面地盤。南面地盤屬於香港聯合船塢所在，擬興建私人住宅及遊艇俱樂部，涉及的樓面面積近57萬平方米，將興建約34幢27至48層（包括地庫）住宅大樓，提供約10371個私人住宅組織，並會設有商業、幼兒園和社區設施。 北面的政府土地，則會用於興建公營房屋，估計可以興建約10幢約22至34層住宅大樓，提供約4704個組織，並包括一所小學等。 無可否認，透過重建現有聯合船塢用地，並提供連接道路直達閒置政府土地，可望產生協同效應。   眾所周知，香港土地資源極其緊張。香港面積有1100平方公里，當中約40%是郊野公園、15%是綠化地、近10%是濕地，超過60%用地是被凍結，香港730萬人住在7%、79平方公里的土地，本身就不合理。所以，香港不是無地，只是沒有開發。 但開發新的土地，需要耗費大量時間、金錢，過程中很可能會引起社會爭拗衝突，導致計畫中止。   若透過長遠的規劃，善用現有大型工業用地及閒置政府土地的同時，更可以有效緩解現時嚴峻房屋問題，相比填海造地，成本更低，豈不是更經濟做法？聯合船塢亦表示願意在適當時候為現有之業務作出合適安排，冀為解决香港土地問題作出貢獻。 項目可以「變廢為寶」，企業方也願配合，確是值得推行的計劃。   撰文：王涵 堅策研究中心研究員   延伸閱讀：王涵：迎接通關復常新世界 [...]

本港時事

林智文：明年將成立專責部門推展北部都會區
2022-12-20

發展局副局長林智文今日(20日)出席一投資論壇時透露，整個北部都會區發展料需時約20年，目前已在開發中，粉嶺北已推出新樓盤，未來10年會發展約1,300公頃土地。林指，特區政府明年目標為成立專責部門，推動北部都會區建設。 發展局副局長林智文透露明年將成立專責部門推動發展北都   發展局副局長林智文於今早論壇並發表題為「把握發展機遇口岸經濟引擎」的演講。他表示，香港在亞洲擁有獨特的位置，擁有背靠祖國、面向世界的優勢；他指出，政府每十年會更新一次香港發展布局規劃，最新規劃了兩個都會區，北部都會區的主題是「國際創科新城」，着重與深圳對接，建立清晰、多元的產業區域，希望為香港製造新的經濟發展引擎，也創造宜居地帶。 他表示，北部都會區佔香港面積近三分之一，包涵逾3,000 公頃土地，預算未來居住人口達250 萬人，提供60 多萬的工作機會，計劃龐大，但並非遙不可及，他指出洪水橋、元朗南等有不少樓盤開售，未來也會發展各種基礎設施，尤其是跨境鐵路與深圳對接。在產業區域方面，重點包括洪水橋服務業中心，推動與前海高端經濟對接，將影響投射至整個大灣區；新田科技城有望於2024 年完成河套地區土地平整，部分大廈也已在興建當中。 今年《施政報告》宣布成立北部都會區督導委員會，林智文透露，明年將成立專責部門推動發展，而政府也提出了不少亮點設施加快進程，包括遷移金鐘政府總部4 成辦公室樓面面積至北部都會區，另外又會發展大學科研建築群、文化建築群等等。被問到政府發展的整體思路是什麼，他認為香港的國際金融中心地位影響力大，因此發展核心是擴容，以「南金融、北創科」格局鞏固地位。   北都提供新產業發展契機 在專題討論環節探討房地產市場前景，中原集團主席施永青表示，香港經濟以往是自然發展，政府不習慣主導城市規劃，商界也不會一呼百應，這是一個挑戰。高力香港董事總經理劉振江表示，香港土地供應向來不足，因此政府有決心推出新發展布局，受到市場不同持份者歡迎及積極參與，符合大潮流。但政府規劃的產業發展有一定挑戰，重點在於吸引人才、企業、資本，政府必須在這些方面多做一些功夫。浸大財務及決策學系副教授麥萃才表示，一般城市發展是先由中心商業區（CBD）開始往外發展，而北都是個合理（make sense）的計劃，南山、羅湖等地接壤香港，地價高，都會區可以與深圳對接提升北區地價。但上兩屆政府均表示要造地但成效不大，政府如何保證土地供應，而兩個都會區中間的地區又會否變成房地產低窪地區。 [...]

