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樓市速報：西九地標價啟示　商廈租金未跌完

一直為市場所關注的西九高鐵站上蓋商業地王，最終由新鴻基地產（00016）以逾422億元奪得，成本港史上最貴地王。項目以地價計確實創下香港賣地史上新高，但每呎樓面地價卻與2014年批出的尖沙咀商業地相若。事實上，本港商廈市場受到內憂外患的夾擊下，不單止成交量屢創新低，就連租金亦向下尋底，中環超級甲廈租金近5個月累跌一成，為各區最多，而且需求減弱，甲廈空置率亦錄得新高，有分析料，在需求減少下，租金尚有調整空間。 持續5個多月的修例風波仍未完結，中美貿易談判又再膠，變數仍多，近月樓市及經濟表現均受到拖累，以致近月招標的西九龍高鐵站上蓋「巨無霸」商業地皮，原本近千億元的估值，被屢遭調低，外界更擔心存在流標風險，最終由新鴻基地產（00016）以422.3億元獨資投得，擊敗長實（01113）及信和置業（00083）等財團，成為本港史上最貴的地王，但每平方呎樓面地價僅13,345元，貼近市場估值下限，較5年前由恒基地產（00012）以每平方呎1.38萬元，投得的尖沙咀中間道商業地低出3%。 資料顯示，項目屬於高鐵站上蓋，週邊為九龍站豪宅區、西九文化區，位置優越，加上規模多達316萬平方呎，所以市場最初估計，每呎地價可以達2.5萬至3萬元，估值一度高達1,420億元。不過，如今地皮算是在最壞的時機推出，旅遊業及經濟遭受重創，第3季訪港旅客按年跌26%，屬於近16年最大按年跌幅，故在截標前的估值已下調至316億至791.2億元，現時批出的地價只是市場估值的偏低水平。 新地主席兼董事總經理郭炳聯指出，計畫新上蓋項目會提供超過800萬方呎甲級寫字樓、約300萬方呎零售及文娛設施，以及5星級酒店，相信項目落成後，會為集團提供穩定而可觀的租金收入，進一步強化集團的長遠發展。萊坊執行董事林浩文認為，是次中標價比預期略低，但仍屬合理，估計將以長線投資及收租為主。 觀塘放盤價下調 雖說高鐵商業地皮的總價是本港史上的地王，可是其樓面呎價屬近年商業地皮的新低，隨即影響市場氣氛，有個別業主即減價清貨。中原（工商舖）董事總經理潘志明稱，九龍灣南豐商業中心低層單位面積約1,029方呎，於今年6月時以呎價8,200元放售，意向價843萬元，其後10月減價至7,900元，至上週三再減至7,700元，與6月時相比，減幅已約6%。 另觀塘寧晉中心高層單位，每呎叫價1.4萬元，意向價5,755.4萬元，較8月時每呎叫價1.5萬元減幅近7%。他認為，高鐵商業地批出，放售多時的二手業主被逼接受現實，自行調整叫價。 據中原（工商舖）數據顯示，11月截至27日，工商舖市場共錄約203宗買賣，按月錄得輕微上升。不過，對比去年11月同期的358宗，減幅約40%。而11月工商舖成交總額約28.97億元，與10月份約29.45億相若，惟10月份同樣基數低，這亦是連續第2個月成交金額僅約30億元，反映買家態度審慎，成交額對比去年11月下跌約七成。 工商舖物業中，甲級商廈跌幅相對明顯。美聯工商舖資料研究部數據顯示，11月份50大甲廈錄得5宗成交，較10月份的6宗挫17%，成交量屬今年內第2低，僅高於8月份的1宗成交。上月成交面積約11,408方呎，同屬今年第2低，僅高於8月份的1,279方呎。 社運影響浮現 美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，本地政治事件持續逾5個月仍未平息，上月情況更惡化，商業活動因而接近停頓多日，包括房地產買賣及租務成交活動也完全冰封，而50大甲廈買賣明顯受影響，及至月底局勢才略為緩和，市場才錄得零星買賣。 其實不單止成交量減少，租賃亦受到拖累。據仲量聯行數字，10月整體甲廈租金持續下滑，平均呎租約74.3元，按月再跌1.6%，連跌3個月，當中以中環甲廈租金跌幅最高，按月下跌2.3%，平均呎租約122.1元。 由於新租賃成交按月減少，仲量聯行商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）稱，整體甲級寫字樓市場上月錄得188,500平方呎負吸納量，是連續第3個月錄得負增長，從而反映寫字樓需求轉弱。觀乎過往2、3年商廈市場，特別核心區甲廈，均靠中資機構撐起，惟近1年受貿易戰影響，中資已減少擴充。 在政治活動影響下，核心區甲廈更錄罕見退租個案。資料顯示，中環甲廈國際金融中心二期接連錄得退租，據土地註冊處資料，國金2期68、69樓全層，以及70樓半層，總租用面積約6萬平方呎，由美國道富亞洲（State Street）承租，租期由今年2月至2022年1月底，該公司於10月與業主簽訂協議，退租其中70樓單位，租期提前於明年1月底結束。另該廈43樓部分樓面，原租戶中國誠通投資，月租近60萬，租約期由2017年月至2019年底，惟今年8月底，雙方已協議於10月31日退租，即提早約2個月遷出。 中環成為重災區 不但出現退租潮，商廈市場的貴租亦不再，更從高位急挫。上環信德中心西翼一個中層單位，剛以每呎51元租出，為該廈接近年半以來呎租新低。有消息指出，信德中心西翼中層2室，建築面積約1,402方呎，以每月7.15萬元獲承租，呎租51元。據悉，上址今年4月才易手，透過買賣公司形式成交，市傳作價為4,486.4萬元，呎價約3.2萬元；以最新租金計算，回報僅1.9厘。 萊坊每月商廈租金走勢顯示，10月份幾乎各商業區的租金全線向下，中環更成重災區，現時該區超甲廈呎租為168.2元，按月跌8.4%，而近5個月累積跌幅已達11%，調整甚為明顯。整體中環租金為144.9元，按月跌約3.7%。其他各區租金跌幅較少，灣仔、魚涌分別為0.7%及2.1%。九龍區方面，主要商業區同樣呈現向下，如尖沙咀及東九龍，跌幅分別為1.3%及0.7%。 與此同時，商廈需求減弱，甲廈的空置率亦錄得新高，特別是港島甲級商廈空置率。中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓稱，金鐘區內甲廈10月空置率約5.05%，按月上升0.56%，僅次於2014年8月時的5.28%高位，而銅鑼灣及灣仔甲廈空置率升幅同樣為0.98%，10月空置率分別約7.16%及5.82%；其中銅鑼灣空置率更是繼2010年3月後的新高。 事實上，市道氣氛差，商業地皮投資吸引力自然大減，今年招標成績未見突出。如由高銀金融（00530）今年6月宣布撻訂的啟德第4C區商業地，地皮即使於9月重新招標，但地政總署不接受任何一份標書，地皮流標收場。回看政府今年招標出售商業地4次，其中3次都流標或遭撻訂，如1月推出的啟德第4C區5號商業地，可建61.2萬方呎樓面，雖接獲9份標書，但最終也流標。 外資撤空置率升 高力國際香港資本市場及投資服務行政董事翟聰認為，中美貿易戰已持續一年，至今未完全達成協議，且近期談判再現反覆，加上本地社會事件未完全平息，令不少機構憂慮後市，核心區甲廈租客不但暫緩擴充，且出現退租情況，外資來港亦減少甚至撤走，令空置率增加，他預料未來1年，甲廈租金將有雙位數的跌幅。 [...]