香港
解決土地荒 填海唯一出路
2018-05-07
即使美國已開始加息步伐，可是本港樓價繼續步步高陞，據差估署數字，樓價已連升24個月。樓價能如此強勢，最大原因莫過於是供不應求，政府為加快供應，亦積極尋覓土地，土地供應專責小組日前正式宣布，就18個供應選項向公眾諮詢。同時，政府另一方面亦以新技術，加快填海速度。然而，即使如此，本港長遠仍欠缺1,2000公頃土地，難怪有業界人士直言，本港樓市不會低。 美國雖已加息數次，可是本港仍未有跟隨，樓價節節向上。據差估署最新公布，3月份私人住宅樓價指數報368.4點，按月升1.01%，升幅雖較上月略為收窄，但按季則升4.45%，升幅屬4個季度最多，亦屬連續24個月向上，延續歷來最長升浪紀錄，累積升幅35.7%，平均按月升約1.49%。該指數自2016年11月起突破歷史高位後，已連續17個月創歷史新高，相對上一個升浪高位2015年10月的301.6點，高出22%。 土地供應專責小組提出18個供應選項，按照時間性歸類為短中期（10年內）、中長期（10至30年內）及概念性選項（未能確定時間及供應量）。短中期的選項包括棕地發展、利用私人的新界農地儲備、私人遊樂場地契約用地作其他用途、重置或整合佔地廣闊的康樂設施；中長期的選項則有在維港以外近岸填海、發展東大嶼都會、利用岩洞及地下空間、發展郊野公園邊陲地帶兩個試點等；而概念性建議便有長遠發展香港內河碼頭用地及鄰近用地、增加「鄉村式發展」地帶的發展密度、於現有運輸基建設施上作上蓋發展及重置葵涌貨櫃碼頭等。 東涌填海 小組主席黃遠輝強調，香港土地房屋問題已逼在眉睫、刻不容緩，「社會再無拖延的空間」，解決土地房屋短缺的王道方法是持續穩定增加土地供應，沒有單一方案能解決所有問題，故多管齊下是必然方向，但所有方案均會對不同持分者帶來不同程度的影響，直言「沒有選項是無痛。」他續指，在18個選項中，只有發展郊野公園邊陲地帶肯定會用作興建公營房屋及社福設施，其餘選項仍未決定土地用途。他解釋，若訂立用途即代政府進行規畫，某程度上預見哪幾個選項是最終的方案。 話說回來，大辯論提出18個選項，其中4項短中期土地供應，即使全部落實亦只佔約400公頃，僅佔未來8年短缺815公頃的一半。而屬中長期供應的填海，由於可提供龐大土地面積，據了解，政府為加快釋出土地供應，將採用多項安排以縮短施工的時間，並率先在東涌填海計畫試行。資料顯示，東涌東填海涉及130公頃，在今年初正式展開填海，若要完成整個填海工程一般需要4至5年。 據土地供應諮詢文件指，填海造地通常需時10年或更長，包括2年半左右的技術可行性研究，2年至3年的規畫及工程研究，包括多輪公眾諮詢等，其後更須進行環評、城規會及填海刊憲等法定程序，亦佔1至2年時間，中間還未計及向立法會申請撥款的時間。總括來說，所有前期研究、諮詢等程序涉及的時間已長達7年或以上，佔整個填海計畫時間達7成，餘下填海工程時間只佔3至4年，即使政府要盡辦法去加快工程，但壓縮工程的空間其實仍有限。 分期施工 但據消息人士指，當局採用分階段施工的安排，故此在2020年中已能將首幅15公頃的土地交予房委會建屋，較原定時間加快2至3年釋出土地。所謂分階段施工的模式，即是將要用來建屋發展的土地，在填海完成沉降後先撥地予有關機構進行地基工程，而週邊作基建用途的土地則繼續填海，在完成後才鋪設一般的水、電、渠等並接駁至已進行地基工程的房屋土地。 這樣分期施工可縮短整個發展時間，以東涌東填海為例，預計2年多時間已有首批土地供應，涉及15公頃，能提供7,000至8,000伙的公營房屋，佔1年公營房屋供應目標逾四分之一，最快2023年已能夠供2萬人居住。除提供多達4萬伙供應的東涌外，政府亦計畫進行5個近岸填海計畫，包括馬料水填海60公頃，將連同沙田污水處理廠用地興建1.1萬伙，另東大嶼都會亦計畫填海逾千公頃。 美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，短中期方案的「利用私人新界農地儲備」以及中長期方案的「維港以外近岸填海」較為適合。目前發展商有不少農地儲備，單以主要發展商計算，已涉多高達1億平方呎，假設當中三成農地透過補地價轉換住宅用地，並以2倍地積比率及平均每個單位面積為500呎計算，有機會提供逾10萬個單位。 供應不足 單以10萬個單位作粗略推算，即超過9個沙田第一城。若然當局加快農地轉換進度，相信可於短期內釋放不少土地。中長期方面，填海是其中較合適的方案。事實上，填海過往是香港新增土地行之有效之法，如荃灣、將軍澳、屯門及沙田等亦是從填海得來。 即使政府積極增加土儲，可是政府《香港2030+》估算指，香港未來30年的土地需求不少於4,800公頃，即使計及所有已落實的項目等所供應的3,600公頃土地，保守估計長遠仍欠缺1,200公頃土地，面積相當於60個維園。黃遠輝指出，由於可提供3,600公頃土地當中仍存在多項變數，包括發展區可能出現延誤、規模縮小等情況，加上相關估算不包括市民對改善人均居住面積的訴求，亦沒有應對人口老化所需的醫療、安老設施，他相信實際短缺數字將遠較1,200公頃高。既然長遠而言，土地供應仍是不足，且在需求不減之下，樓價難有下跌之理。恒隆集團董事長陳啟宗亦直言，香港不可能成為一個低樓價的地方。 [...]
