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樓市速報：會德豐財團高價奪啟德地
2019-05-12

5月2日截標的啟德第4C區2號地皮，由會德豐（00020）、華懋集團、中國海外（00688）、恒基地產（00012）、新世界發展（00017）及帝國集團合組的財團，以125.9億元投得，每呎樓面地價19,636元，較年初新鴻基地產（00016）投得的毗鄰地皮呎價17,400萬元高出近一成三，打破了跑道區地價新高外，也同是啟德地價新高。 這幅地皮的競爭尚算激烈，共接獲7份標書，除中標財團外，還包括獨資入標的嘉華國際（00173）、長實（01113）、信和置業（00083）、新鴻基地產（00016）、高銀旗下財團，合景泰富（01813）則夥拍龍湖集團（00960）和雅居樂集團（03383）合組入標。 這幅地皮面積105,110平方呎，最高可建樓面641,168方呎，業界人士估計，市場估值約105.8億至115.4億元，預計每方呎樓面地價約1.65萬至1.8萬元，如今以125.9億元投得，遠遠高出預測上限近一成。 然而，會德豐副主席梁志堅認為標價是「合理價」，估計項目建築費約40億至50億元，連同息口等開支，料總成本接近200億元，而項目發展戶型有待與其餘財團商討，料將包括2至4房等，單位更有機會做到全部100%海景。   萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，標價比預期高少少，但以「超級財團」的出價計亦屬合理範圍內，反映發展商亦看好後市，估計總發展成本要200億至230億，合組財團入標亦有利分攤發展風險及將來賣樓，估計項目會建混合式豪宅。 林浩文續說，此地皮在跑道上望「全煙花海景」，缺點是交通及生活配套不足，在近日市況好轉下，地皮最終成交價對該區未來樓價及地價具指標性作用。以市況計，估計以中小型單位為主再加上部份大單位及特色戶以利去貨，料落成後每呎賣3.2萬起。 普縉集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典稱，中標地價反映財團睇高一及志在必得，與毗鄰地皮地價明顯高逾一成。參考近期區內地價約1.8萬水平，他認為今次財團落標價稍高，較為進取。又因是次中標財團的發展商具發展豪宅經驗，相信有助日後打造全海景豪宅單位。 [...]

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樓市速報：會德豐財團近百億奪啟德地
2019-04-02

再有啟德地皮開標，今次由會德豐（00200）、恒基地產（00012）、新世界發展（00017）、中國海外（00668）合組的重量級財團以98.93億元投得，每呎樓面地價約1.37萬元，符合市場預期，料落成後呎價至少達2.5萬元。 上星期截標的九龍啟德第4B區1號住宅地，屬原機場跑道區地皮，位置屬較後排，故海景較窄，對望九龍灣香港兒童醫院，和九龍灣商業區一帶。地盤面積約10.3萬平方呎，指定作私人住宅用途；地積比約為7倍，最高的樓面面積可達72.2萬平方呎。市場原先估計，地皮估值約94億至108億元，故今次中標價亦在預期之內。 中標財團表示，對今次成功投地感到非常高興，地盤大部分單位均可享東九龍CBD2核心商業區海景，屬市區罕貴優質地，發展潛力優厚。會德豐副主席梁志堅認為今次作價合理，與貼鄰已批地皮呎價相若，地皮總投資額約150億至160億元。他又表示，舊機場跑道區仍有數幅臨海地皮未推，集團對該區土地甚有興趣，不排除再以合資形式競投。 其實是次地皮不算太激烈，只吸引到6組財團入標，其他有入標的發展商包括新鴻基地產（00016）、長實（01113）、華懋、嘉華（000173）及建灝。萊坊估價及諮詢執行董事林浩文先預期市場反應熱烈，會有7至10個發展商入標，但最後不算太踴躍，可能因為投資規模較，而地皮在跑道上望「內海景」，出價上比全海景地皮有折讓，缺點是交通及生活配套不足。 他指出，上述「百億地王」估計總發展成本近150億至170億元，落成後每呎或賣2.5萬元起。由於地皮屬農曆新年後第一塊大型地皮，在近日市況靠穩下，地皮最終成交價對該區樓價及地價有「指標性」作用。他指出，中標價接近預期下限，反映地產商仍看好後市，但對「空置稅」等因素有一定考量， 中原測量師行張競達則認為，地皮位於跑道後排，可享開揚市景，加上該區擁沙中線及東九龍核心商業區概念，發展潛力睇高一線，現獲區內已有發展項目的財團投得，反映財團十分看好該區前景，估計項目落成後每呎售價約2.4萬元。 會德豐手上已有啟德地皮，早前以68.89億元取得海航最後一幅啟德地，該幅地皮為啟德第1L區2號地盤住宅地，地盤面積為9,482平方米，最高樓面面積為5.12萬平方米，反映會德豐有決心成為啟德的大地主。 [...]