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曾鳳珠:《北部都會區發展策略》能解決香港房屋問題嗎？
2021-10-26

特首林鄭月娥在10月6日所發表的施政報告中，最搶眼球的務必是《北部都會發展策略》，裡面提到將綜合覆蓋超過300平方公里的規劃，在未來20年裏北部可將總住宅單位提供至905,000 ~ 926,000個單位，一共可容納2,500,000人居住，也可以創造超過50萬的新就業機會。未來，北部可以更好的連接大灣區，跟國內快速發展的經濟更加緊密，也可以與深圳的高新技術企業創造更多的商機。特首指出，北部都會區是香港未來20年城市建設和人口增長最活躍的地區，都會區將擁有多達七個跨境陸路口岸，是香港境內促進港深融合發展和連繫大灣區最重要的地區。這些無疑是對未來發展非常正面的，但是對於解決緊迫的房屋問題真的有效嗎？這些宣佈的政策方針會不會在未來因為一些政治原因被擱置呢？解決房屋問題真的需要20年的規劃嗎？   在施政報告裏談到的重組政府架構方案筆者是認同的。房屋政策需要一個獨立的房屋局確保能快速，全面和在無約束下去完成解決房屋政策的使命。在這個前提之下，如果新獨立的房屋局是真的想解決房屋問題，房屋局也需要更大的全力與支持。這裡可以不妨設想，可以將房屋局加多個功能，為《城市規劃局》，也負責全香港未來城市規劃，效仿新加坡的城市規劃方式。這樣可以更清晰的把城市的總體規劃考慮的周全，以服務市民，安居樂業的總體規劃為出發點去設計香港未來的城市發展。被譽為新加坡「城市規劃之父」劉太格曾說過：「香港不缺地，但缺規劃」，政治領袖要有正確價值觀，不要只趕著建幾棟標誌性建築、搞形象工程，藉此取得政績；規劃師要有文學者的心、科學家的腦和藝術家的眼。我們要找問題的根源，並不是按著問題的形象來解決。   再來就是房屋局必須盡快讓公屋價格跟平均勞動薪資作為標準價考量，而不是目前已經到一般市民無法負擔的市場價做為參考。只要公屋價格是對標私人房價市場，其實不管《北部都會》如何發展，都不能有效的解決香港房屋問題，反而有可能變成炒作房地產的另一個政策罷了。   更根本的原因，也是香港政府必須考慮的重大因素，是香港政府長期依賴賣地補貼政府支持的問題。這個是最終讓政府不能破釜沈舟的去解決房屋問題的根本原因。其實如果房屋局直接賣住宅單位給市民，加上把稅收的基本面擴大，比如設立消費稅，增加煙酒稅等等，這些新開源的稅收也有可能幫助填補賣地的缺口。當賣地不再是政府的稅收來源的中心時，政府可以更積極的為民生考慮，全面解決香港貧富差距的社會矛盾，讓年輕一代的香港人和目前居住環境惡劣的同胞們看到置業的未來。有自己的安樂窩幾乎流傳在我們中國人的血統裏，相信一個活得有尊嚴，眼前有未來，積極向上的香港同胞會更加愛惜祖國，更愛惜香港，更愛惜他們的家庭。   最後，融入國家發展大局是「北部都會區」計劃成功的關鍵因素。北部都會區並非純粹像過往香港建設的一個新社區，據施政報告所言，它是考慮了「十四五規劃」、大灣區建設、前海方案等國家規劃之後，為「香港的長遠發展前景謀定」的「新方略」；它覆蓋的區域，主要包括元朗和北區，這兩區擁有7個跨境陸路口岸。很明顯，未來「北部都會區」主要功能是連接內地大灣區主要城市，特別是跟深圳連成一個新的都會區；香港和深圳僅一河之隔，但兩城發展向來都「各行各路」。2004年兩地簽訂《關於加強深港合作的備忘錄》、2017年簽訂《關於港深推進落馬洲河套地區共同發展的合作備忘錄》，但這兩份備忘錄並沒帶來任何兩地合作的重大突破，尤其河套發展，至今仍無聲無息。筆者建議相關政府部門應該提供誘因，鼓勵創科企業及人才立足北部都會區發展，精準對接大灣區發展戰略，助力香港打造‘南金融、北創科’發展格局，與‘維港都會區’成為香港經濟發展‘雙引擎’。     撰文：曾鳳珠  香港菁英會榮譽主席 [...]