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樓市速報：兩啟德地招標　料收213億元
2019-03-21

啟德新區於3月22日有2幢住宅地皮招標，分別是第4B區1號地盤的新九龍內地段第6576號的用地，估值97.5億元；以及第4C區2號地盤的新九龍內地段第6552號的用地，市場估值115.4億元，即兩幅地皮共為庫房帶來212.9億元收益。 第4B區1號地盤的新九龍內地段第6576號的用地將會截標，該地地盤面積約為10.3萬平方呎，指定作私人住宅用途。最低的樓面面積為43.3萬平方呎及最高的樓面面積可達72.2萬平方呎。 中原測量師行張競達表示，雖然第4B區1號地皮位於跑道後排，景觀較遜色，但始終有開揚市景，加上近期樓市氣氛持續升溫，相信發展商對後市仍有信心，故料每呎樓面地價約1.35萬元，地皮總值97.5億元。 萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文的估算則較為進取，他指出，相關地皮有望成為百億地王，估計總發展成本近150億至170億元；估計樓面地價每呎約1.35萬至1.5萬，會以豪宅級數發展，料落成後每呎賣2.5萬起。 他認為，雖然地皮在跑道上望內海景，出價上會比全海景地皮有折讓，缺點是交通及生活配套不足，但由於地皮屬是新年後第一幅大型土也，加上近日市況靠穩下，地皮最終成交價對該區樓價及地價有指標性作用。他預期，市場反應熱烈，會有7至10個發展商入標，而由於發展規模較大，入標財團會以實力雄厚的大型發展商為主，亦有少部分中資參與，但以獨資身份競標的機會不大，估計多合組財團入標以分攤發展風險及有利將來賣樓。 至於第4C區2號地盤新九龍內地段第6552號的用地，面積為10.5萬平方呎，業界人士估值89.76億至115.4億元，預計每方呎樓面地價1.4萬至2萬元。該地地盤面積約為10.5萬平方呎，指定作非工業，不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站用途。最低的樓面面積為38.5萬平方呎及最高的樓面面積可達64.1萬平方呎。 張競達表示，第4C區2號地皮則位處跑道前排，可享優質全維港景，屬市區罕貴地皮，參考毗鄰第4C區3號地今年1月以樓面呎價1.736萬元批出，故將該地估值由原先128.2億元調低至115.4億元，每呎樓面地價1.8萬元，降幅為10%。他預期，兩地啟德地將為庫房帶來212.9億元的收入。   [...]

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樓市速報：海航沽最後一幅啟德地　蝕7.4億
2019-02-09

海航集團透過旗下公司於2016至17年間短短5個月內，連續投得4幅啟德地皮，在啟德地土儲一度超過39.82萬平方呎，涉資總額高達272億元。然而，隨著內地收水，尤其不鼓勵中資在境外胡亂收購，結果海航過去一年已先後出售3幅啟德地，原本明言最後一幅會留作自己發展，但最終難逃一沽，且售價僅68.89億元，即較當初投地價74.4億元低5.51億元，估計令公司損失約7.4億元。 據海航集團旗下香港國際建投（00687）發表的通告及盈警，集團已於2月1日與買方訂立買賣協議，以總代價39.12億元出售6563號地塊及發展項目予會德豐（00020）旗下的會德豐地產。由於地塊尚有未償還銀行貸款29.77億元，故加起來的地價約68.89億元，相對於2017年3月投得地皮的價格74.4億元，低5.51億元。 通告指出，目前預期將自交易事項錄得稅前虧損約7.4億元，但該等虧損的實際金額僅可於完成後釐定，而該等虧損將於公司截至2019年12月31日止年度之財務資料中確認。同時，集團預計該物業的減值準備，將影響公司截至2018年12月31日止年度的純利。集團去年中期盈利達10.54億元，如今料全年度盈利將大幅減少，一來地皮減值虧損達4.5億元，二來集團下半年授出購股權產生開支約1.6億元。   今次香港國際建投沽出的地皮，是於2017年3月以74.4億元投得，可建樓面面積55.11萬方呎，即每呎樓面價約1.35萬元，如果以68.89億元計，則每呎樓面價跌至1.25萬元，但已比市場預期要低至1萬元以下好得多。市場人士原本預期，該地皮因已進行興建，新接手的發展商如要作任何改動都較付出一定成本及時間，且因地皮建築期縮短，所以賣出呎價或要低於1萬元。 翻查資料，海航於2016年11月初首奪啟德住宅地，當時以樓面呎價1.35萬元買得第1K區3號地盤，怎知之後再分別以1.36萬元及1.3萬元奪得第1L區3號及1L區1號地皮，再加上以1.35萬元奪得的第1L區2號地皮，令集團瞬間成為啟德大地主。 可惜之後碰著中央收緊中資境外購資產政策，海航因而傳出融資問題，結果去年2月最先把兩幅地皮以打包價約159.59億元賣予恒基地產（00012），當時海航還表明餘下兩幅地皮自行發展，怎知不足1個月，又將另一幅啟德地以63.6億元賣予會德豐，而最後一幅啟德地都讓會德豐買下，海航在本港地產界發了一個兩年多的「南柯一夢」。 [...]

大中華時事

海航售啟德　中資搶地難再
2018-02-20

中資企業近年瘋狂來港掃貨，搶貴甲級寫字樓、住宅地皮，連工業大廈亦不能倖免，但盲搶地的後遺症終於爆發。不斷被傳有資金壓力的海航集團，終於「甩手」兩幅啟德的地皮。中資前兩年在港買貴資產，令市場擔心會炒高資產價格，但事實證明，不合理的交易不能持續，市場能自行調節，相信海航事件預告類似行為將暫告一段落。 中資機構過往所以能積極於境外掃貨，源於內地銀行提供資金，但有關收購最終引來國家關注，國務院辦公廳去年八月轉發發改委、商務部、人民銀行、外交部《關於進一步引導和規範境外投資方向指導意見的通知》，其中提到，限制境內企業開展的境外投資有：房地產、酒店、影城、娛樂業、體育俱樂部等境外投資；在境外設立無具體實業項目的股權投資基金或投資平台等。 結果，不少企業因而出現資金問題，當中近年積極境外購置資產的海航，就不時傳出資金出現問題，最終日前宣布打包出售兩年前買入的啟德地皮。海航集團旗下的香港國際建投（00687）公布，以總額一百五十九億五千九百萬元出售兩幅啟德地皮予恒基地產（00012）。兩幅地皮分別為啟德六五六二及六五六五號地皮，海航先後於一六年十一月及十二月，以五十四億一千二百萬元及八十八億三千七百萬元投得，中標價合共約一百四十二億五千萬元，今次賣出資產，海航帳面利潤約十七億元，但未扣除投地所需開支及利息成本。 提升品牌形象 其實今次成功賣出的六五六二號地皮，今年一月中才獲銀行將過橋貸款延長六個月至七月十五日，但海航最後都決定甩手，反映財務壓力應該相當巨大。海航屬最為「高調」的內地發展商，於一六年十一月至一七年三月期間，先後投得四幅啟德地皮，總額高達二百七十二億元，震驚市場，亦成功為海航打響名堂。海航當時指，買香港地是因為愈來愈多大企業以香港作為橋頭堡，非常看好香港的後續發展潛力，同時亦認為啟德發展區規劃良好，相信啟德作為海航進港的首個發展項目，會有較大影響力，並有助大幅提升海航的品牌形象。 天價投地，不少市場人士當時已質疑海航的資金實力。恒隆地產（00101）董事長陳啟宗亦坦言，當年看到中資以高價投地，已預視或要被迫賣地。當時香港國際建投主席黃琪珺大派定心，指啟德項目不會引入其他發展商，更指建造、設計、資金安排都準備就緒，可以自有資金、貸款及市場融資支持。原先四幅地皮計畫合併發展，會有七幢較高住宅，十二幢較低住宅，連同別墅將提供超過一千九百伙，單位的實用面積介乎三百八十至二千呎，大約七成單位有海景，預期一九年第三季可以預售，二二年落成及入伙。 海航主席陳峰更曾向傳媒稱，啟德項目部份是用來解決香港員工的住屋問題，會以低價將單位賣給集團的員工，希望「可調節樓價」，因為低成本出售不會推高同區樓價。現時看來，啟德項目的計畫將要推倒重來。海航憑啟德項目打響名堂，但亦因而令中央政府盯得更緊，成敗也是因為啟德。 財務負擔沉重 陳峰上月接受《路透社》訪問時，曾承認海航遭遇融資困難，但強調有信心海航在金融機構的支持下，可以渡過難關。海航上週亦成功與中信銀行（00998）在北京簽署戰略合作協定，中信銀行將對集團戰略授信二百億元（人民幣．下同），並量身定制綜合金融服務方案，深化雙方戰略合作夥伴關係。 不過，海航的資金缺口巨大，二百億元的貨款額只能解決到冰山一角的問題，《彭博》上月已經引述消息人士報道，海航對債權人表示，公司第一季將有六百五十億元的債務到期，並有至少一百五十億元的流動性缺口，今年上半年就要尋求處置一千億元資產，以償還債務及阻止流動性緊縮問題發生。截至去年六月，海航集團擁有一千九百億美元的資產（於約一萬二千億人民幣），規模較美國運通更大，但海航其債務亦達到二百九十三億美元，所以一切都只是表面風光。 海航要急售資產，全因過去數年太過瘋狂掃貨，用來收購的資金，估計達二千八百億元。海航的爆買之路由一六年開始，單在當年，就花近三百億美元在海外併購，包括以六十億美元收購了美國科技公司英邁（Ingram Micro）；再以十五億美元收購瑞士航空服務公司佳美集團（Gategroup）；二十八億美元收購地勤服務集團瑞士空港(Swissport)；二十五億美元收購在紐約上市的飛機租賃集團Avolon；一百億美元收購CIT Group Inc.的飛機租賃業務；六十五億美元貝來黑石集團收購約百分之二十五的希爾頓集團，成為最大股東。 今年放售資產 [...]

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恒隆：海航餘下啟德地皮 價錢合適會有興趣
2018-02-13